나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52413 [1] 경기도 성남시 분당구 정자동 166-1 정자역엠코헤리츠2단지 10층201-1008호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세정감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 정자동 소재 ""분당경찰서"" 남측 인근에 위치하는 정자역엠코
헤리츠2단지 제10층 제201-1008호, 제8층 제202-801호로 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 업
무시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장 및 지하철역(정자역:분당선,신분당
선)까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하4층/지상12층 건물 내 제10층 제201-1008호, 제8층 제
202-801호로서
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호(1) : 오피스텔로 이용 중임.
기호(2) : 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 주차설비, 승강기설비 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로 건부지(오피스텔, 근린생활시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상
수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52413 (1)

* 소재지: 경기도 성남시 분당구 정자동 166-1 정자역엠코헤리츠2단지 10층201-1008호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 216,000,000원

* 토지면적: 8.40㎡ (약 2.54평)

* 토지 지분: 8.4㎡ (약 2.54평)

* 건물면적: 25.36㎡ (약 7.67평) (전용면적)

* 건물 지분: 25.36㎡ (약 7.67평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 성남시 분당구 정자동 소재 "분당경찰서" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

* 정자역(분당선, 신분당선)이 인접해 있어 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

1.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(정자역)이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.3. 건물구조 및 상태

* 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하4층/지상12층 건물 내 제10층 제201-1008호에 해당합니다.

* 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

* 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 주차설비, 승강기설비 등이 완비되어 있습니다.

1.4. 토지 이용

* 장방형의 평지로 건부지(오피스텔, 근린생활시설)로 이용 중입니다.

1.5. 도로상태

* 건물의 동측 및 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 법률상의 제한이 있습니다.

1.7. 건축물 표제부 요약

* 건물명: 정자역 엠코헤리츠 2단지

* 주용도: 업무시설(오피스텔), 제1,2종 근린생활시설

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2014년 10월 28일

* 총 층수: 지하 4층 / 지상 12층

* 세대수: 333세대

2. 권리분석

* 등기부상 권리현황 (말소기준권리: 2022-10-13 가압류 김대식)

* 갑2: 2014-12-05 소유권이전1번신탁등기말소

* 갑3: 2018-03-30 소유권이전 (매매)

* 갑4: 2022-10-13 가압류 (김대식, 금231,027,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 2025-06-26 강제경매 (김대식, 297,596,765원) - 본건 경매개시결정

* 갑6: 2026-02-09 압류 (기흥세무서장)

* 갑7: 2026-05-13 압류 (용인시)

* 매각으로 인해 위 말소기준권리(갑4)보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

2.1. 임차인 현황

* 임차인: 고

* 전입일자(사업일자): 2022-04-15

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인 고 이 존재합니다. 인수 보증금은 0원입니다.

3. 상권분석

* 본건은 정자동 핵심 상업지역에 위치하며, 정자역을 중심으로 형성된 상권의 일부입니다.

* 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

* 인근에 분당경찰서 등 공공기관이 위치하고 있어 안정적인 치안 및 행정 서비스 이용이 가능합니다.

4. 생활정보

* 교통: 분당선, 신분당선 정자역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 롯데백화점, AK플라자 분당점 등 대형 쇼핑몰 접근 용이, 각종 은행, 병원, 음식점 등 생활 편의시설 밀집.

* 교육: 주변에 다수의 초, 중, 고등학교 및 학원가가 형성되어 있어 교육 환경 우수.

* 녹지: 불곡산, 정자공원 등 녹지 공간 접근성 양호.

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 고 임차인은 2022년 4월 15일 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금이 0원으로 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 시간적 소요나 기타 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성이 있습니다. 임대차 계약의 구체적인 내용 및 특이사항에 대한 추가 확인이 권장됩니다.

* 다양한 법적 제한: 본건 토지는 중심상업지역 등 지정 외 다수의 도시계획 및 법률상의 제한을 받고 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 인근 지역 조사 결과, 일반적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 종합 의견

* 본건은 성남시 분당구 정자동의 핵심 입지에 위치한 오피스텔로서, 정자역 초역세권의 우수한 교통 및 생활 인프라를 자랑합니다.

* 건물 노후도가 높지 않고(2014년 준공), 주변 상권이 활성화되어 있어 안정적인 임대 수익 및 시세 상승이 기대됩니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서의 변수이므로 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 분당 정자동, 정자역 초역세권의 희소성 있는 물건.

* 우수한 교통: 분당선, 신분당선 더블 역세권으로 서울 강남 등 주요 지역 접근성 탁월.

* 풍부한 배후 수요: 주변 오피스, 아파트 단지, 상업시설 등으로 인한 공실률 낮음 기대.

* 안정적인 임대 수익: 중심상업지역 내 위치로 인해 꾸준한 임대 수요 발생 가능.

8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 동일 면적(25.36㎡) 매매 사례: 2026년 4월 20일, 210,000,000원 (약 828만원/㎡)

* 감정가: 216,000,000원 (약 851만원/㎡)

* 유사 면적(29.73㎡) 매매 사례: 2025년 1월 180,000,000원 ~ 2025년 2월 240,000,000원 (약 606만원/㎡ ~ 807만원/㎡)

* 현재 동일 면적의 매매가가 210,000,000원 수준임을 감안할 때, 감정가 216,000,000원은 시장가와 유사하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

* 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재 및 명도 소요 시간, 입찰 경쟁률 등을 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가는 시세 및 감정가를 기반으로 산정합니다.

* 예상 입찰가: 220,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.