나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56502 [1] 경기도 화성시 병점동 881 병점역아이파크캐슬 111동 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 화성시 병점동 소재 ""새봄초등학교"" 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2021년 3월 30일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 26층 건물 내, 제111동 제15층 제1504호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지역난방 열병합 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 40M 및 남서측으로 노폭 약 23M 내외의 포장도로와 각각 접하며, 지하 및 지상에 주차시설 등이 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-10-18)(병점1초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-10-18)(병점1초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경56502 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 상OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 병점동 881 병점역아이파크캐슬 111동 15층1504호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 57.1141㎡ (약 17.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.96㎡ (약 25.71평) - 전용면적 기준

건물 제시외면적: 0.00㎡

* 참고: 아파트의 분양면적은 전용면적보다 일반적으로 넓으며, 본 보고서에서는 전용면적 기준으로 표기하였습니다. 분양면적에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 감정가

감정가: 765,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 병점동에 위치하며, "새봄초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리인 우리은행 근저당(2021-06-30, 234,960,000원)보다 늦은 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

을1 우리은행 근저당(2021-06-30)은 말소기준권리이며, 매각으로 소멸됩니다.

을4 상상인저축은행 근저당(2021-12-20)은 매각으로 소멸됩니다.

갑8 동화성세무서장 압류(2024-12-24), 갑9 서대문구 압류(2025-04-02), 갑10 동안산세무서장 압류(2025-05-07), 갑12 화성시 압류(2025-06-30)는 모두 압류로, 매각으로 소멸됩니다.

갑11 상상인저축은행의 임의경매 개시 결정(2025-06-18, 575,394,278원)으로 본 경매가 진행되었습니다.

등기부채권 총액은 875,760,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요: 비고란 공란)

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 위치한 병점동 지역은 주거 단지와 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근 초등학교와 근린생활시설의 존재는 배후 주거 수요를 뒷받침하며, 이는 지역 상권의 안정성에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

새봄초등학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모 수요를 기반으로 한 근린 상권의 지속적인 이용이 예상됩니다. 또한, 아파트 단지 내 상가 및 주변 상업시설과의 연계를 통해 기본적인 상업 활동이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

사용승인일: 2021년 3월 30일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 26층 건물 내, 15층 1504호

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등

창호: 하이새시 창호 등

5.2. 내부 이용 상태

아파트(방 3개, 거실, 욕실 2개 등)로 이용 중입니다.

5.3. 설비 내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지역난방 열병합 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.4. 토지 이용 상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지 위에 아파트 건부지로 이용 중입니다.

5.5. 주차 시설

지하 및 지상 주차시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용계획 및 제한사항

본 물건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 여러 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역), 비행안전제2구역 및 제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 수도권정비계획법상 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임차인 현황에서 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 신축 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 특히, 병점역 인근의 개발 잠재력과 아파트 단지의 신축성은 장점으로 평가됩니다. 다만, 다양한 토지 이용 제한 사항과 임대차 관계 미확인으로 인한 잠재적 리스크를 면밀히 파악하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2021년 준공된 건물로 내부 상태 및 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 인프라 접근성: 주변 상업시설 및 초등학교와 인접하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 교통 편리성: 차량 접근성과 대중교통 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 765,000,000원입니다.

현재까지 파악된 인수되는 권리가 없으며, 임차인 보증금 또한 없는 것으로 나타났습니다.

이러한 점을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 현장 조사 결과 및 유사 물건의 거래 사례, 응찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 765,000,000원 내외 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 경매 진행 상황 및 시장 동향을 면밀히 분석하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.