나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1343 [1] 인천광역시 강화군 불은면 고능리 12-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2025.10.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 불은면 고능리 소재 "고능1리마을회관"북서측 인근에 위치하고, 주위 일대는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 기호(1),(2),(6)은 차량 접근이 가능하고, 기호(3),(5),(7)은 지적도상 맹지이며, 대중 교통수단의 이용은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1),(2) : 2필 일단의 사다리형 완경사지의 토지로서, 건부지(우사 및 관리사)로 이용 중임. 기호(3) : 부정형 완경사지의 토지로서, 잡종지로 이용 중임. 기호(5) : 사다리 완경사지의 토지로서, 임야로 이용 중임. 기호(6) : 부정형 완경사지의 토지로서, 임야 및 농경지 등으로 이용 중임. 기호(7) : 가장형 완경사지의 토지로서, 임야로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1),(2) : 북측 폭 약 2~3미터의 도로에 접함. 기호(6) : 남측 폭 약 2~3미터의 도로에 접함. 기호(3),(5),(7) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2),(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재> ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다. ※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷) 열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다. 기호(5),(6),(7) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재> ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다. ※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷) 열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물감정평가요항표"참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기타 본건 토지의 정확한 지적 및 경계 등은 지적측량 등을 요하니 경매 진행 시 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

파이프조 함석(갈바륨)지붕 단층 건으로서, (사용승인일자 : 1998.01.15.) 내·외벽 : 판넬 및 벽지 등 마감 창 호 : 새시 창임.

이용상태

귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 "우사 및 관리사 등"임.

설비내역

위생설비, 급 ? 배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 기호(ㄱ)~(A) 이 소재하는 것으로 확인되오니 경매 진 행 시 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 토지상에 제시외건물(ㄱ)~(A)이 소재하는 바, 경매 진행 시 참고 바람.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함(감정평가서 참조).
-본건 토지상에 소재하는 활잡목 등은 거래관행상 토지에 포함하여 감정평가함.
-본건 토지 주변 일대가 목장용지 및 자연림임.
-1번,2번 물건의 지목은 목장용지로, 공부상 일단지로 등재되어 있으며, 현황은 4번물건(우사 및 관리사)의 건부지로 이용중임.
-3번 물건의 지목은 잡종지로, 현황은 개사육장과 저장고 시설이 소재함.
-5번, 6번 물건의 지목은 임야로, 현황은 닭을 키우는 닭장이 소재함.
-7번 물건의 지목은 임야로, 현황은 풀과 잡목이 우거져 있으며, 위성도로 확인시 소유자 미상의 분묘가 확인되나 분묘기지권 성립여부는 불분명함.
-3번, 5번, 7번 물건은 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1343 (1)

물건종별: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOO (남동농업협동조합)

1.2. 소재지 및 이용 현황

소재지: 인천광역시 강화군 불은면 고능리 12-1

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 1,017,282,400원

토지 면적: 8330.00㎡ (약 2519.4평)

건물 면적: 189.00㎡ (약 57.2평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 728.80㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 분묘기지권 성립 여부 불분명

주의사항:

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함 (감정평가서 참조)

* 토지상 활잡목 등 거래 관행상 토지에 포함 평가

* 본건 토지 주변 일대가 목장용지 및 자연림임

* 1, 2번 물건: 지목 목장용지, 공부상 일단지, 현황 우사 및 관리사 건부지

* 3번 물건: 지목 잡종지, 현황 개사육장 및 저장고 시설

* 5, 6번 물건: 지목 임야, 현황 닭 사육장

* 7번 물건: 지목 임야, 현황 풀 및 잡목 우거짐, 소유자 미상 분묘 확인 (분묘기지권 성립 여부 불분명)

* 3, 5, 7번 물건: 지적도상 맹지

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 강화군 불은면 고능리 소재 "고능1리 마을회관" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 일대는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통입니다. 본건 토지 주변 일대가 목장용지 및 자연림으로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 1, 2, 6번 물건 기호에서 가능합니다. 그러나 3, 5, 7번 물건은 지적도상 맹지이며, 대중교통수단 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 인접 도로상태:

