나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52538 [1] 경기도 광주시 송정동 3-81 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이평 · 평가일 2025.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 송정동 소재 ‘광주고등학교’ 동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 주거나지, 근린생활시설, 경안천, 임야 등이 소재하는 전원주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 동측으로 중부고속도로, 남측으로 지방도338번이 위치하며 인근 남측의 지방도변을 따라 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

남측 하향 완경사를 평탄조성한 정방형 토지로서 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 5~6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 보전관리지역(보전관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역(수변구역 저촉사항은 수질정책과 지원사업팀에 별도 확인요)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>.(후첨 공부 참조)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사)지붕 2층 단독주택으로서

외벽: 석재 붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감
내벽: 타일, 도배 등 마감
창호: 섀시창호임

이용상태

단독주택으로서

1층: 방2, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸 등
2층: 방2, 가족실, 욕실 등으로 이용 중임
지1층: 지하주차장 등(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 주차장시설 등을 갖춤.

부합물 및 종물

창고, 2층 테라스, 지층 중간방, 정원데크 등(후첨 내부구조도 참조)

공부와의 차이

공부(건축물대장 및 현황도)와 지하층의 면적(현황 69㎡), 위치가 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 내부접근이 제한돼 있어 건축물현황도, 외부목측, 탐문조사 등을 참고하였음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 제시외 옹벽,축대,정원수등은 토지에 포함 평가하고, 창고, 2층테라스, 지층중간방, 정원데크등은 건물에 포함 평가 및 매각함.
3. 공부(건축물대장 및 현황도)와 지하층의 면적(현황 69㎡), 위치가 상이하므로 별도확인요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52538 (1)

소재지: 경기도 광주시 송정동 3-81

용도: 단독주택

감정가: 1,174,829,200원

토지면적: 862.00㎡ (약 261평)

건물면적: 204.26㎡ (약 62평)

건물 제시외면적 (평가 및 매각 포함): 84.84㎡ (약 26평) - 창고, 2층 테라스, 지층 중간방, 정원 데크 등

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장OO

건축물 용도: 단독주택

사용승인일: 2015년 5월 19일

건축 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 경사지붕

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 송정동 소재 '광주고등학교' 동측 인근 전원주택지대

* 주변 환경: 단독주택, 주거지, 근린생활시설, 경안천, 임야 등이 혼재

* 교통: 차량 접근 가능, 동측 중부고속도로, 남측 지방도338번 인접, 인근 버스정류장 소재

* 도로: 본건 남측 폭 약 5~6m 포장도로 접함

* 토지 이용계획: 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리구역(주거형) 등 다수 용도지구 및 제한사항 존재 (가축사육제한, 배출시설설치제한, 준보전산지, 자연보전권역, 수변구역, 특별대책지역 등)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 19일 가락신용협동조합 근저당 (을33/을3)

* 총 채권액 (말소기준 권리 포함): 855,000,000원 (가락신용협동조합 480,000,000원 + 장광상 375,000,000원)

* 임의경매 개시 결정: 2025년 7월 7일 (채권자: 장광상)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용은 별도 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 류오식: 전입일자 2016-06-22, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 주의: 임차인 류오식은 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 0원이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 기타 특이사항:

* 일괄매각으로 토지 및 건물 일괄 매각 대상임.

* 제시외 옹벽, 축대, 정원수 등은 토지에 포함 평가 및 매각됨.

* 창고, 2층 테라스, 지층 중간방, 정원 데크 등은 건물에 포함 평가 및 매각됨.

* 공부(건축물대장 및 현황도)와 지하층의 면적(현황 69㎡), 위치가 상이하므로 별도 확인 요망.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 전원주택 및 단독주택이 주를 이루는 지역으로, 조용하고 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 인근에 경안천과 임야 등이 있어 자연 친화적인 입지입니다.

* 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 주변 연립/다세대 주택 실거래가 분석:

* 최근 2026년 5월 거래된 송정낙원포레시티(2016년식, 전용 70.15㎡)는 238,000,000원에 거래되었습니다.

