나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510567 [1] 인천광역시 서구 가좌동 241-9 금성빌라 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 가좌동 소재‘인천가림초등학교’동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트, 다세대, 연립, 주상용건물, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

조적조 슬래브지붕 3층 건물 내 제1층 제101호로서,
(사용승인일 : 1989.09.29)
외 벽 : 연와조 및 페인팅 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로, 남측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,도로(접합),가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(2024-11-26)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건의 소유권 대지권의 목적인 토지 가좌동 241-9번지는 공부상 지목‘전’이나 현황은‘대지’인바 업무진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건의 소유권 대지권의 목적인 토지 가좌동 241-9번지는 공부상 지목이 전이나 현황은 대지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510567 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 가좌동 241-9 금성빌라 1층101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 90,000,000원

* 토지 면적: 25.53㎡ (약 7.72평)

* 건물 면적: 34.81㎡ (약 10.53평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OO

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '인천가림초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 형태를 띠고 있습니다.

* 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2. 교통상황

* 본건까지 차량으로의 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이합니다.

* 제반 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

1.1. 3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 제2종일반주거지역에 해당합니다.

* 도로(접합) 지역으로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(인천가림초등학교 인근), 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

* 이는 향후 건축이나 개발 행위에 제한이 따를 수 있음을 의미합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 권리 현황

* 말소기준권리는 2023년 5월 10일자 주택도시보증공사의 가압류(갑8, 채권액 금 342,000,000원)입니다.

* 본 경매는 위 가압류를 말소기준으로 하여 진행됩니다.

* 등기부상 채권 총액은 462,000,000원입니다.

1.2. 2. 인수되는 권리

* 을구 7번 주택임차권이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

* 권리자: 신혜윤

* 보증금: 120,000,000원

* 전입일자: 2023년 1월 5일, 확정일자: 2022년 12월 14일

* 대항력: 있음

* 이는 낙찰자가 해당 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 함을 의미합니다.

1.2. 3. 임차인 정보 (신혜윤)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-05

* 확정일자: 2022-12-14

* 대항력: 있음

* 주의: 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 120,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 상업시설

* 물건지 주변은 아파트, 다세대주택, 연립주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.3. 2. 시세 분석 (최근 거래 사례 기반)

* 인근 '송림빌라(203동)'의 경우, 1993년 준공된 35.45㎡ (약 10.72평) 다세대주택이 2026년 1월 8,700만원에 거래되었습니다. 본건과 면적 및 준공 연도가 유사하여 주요 비교 대상이 될 수 있습니다.

* '코스모스' 연립다세대(1986년 준공, 46.62㎡, 약 14.10평)는 2026년 1월 13,000만원에 거래되었습니다.

* '합동빌라(가,나동)' 다세대주택(1991년 준공, 38.37㎡, 약 11.60평)은 2026년 1월 1,500만원에 거래되었습니다. 다만, 이 거래액은 매우 이례적으로 낮아 시세 판단 시 신중한 검토가 필요합니다.

* 본건(34.81㎡, 약 10.53평, 1989년 준공)의 감정가는 9,000만원으로, 유사 면적의 최근 거래 사례(송림빌라 8,700만원)와 비교 시 합리적인 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주거 환경

* 건물 구조는 조적조 슬래브지붕 3층 건물 내 1층 101호로, 1989년 9월 29일 사용승인되었습니다.

* 내부 이용 상태는 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.

1.4. 2. 교육 및 편의시설

* 인천가림초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (상대보호구역)

* 인근 노선버스정류장을 통해 시내 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 권리 인수 관련

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(신혜윤, 보증금 120,000,000원)의 존재입니다.

* 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부상 '인수'로 명시된 임차권은 반드시 명확히 확인하고 예상해야 합니다.

1.5. 2. 토지 지목 불일치

* 본건의 대지권 목적인 토지(가좌동 241-9번지)는 공부상 지목이 '전'이나, 현황은 '대지'로 이용 중입니다.

* 이는 행정 처리나 등기 관련 업무 진행 시 참고가 필요합니다.

1.5. 3. 건물 노후화

* 1989년 사용승인된 건물로, 약 37년 경과하였습니다.

* 따라서 내부 수리, 시설 보수, 또는 안전 진단 등에 추가적인 비용과 관리가 필요할 수 있습니다.

1.5. 4. 주변 환경 규제

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어, 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 계획 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 감정가는 9,000만원입니다. 토지는 약 7.72평, 건물은 약 10.53평 규모입니다. 1989년에 사용승인되어 건물 연식은 다소 오래되었으나, 기본적인 주거 설비는 갖추고 있으며, 인천가림초등학교 인근에 위치하여 주거 편의성은 보통 수준입니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 선순위 임차인(신혜윤, 보증금 120,000,000원)이 존재하며, 이 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 1억 2천만원의 추가적인 비용 부담으로 이어질 수 있으므로, 투자 결정 시 반드시 총 투자 비용 관점에서 신중한 분석이 필요합니다. 토지의 지목과 현황이 일치하지 않는 점, 건물의 노후화 등도 함께 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 서구 가좌동이라는 지역적 입지를 활용할 수 있습니다.

* 실거주 목적이라면, 인수해야 할 임차 보증금을 포함한 총 투자 비용을 고려했을 때, 내 집 마련의 기회가 될 수 있습니다.

* 인근 유사 면적 다세대주택의 시세와 비교했을 때, 감정가는 시장가 대비 합리적인 수준으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 90,000,000원

* 인수 보증금 합계 (제외): 0원 (제공된 정보 기준)

* 최근 유사 거래 사례(송림빌라 8,700만원)와 감정가(9,000만원)를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 80,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

* 중요 고지: 본 물건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(신혜윤)이 부담해야 할 보증금 120,000,000원입니다. 이 금액은 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 총 투자 비용은 '예상 입찰가 + 120,000,000원'이 됩니다. 예를 들어, 85,000,000원에 낙찰받더라도 실제 소요되는 총 금액은 205,000,000원 (8,500만원 + 12,000만원)이 될 수 있음을 반드시 인지하시고, 총 투자 비용과 실질적인 수익률을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.