나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510579 [1] 인천광역시 서구 불로동 308 월드아파트 123동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 불로동 소재 ‘목향초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하1층 지상20층 건물 내 제14층 제1402호로서,
외벽 : 몰타르 위 페인팅 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 현황 공동주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 단지 내 도로를 이용하여 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역(2024-12-17), 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2024-12-17), 도로(접합)
가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2024-10-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(목향초등학교 및 병설유치원[문의: 서부교육지원청 평생교육건강과(032-560-6659)])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510579 (1)

소재지: 인천광역시 서구 불로동 308 월드아파트 123동 14층1402호

용도: 아파트

감정가: 263,000,000원

토지면적: 39.66㎡ (약 12.00평)

토지지분: 39.656㎡ (약 12.00평)

건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건물 구조 및 면적

본 건물은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하1층 지상20층 건물 내 제14층 제1402호입니다.

건물 외벽은 몰타르 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시 창호입니다.

전용면적은 84.93㎡ (약 25.69평)이며, 해당 면적의 공급면적(분양면적) 정보는 별도로 제공되지 않았습니다.

1.3. 토지 정보

토지는 부정형 토지로서 현황 공동주택 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 단지 내 도로를 이용하여 공도에 접하고 있습니다.

1.4. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 불로동 소재 ‘목향초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지대입니다.

1.5. 감정가 및 면적 요약

감정가: 263,000,000원

토지 면적: 39.66㎡ (약 12.00평)

건물 면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

2. 입지조건

2.1. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 주변시설

* 주거: 다수의 아파트 단지가 밀집해 있습니다.

* 상업: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 교육: 목향초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (초등학교 기준)

* 자연: 농경지 및 자연림이 혼재되어 있어 일부 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다.

2.3. 개발 계획 및 용도지역

본건은 자연녹지지역, 제2종일반주거지역(2024-12-17), 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2024-12-17)에 속해 있습니다. 또한, 진입표면구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등에 해당하며, 목향초등학교 및 병설유치원 주변으로 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수되는 보증금은 없으며, 임대 관계는 미상입니다.

"임대관계 미상"이므로, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 협상 및 보증금/차임 관련 추가 확인이 필요하며, 이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리는 2021년 8월 9일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을17)입니다.

이후 접수된 권리들(을18, 갑21, 갑22, 갑23)은 모두 말소 예정으로, 경매로 인한 권리 소멸로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

등기부채권 총액은 212,222,262원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 대규모 아파트 단지인 월드아파트 내에 위치하고 있으며, 주변으로 근린생활시설, 농경지, 자연림이 혼재된 복합적인 지역입니다. 목향초등학교가 인접하여 교육 기능이 중요한 요소로 작용합니다.

4.2. 상권 발달 정도

근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있으나, 대형 상업시설이나 업무지구와의 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. 교통 여건이 보통 수준인 점을 고려할 때, 배후 주거 단지의 수요에 기반한 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

본건은 인천광역시 서구 불로동의 목향초등학교 북서측 인근에 위치하고 있어, 해당 학교를 도보 통학권 내에 둔 아동들에게 편리한 교육 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생필품 구매, 금융 서비스, 의료 서비스 등을 이용할 수 있습니다. (구체적인 편의시설에 대한 추가 정보 필요)

5.3. 교통망

인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능하며, 차량을 이용한 시내외 접근성도 보통 수준입니다. (주요 간선도로 접근 용이성 및 노선 정보 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

"임대관계 미상"이라는 점은 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다. 또한, 임차인의 대항력 유무 및 보증금/차임 등 상세 내역을 사전에 면밀히 조사해야 합니다.

6.2. 이용계획 및 제한사항

* 진입표면구역<공항시설법>: 인천국제공항 또는 김포국제공항의 진입표면구역에 해당하여 건축물의 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다. 해당 법규의 구체적인 적용 내용을 확인해야 합니다.

* 상대보호구역 및 절대보호구역: 목향초등학교 및 병설유치원 인근으로 교육환경 보호구역이 지정되어 있어, 학원 등 특정 시설 설치에 제한이 있을 수 있습니다.

* 자연녹지지역: 토지이용 및 건축 행위에 일정 부분 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 가능성

인천 서구 지역 전반에서 환경/위해 시설(열분해시설 등) 설치 관련 주민 반발 사례가 확인되었으나, 본건 소재지(불로동 월드아파트) 바로 인근에서 특정 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색되지 않았습니다. 다만, 향후 지역 개발 과정에서 주민 반대 민원 등은 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 불로동의 아파트 단지 내 위치하며, 목향초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 건물 및 토지 관련 권리관계는 경매로 인해 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깔끔한 상태입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

그러나 "임대관계 미상"이라는 점은 명도 과정에서 리스크로 작용할 수 있으며, 공항시설법에 따른 진입표면구역 지정 및 녹지지역 지정 등 토지 이용에 대한 제한 사항들을 면밀히 검토해야 할 필요가 있습니다. 주변에 대규모 신도시 개발이 진행 중이거나 계획되어 있어 지역 가치 상승의 잠재력도 있으나, 동시에 개발 과정에서의 소음, 교통 혼잡 등의 영향도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 깔끔한 권리 관계: 경매로 인한 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 추가 부담이 없습니다.

* 목향초등학교 인접: 어린 자녀를 둔 가구에게 매력적인 교육 환경을 제공합니다.

* 월드아파트 단지 내 위치: 1,699세대의 대규모 단지로, 기본적인 주거 인프라가 형성되어 있습니다.

* 향후 지역 개발 잠재력: 검단신도시 개발과 인접하여 지역 가치 상승의 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 263,000,000원

인수 보증금: 0원

최근 유사 평형 아파트 시세 및 주변 시세, 본건의 장단점, 그리고 잠재적 리스크 요인(임대관계 미확인, 각종 제한사항 등)을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 최근 실거래가 정보에 따르면 24평형(전용 84.93㎡) 기준 1.9억~2.7억 수준의 시세를 보이고 있으며, 감정가는 이 범위 내에 있습니다.

현장 조사 및 임대차 관계 확인 등 추가적인 정보 수집을 통해 보다 정확한 가치 평가 후 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 보수적으로 접근할 경우, 감정가를 기준으로 하되 명도 비용 및 추가 조사 비용 등을 고려하여 200,000,000원 ~ 240,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 검색된 자료를 바탕으로 산정되었으며, 실제 시장 상황 및 현장 조사를 통해 달라질 수 있습니다. 투자 결정은 개인의 판단에 따라 책임지고 진행해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.