나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510578 [1] 인천광역시 부평구 일신동 53-2 지오빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 일신동 소재 '인천금마초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물내의 제4층 제402호로서,
(사용승인 : 2010.03.26)

외벽 : 몰탈위 치장타일 및 드라이빗트마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 서측으로 로폭 약 4미터, 20미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)(8m 위탁, 외국인등 토지거래허가구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지

인천광역시 부평구 일신동 53-2 지오빌 4층402호

1.2. 건물 종류

다세대주택

1.3. 면적

* 토지면적: 35.08㎡ (약 10.61평)

* 토지지분: 35.08㎡ (약 10.61평)

* 건물면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

* 건물지분: 47.49㎡ (약 14.37평)

1.4. 감정가

162,000,000원

1.5. 경매 종류

부동산강제경매

1.6. 채권자

한OOOOOOO

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 일신동 소재 '인천금마초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

2.2. 교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

2.3. 주변 도로

본건 남동측 및 서측으로 로폭 약 4미터, 20미터의 포장도로에 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

을구 5번 주택임차권 (이수진) 163,000,000원. 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

3.2. 말소되는 권리

갑5 압류(광명세무서장), 갑6 강제경매(한국주택금융공사) 등 법원에 등기된 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정임.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 양

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-18

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 이 (한국주택금융공사)

* 보증금: 163,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-30

* 확정일자: 2021-10-29

* 배당신고일자: 2024-01-16

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인이 인수해야 하는 보증금 163,000,000원.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주위 일대는 공동주택 및 각종 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 인근에 기본적인 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변의 근린생활시설 외에, 일상생활에 필요한 각종 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됨.

5.2. 교육시설

인근에 인천금마초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 관할 구청장의 거래 허가를 받아야 함.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수 부담

임차인 이 의 임대차보증금 163,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 낙찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 함.

6.3. 기타

* 주변 공장 및 산업 시설 혼재: 감정평가서에 언급된 바와 같이 주변에 공장 등이 혼재하여 소음, 분진 등의 생활 환경에 영향을 줄 수 있음.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규에 따른 건축 및 개발 제한이 존재함.

7. 종합 의견

본건은 2010년 사용승인된 다세대주택으로, 입지조건 및 교통 여건이 비교적 양호하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 163,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 존재합니다. 이는 감정가 162,000,000원보다 높은 금액으로, 낙찰 후 총 매수 비용이 부동산의 시장 가치를 초과할 위험이 있습니다. 따라서 투자 시 신중한 권리 분석과 함께 시장 가치에 대한 면밀한 재평가가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 건축물 (2010년 사용승인)로서 건물 노후도가 낮음.

* 도심 내 위치하여 기본적인 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 주변 근린생활시설 및 초등학교 인접으로 생활 환경이 안정적임.

9. 예상 입찰가

본건의 경우, 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 163,000,000원이며 이는 감정가 162,000,000원을 초과합니다. 따라서 낙찰 후 매수인이 부담하게 될 총 비용(입찰가 + 인수 보증금 중 미변제액)이 부동산의 실질 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

추정 예상 입찰가: 160,000,000원

위 입찰가로 진행 시, 낙찰가 160,000,000원에서 임차인 이 에게 160,000,000원이 배당된다고 가정할 때, 3,000,000원의 임대차보증금 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다. 이 경우 총 매수 비용은 163,000,000원이 되며, 이는 현재 감정가와 동일하거나 초과하는 금액으로, 추가적인 시세 상승 또는 특수 상황 발생 가능성을 고려하여 신중하게 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.