나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56780 [1] 경기도 용인시 처인구 고림동 1014 양우내안애에듀퍼스트 210동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새로 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 고림동 소재 '고림고등학교' 북동측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 및 근린공원 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지방도(한터로) 및 근거리에 전철역(고진역-에버라인) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구 (철근)콘크리트지붕 27층 건물 중 제9층 제902호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 페인팅 및 벽지마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

일련번호(1) : 공부상 아파트(방3, 알파룸, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2 등)로 표기되어 있음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 접면도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측 및 남서측으로 노폭 약 25M, 북서측으로 노폭 약 15M 내외의 도로와 각각 접하며, 단지 내부도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

고림동 1014 :도시지역, 제2종일반주거지역(2023-09-06), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2023-09-06)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2008-11-24)(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-09-24)(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-05-26)(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용인교육지원청에 별도문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2008-11-24)(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-05-26)(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 용인시 처인구 고림동 1014번지에 위치한 양우내안애에듀퍼스트 210동 9층 902호 아파트입니다.

2025타경56780(1) 사건번호로 진행되는 본 건은 부동산 임의경매 물건으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 에프에스에스비2503유동화전문유한회사입니다.

본 아파트의 감정평가액은 546,000,000원이며, 토지 면적은 55.25㎡(약 16.72평), 건물 면적은 84.98㎡(약 25.71평)입니다.

해당 아파트는 2019년 3월 4일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

2. 입지 조건

본 물건은 경기도 용인시 처인구 고림동 소재 '고림고등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지, 근린생활시설 및 근린공원 등이 소재하는 전형적인 주택지대로서, 전반적인 주거 환경은 양호합니다.

토지는 인접지 및 접면 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

단지는 남동측 및 남서측으로 폭 약 25M, 북서측으로 폭 약 15M 내외의 도로와 접하며, 단지 내 도로가 개설되어 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리 분석

본 건은 수원지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 6월 27일 접수된 수협은행의 근저당권(을1)입니다.

이후 설정된 모든 권리(애큐온저축은행 근저당권, 현대캐피탈/국민건강보험공단/전북은행 가압류 및 압류, 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 임의경매, 용인시 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 확인되지 않았습니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 확인되었으며, 임차인에 대한 구체적인 내용은 미상으로 파악되었습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요하지만, 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로 임차인 관련 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권 분석

본건이 위치한 고림동 일대는 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로서, 배후 수요가 풍부합니다.

주변에는 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로 1류 및 2류 도로와 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대·절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 환경 및 개발 관련 규제가 존재합니다.

주변 탐문 및 지도 검색 결과, 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았으며, 오히려 학교와 공원이 인접하여 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활 정보

교통망으로는 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

지방도(한터로) 이용이 용이하고, 근거리에 전철역인 고진역(에버라인)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

단지는 총 19개동, 1098세대로 구성되어 있으며, 해당 물건은 27층 중 9층에 위치합니다.

기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비 및 승강기설비가 갖추어져 있습니다.

아파트 내부 구조는 공부상 방 3개, 알파룸, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 2개 등으로 표기되어 있습니다.

단지 내 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 있습니다.

주차는 지상 8대, 지하 1209대(전기차 충전기 33대 포함)가 가능하여 주차 공간은 넉넉한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 재매각 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 매수인이 대금을 납부하지 않았음을 의미합니다. 재매각 물건은 입찰 경쟁률이 낮을 수 있으나, 유찰 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임차인 현황이 미상으로, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 다만, 인수 보증금이 0원이므로 금전적인 부담은 없습니다.

토지이용계획상 여러 환경 관련 제한 구역에 해당하므로, 건축 행위 등 추가적인 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

양우내안애에듀퍼스트 아파트는 2019년에 준공된 신축급 아파트로, 용인시 처인구의 주요 주거 지역에 위치합니다.

교통, 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 단지 내 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다.

등기부상 권리 관계가 명확하여 매수 후 인수되는 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

다만, 본 건이 재매각 물건이라는 점과 임차인 현황이 미상이라는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

최근 아파트 거래 데이터를 분석한 결과, 유사 면적(전용면적 약 63.68㎡)의 매매가는 4억 4천만 원에서 4억 5천 5백만 원 선을 형성하고 있습니다. 본건의 공급면적(84.98㎡)을 고려할 때, 감정가(5억 4천 6백만 원)는 시장가 대비 적정하거나 약간 높을 수 있으나, 최신 거래 동향을 고려하면 충분히 경쟁력 있는 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

신축급 아파트로서 상품성이 우수합니다.

경안천로 및 고진역(에버라인) 인접으로 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되므로 권리 분석이 매우 명확합니다.

주변에 학교와 공원이 있어 주거 환경이 쾌적하며, 가족 단위 거주에 적합합니다.

재매각 물건으로 경쟁률이 낮아 원하는 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 면적(전용면적 약 63.68㎡)의 평균 매매가는 약 4억 4천 6백만 원 수준입니다. 이 가격을 기준으로 제곱미터당 단가를 산출하면 약 70만 원/㎡입니다.

본건의 공급면적 84.98㎡에 이 단가를 적용하면 약 5억 9천 4백만 원 수준의 시세가 추정됩니다.

이는 감정가 5억 4천 6백만 원보다 높은 수치이며, 본건의 투자 가치가 높음을 시사합니다.

다만, 본 물건은 재매각이며, 정확한 면적의 유사 물건 실거래가 데이터가 부족한 점을 고려해야 합니다.

이에 따라, 감정가 5억 4천 6백만 원을 기준으로 하되, 최근 시장 상황과 추정 시세, 재매각 물건의 특성을 감안하여 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가: 5억 3천만 원 ~ 5억 7천만 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.