나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56716 [1] 경기도 용인시 기흥구 중동 4-20 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 ""초당고등학교"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근
린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역으로서 주거지로서의 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교
통사정 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호 1토지

남서측으로 하향경사진 사다리형태의 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중임.

- 기호 4

남서측으로 하향경사진 세장형의 토지로서 아스콘 포장된 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

- 기호 1토지

본건 북동측으로 노폭 약 6m의 아스콘 포장된 기호 1토지 등의 도로에 접함.

- 기호 4토지

동측으로 노폭 약 6m의 아스콘 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경보호에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.

- 기타: 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1) 기호 2건물

2021. 02. 24. 사용승인된 철근콘크리트구조 기타지붕 지상3층 건물로서,

- 외벽: 파벽돌붙임 및 인조석 붙임 마감 등
- 내벽: 시멘트 몰탈 위 벽지치장 및 일부 타일붙임 마감 등
- 바닥: 강화마루 및 일부 타일 깔기 마감 등
- 창호: 하이새시 마감 등

2) 기호 3건물

2021. 02. 24. 사용승인된 철근콘크리트구조 기타지붕 지하1층, 지상2층 건물로서,

- 외벽: 파벽돌붙임 및 인조석 붙임 마감 등
- 내벽: 시멘트 몰탈 위 벽지치장 및 일부 타일붙임 마감 등
- 바닥: 강화마루 및 일부 타일 깔기 마감 등
- 창호: 하이새시 마감 등

이용상태

기호 2, 3건물 모두 주택으로 이용 중이며 자세한 내부구조는 별지의 ""내부구조도"" 참고바람.

설비내역

위생 및 급·배수시설, LPG 가스난방설비 등 갖추었으며, 인근까지는 도시가스 인입이 가능한 것으로
조사되었음.

부합물 및 종물

별지의 ""건물개황도"" 참고바람.

공부와의 차이

- 기호 2건물

해당사항 없음.

- 기호 3건물

토지의 고저를 이용한 공부상 지1층 및 지상2층 건물로서, 북동측에서는 1층이 지상 1층이나 남서
측에서는 지1층이 지상 1층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.

- 기타: 해당사항 없음.

물건 비고

1.일괄매각
2.제시외 건물(감정평가서상 ㉠) 매각에 포함
3.목록4 지분매각임
4.목록3 토지의 고저를 이용한 공부상 지1층 및 지상2층 건물로 북동측에서는 1층이 지상1층이나 남서측에서는 지1층이 지상1층임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56716 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 감정가: 1,223,490,000원

* 매각 대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

* 채권자: 경인서부수산업협동조합

* 채무액: 813,049,303원 (경인서부수산업협동조합)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 4-20 (건축물대장상 주소: 경기도 용인시 기흥구 동백중앙로16번길 57-7 (중동))

* 용도: 단독주택

* 토지 면적: 총 718.00㎡ (약 217.2평), 토지 지분 520.0108㎡ (약 157.3평)

* 건물 면적: 총 246.60㎡ (약 74.6평), 건물 지분 246.6㎡ (약 74.6평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕

* 건물 (2): 2021년 2월 24일 사용승인, 지상 3층

* 건물 (3): 2021년 2월 24일 사용승인, 지하 1층, 지상 2층

* 주차: 총 2대

1.3. 권리 관계

* 토지 등기부 요약:

2015년 6월 18일: 소유권 이전 (강원석 외 2명)

2019년 12월 31일: 강원석 외 2명의 지분 전부 이전 (김선주)

2021년 3월 11일: 소유권이전신탁 (신영부동산신탁주식회사)

2021년 3월 11일: 근저당 (수협엔피엘대부주식회사, 10,000,000원) - 말소기준권리

2025년 7월 7일: 임의경매 개시 (경인서부수산업협동조합, 813,049,303원)

* 건물 등기부 요약:

