나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52350 [1] 경기도 광주시 남한산성면 상번천리 산34-14 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화감정 · 평가일 2025.07.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 경기도 광주시 남한산성면 상번천리 소재""광주IC""북측 근거리에 위치하며, 인근으로 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근으로 버스정류장 등이 소재하나 운행빈도 등을 고려할때 대중교통환경은 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형 급경사지로서 자연림 등으로 이용중임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,개발제한구역<개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공익용산지<산지관리법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,상수원보호구역(상수원보호구역저촉사항은수질정책과지원사업팀에별도확인요)<수도법>,특별대책지역<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 후첨 지적도 및 사진용지와 같이 분묘 수기가 소재하는 바 이로 인하여 제한받는 경우의 토지 단가를 후첨‘토지감정평가명세표’에 병기하였고 분묘기지권 성립여부 및 정확한 분묘의 개수 등에 대해서는 필히 재확인바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

맹지이고, 최저매각가격은 분묘로 인하여 제한받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경52350 (1)

경매구분: 공유물분할을위한경매(부동산)

채권자: 이OO

1.2. 부동산 정보

소재지: 경기도 광주시 남한산성면 상번천리 산34-14

용도: 임야

감정가: 51,142,000원

토지면적: 5,620.00㎡ (약 1,699.05평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 광주시 남한산성면 상번천리에 위치하며, 광주IC 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량 출입은 가능하나, 인근 버스정류장의 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 환경은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 도로 상태

본 토지는 맹지로서, 인접 도로와의 직접적인 연결이 되어 있지 않아 접근 및 활용에 제약이 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 배출시설설치제한지역, 공익용산지, 자연보전권역, 상수원보호구역, 특별대책지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 다양한 법적 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전 내역 및 권리 변동이 다수 확인됩니다.

* 1968-03-07: 소유권이전 (김무자 외 3명, 공유물 분할)

* 2003-09-04: 지분 전부 이전 (홍승준, 증여)

* 2011-12-02: 지분 전부 이전 (박재훈 외 1명, 협의분할에 의한 상속)

* 2021-10-18: 지분 전부 이전 (이문종, 강제경매로 인한 매각 (2021타경50357))

* 2024-06-28: 지분 전부 이전 (김용기 외 4명, 상속)

* 2025-06-30: 강제경매 (이문종, 10원, 말소기준권리)

3.2. 인수 권리 여부

말소기준권리(2025-06-30, 강제경매) 이하 등기부상의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 본건 토지 지상에 분묘가 다수 소재하여 분묘기지권 성립 여부가 불분명하며, 이에 대한 확인이 필요합니다. 분묘기지권은 매각으로 소멸되지 않는 권리가 될 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 정보상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본 물건은 개발이 이루어지지 않은 임야 상태로, 주변에 일부 주거 및 농경지가 혼재되어 있어 별도의 상권 형성은 미미합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공서비스

대중교통 이용이 다소 불편하며, 주변 편의시설이나 공공서비스에 대한 정보는 상세히 제공되지 않았으나, 일반적으로 개발이 제한적인 지역임을 감안할 때 접근성이 높지 않을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제약

* 맹지로서 차량 접근 및 토지 활용에 제약이 큽니다.

* 부정형 급경사지로서 토지 이용에 물리적인 제약이 있습니다.

* 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 공익용산지, 상수원보호구역, 특별대책지역 등 다수의 법규상 규제를 받고 있어 개발이 극히 제한적입니다.

6.2. 권리 및 현황상 리스크

* 토지상에 다수의 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 토지 이용 및 처분에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다. 분묘기지권 성립 여부 및 정확한 분묘 개수는 반드시 재확인이 필요합니다.

6.3. 법규상 제한

* 가축사육제한구역, 개발제한구역, 배출시설설치제한지역, 공익용산지, 자연보전권역, 상수원보호구역, 특별대책지역 등 각종 법규에 따른 개발 및 이용 행위가 제한됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 내에 위치한 임야로, 공유물 분할을 위한 경매로 진행 중입니다. 토지는 맹지이며 급경사 지형이고, 다양한 법적 규제와 더불어 토지상 분묘로 인한 분묘기지권 성립 가능성이라는 큰 제약을 안고 있습니다. 이러한 복합적인 리스크 요인들을 고려할 때, 토지 이용 및 개발에 상당한 어려움이 예상됩니다. 다만, 공유물 분할 목적의 경매라는 점을 감안하여 기존 공유자 간의 이해관계 해소 또는 특수한 목적을 가진 투자가 아니라면 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 공유물 분할을 위한 경매 특성상, 기존 공유자 간의 이해관계 조정 과정에서 새로운 가치 창출 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 향후 해당 지역의 개발 계획 변경 또는 규제 완화 시 잠재적인 가치 상승을 기대해볼 수 있으나, 이는 매우 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 최저매각가격은 51,142,000원이며, 이는 분묘로 인한 제한사항을 반영한 가격으로 조사되었습니다. 하지만 맹지, 급경사, 다수의 법규상 제한, 그리고 불분명한 분묘기지권 등 잠재적 리스크가 크므로, 실제 입찰가를 산정하기 위해서는 철저한 현장 조사와 분묘기지권 성립 여부, 법적 제한 사항에 대한 면밀한 추가 확인 및 전문가의 법률 검토가 필수적입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 최저매각가격을 기준으로 권리 분석 및 리스크 해소 가능성을 면밀히 검토한 후, 본인만의 명확한 기준을 설정하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

본 물건의 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 최저매각가격 51,142,000원을 기준으로 산정하되, 향후 상세 조사를 통해 재평가되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.