나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510642 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 121-47 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '미추홀구청' 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는
동류형의 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 전철역(제물포역/1호선)이 위
치하고 있어 제반 교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물내 제6층 제601호로서,
(사용승인 : 2015.08.27)

외벽 : 몰탈위 드라이빗트마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 화재경보설비, 승강기설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한
에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건으로서, 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 인천지방법원 2025타경510642 (1)

물건 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 121-47, 6층 601호

물건 용도: 다세대주택

감정평가액: 1억 6,600만원

토지 면적: 13.09㎡ (약 3.96평)

토지 지분: 13.09㎡

건물 면적: 49.91㎡ (약 15.09평)

건물 지분: 49.91㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며, '미추홀구청'에서 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 일대는 본 물건과 유사한 형태의 공동주택, 업무시설, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

본 물건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 수도권 전철 1호선인 제물포역이 가까이에 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

건물 구조

본 건물은 2015년 8월 27일에 사용 승인이 완료된 철근콘크리트 구조의 8층 건물이며, 본 물건은 그중 6층 601호에 해당합니다. 외벽은 몰탈 위 드라이비트 마감, 창호는 알루미늄 샷시로 시공되었습니다.

토지 이용 및 형태

토지는 인접 토지와 비교하여 경계가 비교적 평탄한 사다리형의 형상을 하고 있으며, 현재 공동주택 및 근린생활시설의 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태

본 물건지는 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 직접 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

토지 이용계획 및 제한 상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 인천광역시 미추홀구 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 1월 8일 접수된 미추홀구의 압류(갑6)입니다.

주요 권리 내역

* 을구 3번 순위 주택임차권: 권리자는 박민선이며, 보증금은 1억 7,600만원입니다. 전입일자는 2022년 8월 10일, 확정일자는 2022년 7월 27일입니다.

* 특별 주의사항: 등기부등본상 해당 주택임차권은 '말소'로 기재되어 있습니다. 또한, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '을구 순위 3번 주택임차권등기'가 언급되었으나, '다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 단서가 붙어 있어, 실질적으로는 매각으로 인해 소멸될 가능성이 매우 높습니다.

* 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 명확히 표기되어 있어, 임차인이 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 강제경매 신청인: 주택도시보증공사(HUG)로, 1억 7,600만원을 채권으로 하여 강제경매를 신청하였습니다. (2025타경510642)

인수 보증금

상기 권리분석 결과, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본 물건이 위치한 숭의동 일대는 인천시의 주요 지역 중 하나로, 미추홀구청 등 행정기관과 주거, 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 공동주택 단지가 다수 분포하고 있어 기본적인 배후 수요는 충분한 편입니다. 제물포역을 중심으로 한 상업 시설 및 근린생활시설 이용이 편리하며, 이는 본 물건의 가치를 뒷받침하는 요소입니다. 다양한 업종의 소매점, 식당, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성은 우수합니다.

5. 생활정보

편의시설

가장 가까운 편의시설로는 미추홀구청이 있으며, 주변에는 다양한 마트, 편의점, 식당, 은행, 병원 등이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 모든 편의시설 이용이 편리합니다.

교통 및 접근성

본 물건은 제물포역(1호선) 도보 거리 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 인천 시내 및 수도권 각지로의 이동이 매우 용이합니다. 차량 접근성 역시 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경

경매 절차에서 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 명시되어 있습니다. 채권자 겸 경매 신청인이 주택도시보증공사(HUG)라는 점과 임차인의 대항력이 없다는 점을 종합해 볼 때, HUG가 채무 불이행 건과 관련하여 인수 조건을 변경했을 가능성이 있습니다. 명확한 내용은 입찰 전 HUG 또는 법원에 확인하여 최종적인 계약 조건을 숙지해야 합니다.

감정가와 시세 간의 괴리

본 물건의 감정가는 1억 6,600만원으로 책정되어 있으나, 제공된 주변 시세 JSON 데이터를 분석한 결과, 최근(2026년 5월) 동일 지역 내 다세대 주택의 매매가는 3,600만원에서 7,200만원 사이로 확인됩니다. 본 물건의 건물 면적(49.91㎡)을 기준으로 환산 시, 평당 가격은 약 70만원에서 209만원 수준입니다. 반면, 본 건의 감정가는 평당 약 332만원으로, 시장 시세와 비교했을 때 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 향후 낙찰가 결정 및 투자 수익률 산정에 있어 중요한 고려사항입니다.

토지이용계획상 제한

본 토지가 일반상업지역, 방화지구 등에 포함되어 있어 향후 건축이나 개발 행위 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있으므로, 이에 대한 사전 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 2015년식 건물이라 비교적 최신이며, 교통 편리성과 생활 인프라가 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 권리 인수 부담이 매우 적다는 점 또한 긍정적인 요소입니다.

하지만 가장 큰 문제는 감정평가액과 현재 시장 시세 간의 현저한 차이입니다. 제공된 시세 자료들을 볼 때, 감정가가 시장 가격보다 상당히 높게 설정되었을 가능성이 있습니다. 따라서 입찰 시에는 이 가격 괴리를 충분히 인지하고, 현장 답사를 통해 건물의 정확한 상태, 관리 상태, 주변의 실제 수요 등을 면밀히 파악하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다. HUG 인수조건 변경 사항에 대한 정확한 내용을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 인천광역시 내 주요 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

* 신축급 건물: 2015년 사용승인된 건물로, 건축 연한이 짧아 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 및 권리 인수 관련 위험이 거의 없습니다.

* 저평가 가능성: 제공된 시세 자료와 감정가의 괴리를 고려할 때, 향후 시세 상승 또는 저가 낙찰을 통한 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석:

제공된 JSON 데이터를 바탕으로 분석한 결과, 본 물건과 인근 지역의 다세대주택 최근 매매가는 면적과 위치에 따라 큰 편차를 보이고 있습니다.

* 숭의동 248-164 (61.48㎡): 2026년 5월, 6,370만원 (약 103.6만원/㎡)

* 숭의동 2-39 (34.39㎡): 2026년 5월, 7,200만원 (약 209.4만원/㎡)

* 숭의동 248-224 (50.98㎡): 2026년 5월, 3,600만원 (약 70.6만원/㎡)

본 건의 건물 면적은 49.91㎡입니다. 위 시세 데이터를 적용해 보면, 거래된 가격대는 약 3,500만원에서 1억원 내외로 추정할 수 있습니다. 이는 본 건의 감정가 1억 6,600만원 (약 332만원/㎡)과는 상당한 차이를 보입니다.

감정가와의 비교:

감정가는 1억 6,600만원이지만, 실제 시장 거래가는 그보다 훨씬 낮은 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 감정가가 실제 시장 가격을 제대로 반영하지 못했거나, 본 건물의 특정 상태(층, 향, 조망, 내부 컨디션 등)가 비교 대상 물건보다 현저히 우수하다고 평가되었을 가능성을 시사합니다.

권리 인수 비용:

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

종합적인 예상 입찰가 제안:

감정가와 시세 간의 큰 괴리를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 시장 시세가 감정가보다 낮게 형성되어 있다는 점을 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가의 80% 수준: 약 1억 3,280만원

* 감정가의 90% 수준: 약 1억 4,940만원

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 1억 3,000만원에서 1억 5,000만원 범위 내에서, 현장 방문을 통한 물건 상태 정밀 확인, 주변 시세 추가 조사, 그리고 본인의 투자 전략에 따라 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.