나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510104 [1] 인천광역시 서구 경서동 765-6 드림하우스 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '인천경서초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물로서,

외벽 : 석재붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

경서동 765-6 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(예빛유치원(서부교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 현황 요약

1.1. 1.사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510104 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 765-6 드림하우스 3층301호

1.1. 2.건물 및 토지 정보

용도: 다세대주택

토지면적: 33.84㎡ (약 10.24평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.60㎡ (약 15.00평)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 33.84㎡

건물 지분: 49.6㎡

1.1. 3.감정가 및 매각 정보

감정가: 130,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '인천경서초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

토지의 형상은 가장형으로서 다세대주택의 건부지로 이용중입니다.

토지의 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 절대보호구역(예빛유치원), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: `갑7` (주택도시보증공사 가압류, 2022-11-24 접수)

인수되는 권리: `을1` 주택임차권 (권리자: 김두성, 권리금액: 119,000,000원). 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 낙찰자가 인수해야 합니다.

말소되는 권리: `갑4` (소유권이전), `갑6` (소유권이전5번신탁등기말소), `갑8` (압류), `갑9` (압류), `갑10` (강제경매).

채권 총액: 1,189,000,000원

1.4. 상권분석

본 물건은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 초등학교가 소재하고 있으며, 대중교통 및 차량 접근성이 용이하여 기본적인 상업 활동 및 생활 편의성이 확보된 지역입니다.

1.5. 생활정보

주변 편의시설로는 인천경서초등학교가 인접해 있습니다.

건물은 2015년 1월 5일에 건축물대장(표제부)이 생성되었으며, 2015년 9월 1일에 사용승인을 받았습니다.

건축물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물로서, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.

전유부 정보에 따르면, 본 물건은 3층 301호입니다.

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 임차인 김두성은 2022년 2월 28일 전입하였으며, 보증금 119,000,000원, 확정일자 2022년 2월 11일로 대항력을 갖추고 있습니다. 이 임차인의 보증금은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되므로, 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

감정가 대비 높은 인수 보증금: 물건의 감정가는 130,000,000원이나, 인수해야 하는 임차인 보증금이 119,000,000원으로, 이는 감정가 대비 매우 높은 비중을 차지합니다. 따라서 낙찰가 외에 추가로 부담해야 할 총 매입 비용이 상당할 것으로 예상됩니다.

시장 가격과의 괴리: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(44.88~56.24㎡)의 다세대주택 실거래가가 76,000,000원에서 90,000,000원 수준입니다. 이는 본 건물의 감정가(130,000,000원) 및 인수 보증금(119,000,000원)과 비교 시, 낙찰 후 총 취득 비용이 시장 가격을 훨씬 초과할 가능성을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 인천경서초등학교 인근에 자리하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

가장 중요한 권리 분석 결과, 대항력 있는 선순위 임차인 김두성 씨의 보증금 119,000,000원이 매각 후 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 점은 본 물건의 가장 큰 특징이자 위험 요소입니다.

현재 감정가 130,000,000원 대비 인수 보증금이 119,000,000원이라는 점은, 낙찰가와 무관하게 총 매입 비용이 매우 높아짐을 의미합니다. 최근 실거래가 시세(약 76,000,000원 ~ 90,000,000원)와 비교했을 때, 본 물건의 총 취득 예상 비용이 시장 가치를 훨씬 상회할 가능성이 매우 높으므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 인천 서구 경서동의 주거 지역에 위치하여 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건축물은 2015년 준공된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 추정됩니다.

인천경서초등학교와 인접하여 학군 수요를 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 119,000,000원이 인수되는 점과, 현재 파악된 시장 시세(약 76,000,000원 ~ 90,000,000원)를 고려할 때, 투자의 위험성이 매우 높은 물건입니다.

감정가 130,000,000원에 대한 60% 수준을 입찰가의 참고 기준으로 제시합니다.

예상 입찰가: 금 78,000,000원

이 예상 입찰가에 따른 총 매입 예상 비용은 다음과 같습니다.

총 매입 예상 비용 = 예상 입찰가 (78,000,000원) + 인수 보증금 (119,000,000원) = 197,000,000원

이는 현재 시장 시세보다 훨씬 높은 금액이므로, 투자 수익을 기대하기 어렵거나 상당한 손실이 발생할 수 있습니다. 입찰 시에는 반드시 소요될 총 비용과 예상되는 위험 요소를 면밀히 재검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.