* 1, 2번: 북측 폭 약 2~3미터 도로 접함

* 6번: 남측 폭 약 2~3미터 도로 접함

* 3, 5, 7번: 지적도상 맹지

2.3. 생활 편의시설 및 교육 시설

가까운 편의시설로는 하나로마트 강화점 등이 있으나, 차량을 이용해야 접근이 용이합니다. 교육 시설로는 불은초등학교, 삼성초등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

2.4. 잠재적 혐오 시설 (검색 결과)

주변 검색 결과, 인근에 축사가 있어 가끔 냄새가 난다는 주민 의견이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본 상 말소기준권리는 2020년 9월 14일 접수된 남동농업협동조합의 근저당권 (채권액 396,000,000원)입니다. 본 경매개시 결정은 2025년 7월 14일 남동농업협동조합에 의해 이루어졌습니다.

* 총 등기부채권액: 396,000,000원

3.2. 소유권 변동 및 임차인 현황

소유권은 여러 차례 이전되었으며, 최종적으로 2016년 11월 25일 김진학에게 소유권이 이전되었습니다.

현재 파악된 임차인은 최준영이며, 보증금 및 차임이 0원이고, 전입일자는 2020년 10월 26일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 관련 세부 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 인수 보증금

총 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 현황 및 특징

본건은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 강화군 불은면의 농촌 지역에 위치합니다. 현재 용도는 동물 및 식물 관련시설이며, 토지별로 우사, 관리사, 개사육장, 닭 사육장 등으로 이용되고 있어 농업 또는 축산업 관련 사업에 적합한 환경입니다. 주변은 목장용지 및 자연림이 많아 쾌적한 자연환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 잠재 시장

동물 및 식물 관련시설로서의 활용 가치가 높으며, 귀농, 주말농장, 전원주택 부지 등으로의 잠재적 수요를 고려할 수 있습니다. 다만, 농촌 지역 특성상 상업 시설이나 대중교통 접근성은 제한적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 기반 시설

강화읍 소재지의 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)을 이용하기 위해서는 차량 이동이 필요합니다. 인근 불은면 소재지의 기본적인 생활 기반 시설은 이용 가능합니다.

5.2. 교육 시설

관내에는 불은초등학교, 삼성초등학교 등 초등학교가 있으며, 강화중학교, 강화여자중학교, 강화고등학교 등 중고등학교는 강화읍에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

7번 물건 지목 임야 상에 소유자 미상의 분묘가 확인되며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 경매 진행 시 주의가 필요합니다.

6.2. 맹지 및 접근 제한

3번, 5번, 7번 물건은 지적도상 맹지이므로, 활용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 일부 필지는 폭 2~3미터의 좁은 도로에만 접하고 있어 접근성이 제한적일 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

각 토지별로 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역 등에 해당하며, 문화재보호법 및 관련 법규에 따른 인허가 사항 확인이 필요합니다.

6.4. 주변 환경

인근에 축사가 존재하여 가축 냄새 등 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군 불은면 고능리에 위치한 동물 및 식물 관련시설로, 넓은 토지 면적과 기존 축사 시설을 갖추고 있어 축산업 등 관련 사업을 위한 부지로의 활용 가능성이 있습니다. 그러나 3, 5, 7번 물건이 맹지이고 일부 필지의 도로 접근성이 낮으며, 7번 필지에서 발견된 미상의 분묘로 인한 분묘기지권 관련 불확실성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 주변에 축사가 있어 냄새 등의 환경적 영향을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 8,330.00㎡ (약 2,519.4평)의 대규모 토지를 활용할 수 있습니다.

* 기존 시설 활용: 우사, 관리사, 개사육장, 닭 사육장 등 동물 및 식물 관련 시설로 활용 가능한 건물이 있습니다.

* 자연환경: 주변이 목장용지 및 자연림으로 둘러싸여 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,017,282,400원입니다. 인수할 보증금이 0원임을 고려할 때, 채권 총액 396,000,000원 이하로 입찰하는 것은 일반적으로 수익성을 확보하기 어렵습니다. 따라서, 본건의 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 맹지, 분묘기지권, 접근성 제한 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 보수적인 접근 시에는 감정가의 70~80% 선에서, 적극적인 접근 시에는 감정가 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 개별적인 분석에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.