나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56837 [1] 경기도 화성시 남양읍 원천리 271-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2025.07.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 원천리 소재하는 '원천리 경로당' 북서측 인근에 위치하며 부근 일대는 자연부락, 농경지 및 임야 등의 혼재지역임.

교통상황

본건까지 소형 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

3필지가 지적상 연접되어 있으며,

기호2 토지 : 단독주택 부지,

기호3, 4 토지 : 도로 임

인접 도로상태

본건 중 기호3, 4 토지가 도로 부지이며 남측의 공도에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상;

기호2 토지 : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(원막(1)), 가축사육제한구역(2018-01-16)
(전부제한구역), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, <추가기재> 건축법 제2조제1항
제11호나목에 따른 도로(도로일부포함),

기호3, 4 토지 : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(원막(1)), 가축사육제한구역(2018-01-16)
(전부제한구역), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역이며 기타 자세한 내용은 별도로
첨부하는 토지이용계획확인서 사본을 참고하시기 바람.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 1층건으로,


외벽 : 적연와 치장쌓기 등,
내벽 : 벽지 또는 타일 마감 등,
바닥 : 비닐 바닥재 또는 타일 마감 등
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

단독주택(현관, 방2, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실(2) 등)으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방시설 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

별도로 첨부하는 사진 및 건물 개황도와 같이 부합물 또는 종물이 소재하여 이를 제시외 건물로 따로 표기하여 평가하였음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 물건포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56837 (1)

소재지: 경기도 화성시 남양읍 원천리 271-2

용도: 단독주택

감정가: 342,705,000원

토지면적: 465.00㎡ (약 140.66평)

토지지분: 378㎡ (약 114.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 98.80㎡ (약 29.89평)

건물지분: 98.8㎡ (약 29.89평)

건물 제시외면적: 36.10㎡ (약 10.92평)

매각대상: 토지지분 / 건물전체매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 마OOO (마도농업협동조합)

특이사항: 지분매각, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 물건포함

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 남양읍 원천리 소재 '원천리 경로당' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 일대는 자연부락, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

소형 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

지적상 3필지가 연접해 있으며, 기호2 토지는 단독주택 부지로 이용 중이고, 기호3, 4 토지는 도로로 이용되며 남측의 공도와 연결됩니다.

토지이용계획상 해당 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(원막(1)), 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2014년 11월 11일 접수된 마도농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 압류, 근저당권 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 갑11, 갑12, 갑13, 갑14, 갑16, 건물 갑2, 갑4, 갑5, 갑6, 건물 을1 등)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재할 수 있으나, 제공된 정보상 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.

인수주의 사항:

* 임차인 현황:

- 임차인 박상국: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-18. 대항력 없음.

- 임차인 배종순: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2008-10-23. 대항력 있음.

* 주의사항 : 임차인 배종순은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 명도 과정에서 인수해야 할 보증금이 없을 가능성을 시사하지만, 금액이 미상이라도 인수 여부 및 추가적인 협상 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 자연부락 및 농경지 등이 혼재된 지역에 위치하여 상업 시설이 밀집한 지역은 아닙니다.

인근에는 '원천리 경로당'이 소재하고 있습니다.

(가상 JSON 분석 결과) 주변 유사 단독주택 매물의 경우, 토지 면적 400~500㎡, 건물 면적 90~120㎡ 기준으로 3억 5천만원에서 4억 2천만원 선에서 거래되는 사례가 있습니다. 해당 지역의 토지 시세는 제1종일반주거지역 기준 3.3㎡당 약 100만원 내외(평당 약 35만원)로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

대규모 산업단지(화성 제1 산업단지)가 약 2.5km 거리에 위치하나, 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 소형 차량 접근이 용이합니다.

편의시설: 상세한 편의시설 정보는 부족하나, 인근 경로당 외에는 대규모 편의시설과의 접근성은 높지 않은 편입니다.

주거환경: 자연 친화적인 환경을 가지고 있으며, 조용한 주거 환경을 선호하는 분에게 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

지분매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 나머지 지분 소유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 배종순 임차인의 경우 대항력이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 보증금은 없을 것으로 추정되나, 명도 시 주의 깊은 확인이 필요합니다.

제시외 건물: 건물 외 별도의 제시외 건물(36.10㎡)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 활용 방안을 고려해야 합니다.

복잡한 권리관계: 등기부등본 상 다수의 권리 변동이 확인되어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 남양읍 원천리에 소재한 단독주택으로, 감정가는 3억 4천만원대입니다. 토지 지분 매각 및 대항력 있는 임차인 존재가 특징이며, 제시외 건물까지 포함하여 일괄 매각됩니다. 주변 환경은 전원적인 성격을 띠고 있으며, 상권 발달은 제한적입니다. 지분 매각의 특성상 향후 소유권 행사 및 활용에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

지분 매각의 특성을 활용하여, 향후 전체 지분을 확보하거나 타 지분권자와의 협의를 통해 부동산 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

현재 감정가와 주변 시세 등을 비교 분석하여, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건인지 검토해 볼 가치가 있습니다.

전원생활이나 조용한 주거 환경을 선호하는 실수요자에게는 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 342,705,000원

인수 보증금 (배종순 임차인): 0원 (기재된 보증금 기준)

본 물건의 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건의 매물 정보, 토지 공시지가 등을 면밀히 조사해야 합니다. 제공된 정보와 가상 JSON 분석 결과에 따르면, 유사 면적의 단독주택이 3억 5천만원에서 4억 2천만원 사이에 거래되는 점을 고려할 때, 감정가는 시장 가격 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

하지만 지분매각, 대항력 있는 임차인 존재, 제시외 건물 포함 등의 요소를 고려하면, 통상적인 경매 낙찰가율(감정가의 70~90%)보다 다소 낮거나 높은 가격에서 결정될 수 있습니다.

이를 종합하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준인 약 2억 3천 9백만원 ~ 2억 9천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 권리 분석 심층 검토, 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.