나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1342 [1] 인천광역시 중구 운서동 3094-2 더예스포레스트 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

중구 운서동 소재 ""공항철도 운서역"" 남동측 인근에 위치하는 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) ""더예스포레스트"" 내 제2층 제204호로서 인근은 운서역 인근 상업지대임.

교통상황

""공항철도 운서역""과 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지하6층 지상10층 건물 내 제2층 제204호로서

외벽 : 콘크리트 위 복합판넬 마감
창호 : 유리마감함.

이용상태

공실상태임.

설비내역

상하수도설비 및 공동위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 인접토지와 등고평탄하며 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북서측으로 대로, 남동측으로 중로에 3면 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역(경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 법률), 장애물제한표면구역(수평표면)(공항시설법), 성장관리권역(수도권정비계획법) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1342 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남동농업협동조합 (을1 근저당권, 갑10 임의경매)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 중구 운서동 3094-2, 더예스포레스트 2층204호

건물명: 더예스포레스트

건물 구조: 철근콘크리트구조 지하6층, 지상10층 건물 내 제2층 제204호

사용승인일: 2022년 08월 03일

1.3. 면적 정보

토지면적: 41.06㎡ (약 12.41평)

토지 지분: 41.06㎡ (약 12.41평)

건물면적: 163.11㎡ (약 49.34평)

건물 지분: 163.11㎡ (약 49.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 1,273,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 감정평가서 요약

구분건물감정평가요항표에 따르면, 해당 물건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '더예스포레스트' 내 제2층 제204호로서 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동에 위치하며, 공항철도 운서역 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 운서역 역세권 상업지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

공항철도 운서역과 다수의 시내버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역 내에 속해 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

토지는 가장형의 평탄한 토지로서 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 건물은 남서측 및 북서측으로 대로, 남동측으로는 중로에 접하고 있어 3면이 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 04월 05일 접수된 남동농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리인 남동농업협동조합의 근저당 외 다수의 압류 및 가압류가 존재하나, 이는 모두 말소될 예정입니다.

* 주식회사 예스코리아의 소유권이전3번신탁등기말소 (갑4)와 주식회사 화풍정의 소유권이전 (갑5, 매매) 기록이 있습니다.

* 총 등기부채권액은 1,041,184,101원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 나타났습니다 (물건명세서 참고사항: 지상권 개요 없음).

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건은 현재 공실 상태이며, 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 임대차 관계가 확인되지 않으므로, 현장 답사를 통해 점유 관계 및 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 운서동 일대는 인천공항 배후지역으로서 공항철도 운서역을 중심으로 상업 및 업무시설이 발달한 지역입니다. 파라다이스시티, 인스파이어 엔터테인먼트 등 대규모 복합리조트가 인접해 있어 관광 및 상업 활동이 활발한 잠재력이 높은 지역입니다.

4.2. 생활 인프라

운서역 인근에는 GS더프레시, 롯데마트 등 편의시설이 있으며, 인천공항초등학교 등 교육시설도 근거리에 위치합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인천공항 주변 지역에서 쓰레기 불법투기나 소각장 운영과 관련된 환경 문제에 대한 언급이 일부 있었으나, 이는 본건의 직접적인 입지에 영향을 미치는 것으로 보이지는 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 상업 환경

본 건물은 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 용도로 활용되고 있으며, 주변 지역은 공항 이용객 및 관련 종사자들의 수요가 꾸준한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

임대차 관계가 미상으로 파악되어, 명도 과정이나 향후 임차인 확보 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 현재 공실 상태이지만, 잠재적 임차인 관련 확인이 필수적입니다.

6.2. 지역 내 경쟁 심화 가능성

영종도 지역에 오피스텔 및 상가 공급이 지속되고 있어, 향후 임대 수익률이나 공실률 측면에서 경쟁 심화 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 경제자유구역 및 공항 관련 규제

경제자유구역 및 공항 관련 법규에 따른 개발 제한 또는 관리 사항이 존재할 수 있으므로, 관련 규정을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천공항철도 운서역 역세권에 위치한 상업 및 업무시설로서, 우수한 교통 여건과 주변 관광 및 상업 인프라를 갖추고 있습니다. 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)이라는 장점도 있습니다. 그러나 임대차 관계가 미상이고 현재 공실 상태라는 점, 높은 감정가와 채권 총액은 신중한 접근을 요구합니다. 향후 임대 시장 전망 및 공실 해소 가능성, 명도 관련 리스크 등을 면밀히 분석하여 입찰 여부를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 운서역 역세권 입지로 대중교통 이용 편리.

* 인천공항 및 대규모 복합리조트 인접으로 풍부한 배후 수요 기대.

* 상업지역 내 위치하여 근린생활시설 및 업무시설로서의 활용 가치 높음.

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 예상.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 1,273,000,000원입니다. 본 물건의 예상 입찰가는 시세, 시장 동향, 경쟁 물건 분석, 그리고 본건의 권리관계 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 현장 조사와 상세한 시장 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.