나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56506 [1] 경기도 수원시 장안구 율전동 173-1 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태웅 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 ""창용중학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 도시형 생활주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물내 제2층 제201호로서,
외벽 : 외장석재 붙임 등 마감
창호 : 샷시 이중창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 '다세대주택 건부지' 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등임.

공부와의 차이

본건 등기사항전부증명서 상 지번(율전동 173-1, 율전동 173-12)은 현황 및 집합건축물대장 상 지번(율전동 173-1)과 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상 등임.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 6. 1.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 수원지방법원에서 진행되는 2025타경56506 (1) 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 장안구 율전동 173-1 2층201호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 233,000,000원이며, 토지 면적은 38.23㎡ (약 11.56평), 건물 면적은 66.51㎡ (약 20.12평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

건물은 2014년 준공 승인된 5층 건물 내 2층에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 장안구 율전동에 소재한 "창용중학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 도시형 생활주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 도시계획 제한을 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 12월 5일 수원시가 신청한 압류(갑4)입니다.

본건 등기부등본 상 채권 총액은 240,000,000원입니다.

* 임차인 분석

* 노승우:

전입일자 2024-04-01, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. 인수되는 보증금은 0원으로 예상되나, 실제 임대차 관계 및 특약사항 확인이 필요합니다.

* 주택도시보증공사(이애디아):

전입일자 2021-06-02, 확정일자 2021-05-03, 보증금 240,000,000원, 배당신고일자 2023-06-20, 대항력 없음.

등기부상 주택임차권(을3)은 말소 대상이나, HUG 인수조건 변경에 따라 잔존 보증금 인수 여부는 매수 시점에 따라 판단해야 합니다.

* 등기부 현황

소유권은 김영훈(보존) -> 동은정(이전) -> 엄소정(이전) 순으로 변동되었습니다.

주택임차권은 이애디아(240,000,000원)로 등기되었으나 말소 예정입니다.

압류(수원시, 2024-12-05) 및 강제경매(주택도시보증공사, 240,000,000원, 2025-06-18)가 등기되었으며, 이들은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리

HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해, 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다.

이에 따라 대항력 있는 임차인 노승우의 보증금(0원)은 인수되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 지역에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

최근 주변 지역의 유사 물건 매매 사례는 다음과 같습니다.

2026년 3월 16일, 2003년 건축된 "아이오빌리지(다동)" (66.06㎡, 3층)이 158,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 3월 5일, 2013년 건축된 "예그린빌" (45.07㎡, 4층)이 190,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 6월 14일, 1988년 건축된 "평원빌라나동" (50.13㎡, 2층)이 120,000,000원에 거래되었습니다.

시세 분석 결과, 본건의 건물 면적(66.51㎡)과 유사한 "아이오빌리지(다동)"의 실거래가(158,000,000원)와 건축 연도가 비슷한 "예그린빌"의 실거래가(190,000,000원) 등을 고려할 때, 본건의 감정가(233,000,000원)는 시장 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 창용중학교가 위치하고 있으며, 주거 환경을 이루는 여러 채의 주택과 근린생활시설들이 혼재해 있습니다.

대중교통 이용을 위한 버스정류장이 가까이 있어 편리합니다.

구체적인 편의시설 및 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역으로서 일상생활에 필요한 시설들은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경으로 인해 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인이 인수하지 않게 되었습니다. 이는 인수될 보증금 부담을 줄여주는 요인이지만, 임차인 노승우의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 임대차 계약 내용을 재확인하는 것이 중요합니다.

등기사항전부증명서 상 지번(율전동 173-1, 율전동 173-12)과 현황 및 집합건축물대장 상 지번(율전동 173-1)이 상이한 점은 추후 재산권 행사에 혼란을 야기할 수 있으므로, 정확한 지번 확인 및 정리가 필요합니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세보다 높은 가격에 낙찰받을 위험이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 장안구 율전동에 위치한 신축급(2014년 준공) 다세대주택으로, 학교가 인접하여 주거 환경은 무난한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 소멸될 것으로 예상되나, HUG 인수조건 변경으로 인한 잔존 보증금 미인수 조건은 매수인에게 유리하게 작용할 수 있습니다. 다만, 임차인 노승우의 보증금 0원, 차임 0원이라는 특이한 조건에 대한 명확한 확인이 필요하며, 공부 상 지번 불일치 문제는 향후 해결해야 할 과제입니다. 감정가가 시세 대비 높은 점을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

HUG의 인수조건 변경으로 인해 임대차보증금 인수 위험이 사실상 제거되었습니다.

말소기준권리가 명확하여 권리관계 분석이 비교적 용이합니다.

2014년 준공으로 연식이 비교적 최신에 속하여 하자 발생 가능성이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본 건물의 시세는 약 160,000,000원에서 200,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 233,000,000원은 시장 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

임차인의 보증금 및 차임이 0원이고 HUG 인수조건 변경으로 인해 인수되는 보증금이 없어 낙찰자의 부담은 줄어들 것으로 예상됩니다.

다만, 공부와의 지번 불일치 등 잠재적 리스크를 감안하여 입찰가 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 80%~85% 수준인 186,400,000원에서 198,050,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 현장 조사 및 권리관계 최종 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.