나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510673 [1] 인천광역시 부평구 부평동 449-3 다예아트빌 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ‘부개2동성당’ 남동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 대중교통편익은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층건내 제5층 제501호로서
외벽: 드라이비트마감 등.
내벽: 인테리어마감 등.
창호: 하이새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 공동주택 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경510673 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 449-3 다예아트빌 5층501호

용도: 아파트

감정가: 149,000,000원

토지면적: 13.80㎡ (약 4.17평)

토지지분: 13.8㎡ (약 4.17평)

건물면적: 36.30㎡ (약 10.98평) (전용면적)

건물지분: 36.3㎡ (약 10.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

1.2. 건물 상세정보

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 5층건 중 제5층 제501호

외벽: 드라이비트마감 등

내벽: 인테리어마감 등

창호: 하이새시창호

이용상태: 아파트로 이용 중

설비내역: 기본적인 위생설비 및 도시가스설비 등

전유면적: 36.30㎡ (약 10.98평)

총 건물 연면적: 534.88㎡ (약 161.81평)

건축면적(건물 바닥 면적): 132.49㎡ (약 40.08평)

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부개2동성당' 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

* 인근에 부평공원 및 캠프마켓(개방공간)이 있어 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

* 도심 내 위치하여 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 인천 부평구는 부동산 시장에서 꾸준한 관심 지역 중 하나로, 아파트 매매가 상승 추세가 관찰됩니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변에 대표적인 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 부평 지역 내 공동묘지가 인천가족공원으로 조성되는 등 혐오시설이 친환경 및 체육시설로 변화하는 사례가 있습니다. 또한, 자원순환센터(소각 시설)와 관련된 주민 설명회가 진행되는 등 생활 폐기물 처리 시설 관련 이슈가 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 관계

채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 본 건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(곽태혁) - *곽

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-17

* 확정일자: 2022-02-03

* 배당신고일자: 2024-03-13

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련.

* 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 임차인 관련 보증금은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

3.3. 등기부 요약

* 말소기준권리: 갑15 압류 (인천세무서장, 2023-03-03)

* 등기부채권 총액: 441,630,519원 (주택도시보증공사의 가압류 및 강제경매 포함)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 9번 주택임차권 (다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸 예정)

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 업종

대상 물건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

4.2. 잠재적 상권

도심지 내 위치하여 다양한 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 가능하며, 주변 지역 개발 및 교통 여건 개선에 따라 상권 가치 변화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 대중교통

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 파악됩니다.

5.2. 편의시설

인근에 공원 등 휴식 공간이 있으며, 일반적인 주거 지역에 요구되는 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주거 환경

오피스텔 및 다세대주택과 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경보다는 복합적인 도시 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 별도 확인이 필요하며, 이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 건축법규 제한

* 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 과밀억제권역 등 건축법 및 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

6.3. 미상 정보

기타 임대 관례 및 기타 사항이 미상으로, 추가적인 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 아파트로, 도심 내 입지로 인해 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 다만, 오피스텔 및 근린생활시설과 혼재된 지역 특성상 주거 쾌적성에 대한 고려가 필요합니다. 권리 관계상 임차인 곽태혁 씨의 보증금은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수되지 않을 것으로 예상되어 권리 분석이 비교적 명확한 편입니다. 그러나 HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용을 파악하고, 일반상업지역임에도 불구하고 적용되는 건축법규 제한 사항들을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. HUG 보증금 미인수

임차인 곽태혁 씨는 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없습니다. 이는 투자 시 권리 관계를 명확히 하고 예상치 못한 보증금 부담을 줄여주는 요소입니다.

8.2. 부평구 지역의 잠재력

인천의 주요 도심 중 하나인 부평구는 지속적인 개발과 교통망 확충으로 인해 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가(149,000,000원)와 현재 부동산 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 물건의 장단점 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 순수 부동산 가치 및 향후 개발 가능성, 지역 시세 등을 분석하여 적정 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 시세 조사 및 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.