나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33913 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 349-3 노마즈하우스 8층809호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 부천로길에 위치하며,
주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고,
인근에 노선버스정류장 및 ""부천역"" 등이 소재함.

건물의 구조

2012년 10월에 사용승인된
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건 중
8층 809호로서,
외벽: 석재 및 수성페인팅 마감
창호: 샷시 창호임.
(사용승인일:2012-10-29)

이용상태

'오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지시설,
기계식 주차장, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택, 근린생활시설 및 운동시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

별도등기 토지 갑구 14번, 15번 신탁등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부천지원 2025타경33913 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 349-3 노마즈하우스 8층 809호

용도: 오피스텔

감정가: 68,000,000원

토지면적: 4.14㎡ (약 1.25평)

토지지분: 4.139㎡ (약 1.25평)

건물면적: 19.33㎡ (약 5.85평)

건물지분: 19.326㎡ (약 5.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

1.2. 건물 정보

사용승인일: 2012년 10월 29일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 중 8층 809호

외벽: 석재 및 수성페인팅 마감

창호: 샷시 창호

설비: 위생, 급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지시설, 기계식 주차장, 도시가스난방 등

1.3. 토지 이용 현황

형상 및 이용상태: 부정형 토지로서 공동주택, 근린생활시설 및 운동시설 건부지로 이용 중.

인접 도로상태: 본건 동측 및 서측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 부천로길에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "부천역" 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류 (채권자: 도봉세무서장, 접수일자: 2023-01-31)

3.2. 주요 권리 분석 (말소기준권리 이후)

* 주택임차권 (을구 3번)

* 임차인: 유현열

* 보증금: 100,000,000원

* 전입일자: 2022년 02월 04일

* 확정일자: 2022년 01월 17일

* 배당신고일자: 2024년 02월 06일

* 대항력: 있음

* 비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. (을구 3번 등기상 말소: 인수)

3.3. 별도등기 사항

* 토지 갑구 14번, 15번 신탁등기가 존재합니다. (주의사항 및 물건명세서 참고)

3.4. 기타 권리

* 강제경매 (채권자: 유현열, 사건번호: 2025타경33913)

3.5. 총 등기부채권액

1,037,000,000원 (주의: 이는 모든 채권액의 합계이며, 실제 경매 진행은 신청 채권자의 채권액을 기준으로 함)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지 주변은 아파트 등 주거 밀집 지역과 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 역세권 이점

부천역이 인근에 위치하여 유동인구가 많고, 상업 및 교통의 요지로 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 대중교통 이용이 편리하며, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거환경

오피스텔로서, 1인 또는 2인 가구에게 적합한 소형 주거 공간입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

임차인 유현열 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 100,000,000원에 대해 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 토지 신탁등기

토지에 신탁등기가 설정되어 있어, 매수 후 소유권 이전 시 신탁 계약 내용 및 말소 가능 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 건물 노후화

2012년 사용승인된 건물로, 14년차 건물임을 감안하여 추후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 노마즈하우스 오피스텔로, 부천역 역세권에 인접하여 교통이 편리하고 주변에 주거 및 상업 시설이 잘 갖춰져 있어 입지 조건은 우수한 편입니다. 건물은 2012년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 오피스텔로서의 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

그러나 본 물건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 유현열 씨가 1억원의 보증금을 확보하고 있다는 점입니다. 이는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담으로 작용합니다. 또한, 토지에 별도의 신탁등기가 설정되어 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

따라서 본 물건은 이러한 권리관계 및 인수 부담을 철저히 분석하고, 예상 인수 보증금액을 고려하여 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부천역 역세권으로 임대 수요 및 투자가치 기대.

* 신축급 오피스텔: 2012년 준공으로 비교적 최신 건물.

* 소형 면적: 19.33㎡ (약 5.85평)으로 1인 가구 임대 수요에 적합.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(노마즈하우스) 내 유사 면적(19.326㎡)의 오피스텔이 2024년 2월에 64,000,000원에서 70,000,000원 사이에 거래되었습니다.

9.2. 인수 보증금 고려

본 물건은 대항력 있는 임차인 유현열 씨의 보증금 100,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

만약 임차인의 보증금 1억원을 낙찰자가 그대로 인수해야 한다면, 총 취득 비용은 '입찰가 + 100,000,000원'이 됩니다.

최근 실거래가 상한선인 70,000,000원을 기준으로 할 때, 총 취득 비용이 70,000,000원을 초과하지 않도록 입찰가를 설정해야 합니다.

이는 '입찰가 + 100,000,000원 <= 70,000,000원'을 의미하며, 입찰가가 마이너스(-)가 되어야 하는 상황으로, 실질적으로 정상적인 입찰이 어렵습니다.

9.3. 권리 분석상 '인수 보증금 합계: 0원' 표기

물건명세서에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당 절차 결과에 따라 달라질 수 있으며, '대항력 있음' 및 '배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구를 종합적으로 판단할 때, 임차인의 보증금 1억원은 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다.

9.4. 최종 예상 입찰가 제안

임차인의 보증금 1억원을 매수인이 인수해야 하는 최악의 시나리오를 가정하면, 본 물건은 투자 가치가 매우 낮을 수 있습니다.

만약 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되어 매수인이 인수할 보증금이 없다고 가정하더라도, 최근 실거래가(64,000,000원 ~ 70,000,000원) 및 감정가(68,000,000원)를 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

이에 따라, 임차인 보증금 인수 부담이 없다고 가정하고, 시세 대비 낙찰 가능성을 고려하여 55,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

매우 중요한 주의사항:

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이러한 인수 부담이 실제 발생할 경우, 위에서 제시한 예상 입찰가는 의미가 없으며, 낙찰받더라도 상당한 추가 자금 부담이 발생하므로, 신중한 접근이 요구됩니다. 입찰 전 반드시 관련 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.