* 신안팰리스(2010년식, 전용 72.39㎡)는 200,000,000원에 거래되었습니다.

* 브론즈빌(2010년식, 전용 76.6㎡)는 215,000,000원에 거래되었습니다.

* 상기 주변 실거래가는 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교는 어렵습니다. 단독주택의 가치는 토지 면적과 건물 규모, 개별 특성에 따라 산정되어야 하며, 본건은 훨씬 넓은 대지(862㎡)와 상당한 규모의 건물(204.26㎡)을 보유하고 있어 가치 판단 시 고려해야 합니다.

* 주변에 혐오시설은 제공된 정보상 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 2층 단독주택 (사용승인 2015년)

* 내부 구성:

* 1층: 방 2, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 드레스룸

* 2층: 방 2, 가족실, 욕실

* 지1층: 지하 주차장 (현황 면적 69㎡, 공부상 면적/위치 상이)

* 외벽: 석재 붙임 및 치장 벽돌

* 내벽: 타일, 도배 등

* 창호: 섀시 창호

* 설비: 급배수, 위생, 도시가스, 주차장 시설 갖춤

* 부합물/종물: 창고, 2층 테라스, 지층 중간방, 정원 데크 등이 건물에 포함되어 매각됨.

* 주변 시설: 광주고등학교 인근 위치, 경안천 인접

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 류오식 임차인은 보증금 0원, 차임 0원임에도 대항력을 가지고 있어 명도 시 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다.

* 지하층 공부와의 차이: 건축물대장 및 현황도상 지하층 면적(현황 69㎡) 및 위치가 상이하여 불법 증축/개조 여부 확인 및 법적 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, (한강)수변구역, 특별대책지역 등 다수의 개발 및 이용 제한 지역에 속해 있어 향후 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 내부 접근 제한: 건물 내부 접근이 제한되어 정확한 상태 파악이 어렵습니다. (외부 목측, 탐문 조사에 의존)

* 임대 관계 미상: 류오식 외 다른 임대 관계는 확인되지 않았으며, 실제 점유 및 사용 현황을 별도 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 송정동의 전원주택지대에 위치한 단독주택으로, 넓은 대지 면적과 쾌적한 주변 환경이 장점입니다.

* 건축 연도(2015년)가 비교적 최근이며 철근콘크리트 구조로 견고하게 지어졌습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인(류오식)의 존재, 지하층 공부와의 불일치, 다양한 토지 이용 제한 등 명확한 리스크 요인이 존재합니다.

* 특히, 보증금 0원에도 대항력을 가진 임차인의 상황은 면밀한 조사와 대비가 필요합니다.

* 주변 다세대 주택 시세는 본건 단독주택의 가치와 직접 비교하기 어렵지만, 지역 전반의 부동산 가격 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 이를 해소하거나 감수할 수 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 조용하고 쾌적한 전원주택 단지 내 위치

* 상대적으로 넓은 대지 면적 (862㎡)

* 견고한 철근콘크리트 구조의 단독주택

* 향후 광주시 지역 발전 잠재력 (개발 제한 구역이 많아 즉각적인 개발은 어렵지만, 장기적인 관점)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,174,829,200원

* 총 채권액: 855,000,000원

* 주변 시세 (다세대 주택 기준): 전용면적 70~76㎡ 기준으로 2억 ~ 2.4억 수준으로, 본건 단독주택과는 비교가 어렵습니다.

* 본건은 넓은 토지 면적과 단독주택으로서의 가치를 고려 시, 감정가가 시장 가치를 반영하는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재, 지하층 공부와의 불일치, 다수의 토지 이용 제한 등 리스크를 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 종합적으로 고려 시, 현재 시세를 기준으로 입찰가는 감정가의 약 85% 수준인 998,000,000원 내외를 제안합니다. (이는 인수 보증금 0원을 감안한 금액이며, 실제 명도 과정에서의 변수에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.