2021년 3월 11일: 소유권 보존 (김선주)

2021년 3월 11일: 근저당 (수협엔피엘대부주식회사, 10,000,000원) - 말소기준권리

2021년 3월 11일: 소유권이전신탁 (신영부동산신탁주식회사)

2025년 7월 7일: 임의경매 개시 (경인서부수산업협동조합, 813,049,303원)

* 특이사항:

* 지분 매각 (토지 지분, 건물 전체 매각)

* 일괄 매각

* 제시외 건물(감정평가서상 ㉠) 매각 포함

* 말소기준권리: 2021년 3월 11일자 수협엔피엘대부주식회사의 근저당 (10,000,000원)

* 본 경매 사건으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 "초당고등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 부근은 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역으로서, 주거지로서의 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능합니다.

* 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부상 말소기준권리는 2021년 3월 11일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당(10,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 본 경매 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않았습니다. 따라서 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (다만, 매각물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 관련하여 별도 명시된 내용이 없으며, 인수할 임차 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. (현장 조사 및 관련 서류 확인이 필수적입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세

* 본 물건은 단독주택이나, 주변에 공급된 다세대/빌라 시세 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, '시크빌(A동,B동)' (665-26번지, 2017년 건축) 49.02㎡ 전용 면적의 매매가 25,000만원.

* 2026년 5월, '헤렌하우스' (665-3번지, 2020년 건축) 69㎡ 전용 면적의 매매가 22,000만원.

* 2026년 7월, '시크빌(A동,B동)' (665-26번지, 2017년 건축) 46.57㎡ 전용 면적의 매매가 21,000만원.

* 제공된 정보는 다세대/빌라 위주로, 본건 단독주택의 정확한 시세 비교는 어렵습니다. 단독주택으로서의 가치 평가가 별도로 필요합니다.

4.2. 용도지역 및 개발 가능성

* 본건은 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다.

* 건축물대장상 주된 용도는 단독주택이며, 2021년 사용승인된 신축에 가까운 건물입니다.

* 용도지역상 개발행위에 제한이 있을 수 있으나, 주거 지역 내 단독주택으로서의 가치는 유지될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 초당고등학교 인근에 위치합니다.

5.2. 편의 시설

* 부근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

* 본 물건은 토지 지분 매각으로 진행됩니다. 낙찰 후 해당 지분권자들과의 협의 또는 명도 과정에서 복잡성이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이 및 특이사항

* 건물 (3)은 토지의 고저를 이용한 공부상 지하 1층 및 지상 2층 건물로, 특정 방향에서는 지하 1층이 지상 1층처럼 보입니다. 이는 건물 이용 및 등기 관련 확인이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물(감정평가서상 ㉠)이 매각에 포함되므로, 이 부분에 대한 명확한 인지와 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대), 수도권정비계획법상 성장관리권역 등으로 묶여 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 부동산 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 비교적 최근에 사용승인된 단독주택으로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 토지 지분 매각이라는 점과 용도지역상 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 주요 요인입니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리 부담은 적을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축에 가까운 단독주택: 2021년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 안정적인 입지: 주거 지역에 위치하여 주거 가치가 안정적입니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 권리 소멸로 권리 분석이 비교적 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,223,490,000원

* 주변 유사 물건 시세 (다세대/빌라 기준): 210,000,000원 ~ 250,000,000원 (면적 약 46~69㎡)

* 본 건은 단독주택으로, 토지 면적(718.00㎡)과 건물 면적(246.60㎡)을 종합적으로 고려하여 가치 평가가 필요합니다.

* 토지 지분 매각으로 인한 복잡성, 용도지역 제한 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 8억 5천만원 ~ 9억 8천만원

* (참고사항: 본 예상 입찰가는 현재 시세, 경쟁 상황, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다. 특히 토지 지분 매각 특성상, 해당 지분권자와의 협상 가능성 및 향후 재산권 행사 제약을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.