나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71925 [1] 경기도 남양주시 오남읍 양지리 111-2 오남1차청구아파트 103동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김인규 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리 소재 ""오남읍사무소"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등과 중소규모 공장 및 농경지 등이 혼재하는 성숙중인 주택지대로서 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 경사스라브지붕 16층건내 제15층 제1503호로서,
(사용승인일 : 2000. 10. 10)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(침실3, 욕실2, 주방, 거실, 드레스룸, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 북동측 정문을 통해 외부도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제1종일반주거지역,제3종일반주거지역,지구단위계획구역(양지지구),소로1류(폭10m~12m)(국지도로)(저촉),중로3류(폭12m~15m)(2015-07-31)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경71925 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 부동산 현황

1.2. 1.소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 남양주시 오남읍 양지리 111-2 오남1차청구아파트 103동 15층 1503호

건물 종류: 아파트

준공 연도: 2000년 10월 10일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트 벽식구조, 경사스라브지붕 16층 건물 내 15층

1.2. 2.면적 정보

토지 면적: 53.75㎡ (약 16.26평)

건물 면적 (전용 면적): 85.00㎡ (약 25.71평)

건물 총 면적 (103동): 8,573.57㎡

아파트 단지 총 면적: 53,988.23㎡

아파트 단지 총 세대수: 451세대

1.2. 3.감정가

감정가: 332,000,000원

1.3. 물건 상세 정보

1.3. 1.건물 구조 및 상태

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등

창호: 샷시 창호

1.3. 2.이용 상태

내부 구조: 침실 3개, 욕실 2개, 주방, 거실, 드레스룸, 발코니 등으로 이용 중

1.3. 3.설비 내역

위생 설비, 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖춤

1.3. 4.토지 이용 계획

도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(양지지구), 소로1류(폭10m~12m), 중로3류(폭12m~15m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리 소재 '오남읍사무소' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 입지 조건 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

단지 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 북동측 정문을 통해 외부 도로와 연계됩니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1.말소기준권리

을12 근저당권, 한국스탠다드차타드은행, 2018년 5월 9일 접수.

본 경매물건의 말소기준권리입니다.

3.1. 2.현재 권리

등기부 상 을12 근저당권(한국스탠다드차타드은행, 2018.05.09)을 말소기준으로 하여 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. (을19 근저당권, 을19-1 질권, 을20 전세권, 갑15 압류, 갑16 가압류, 갑17 임의경매, 갑18 가압류 모두 말소 처리되었습니다.)

3.1. 3.인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (등기부 상 모든 권리가 말소될 예정입니다.)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사덕산자산관리대부

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

3.2. 1.임차인 정보

주식회사덕산자산관리대부는 본 물건지에 대한 임차권을 가지고 있습니다.

3.2. 2.대항력 유무

임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 3.인수 보증금

임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 권리 분석 요약

등기부 상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인은 대항력이 없어 별도로 인수해야 할 권리나 금액은 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 명시되어 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

4.1. 1.최근 매매 사례

경기도 남양주시 오남읍 양지리 111-2번지 오남1차청구아파트 103동 15층 1503호 (전용면적 85.00㎡) 와 유사한 면적의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 25일, 4층, 85㎡ 거래: 330,000,000원

* 2026년 7월 7일, 4층, 85㎡ 거래: 330,000,000원 (입력된 JSON 데이터 기준)

면적이 다른 유사 단지 내 거래 사례:

* 2026년 7월 14일, 13층, 59.99㎡ 거래: 217,000,000원

* 2026년 7월 21일, 12층, 119.27㎡ 거래: 335,000,000원

4.1. 2.최근 전월세 사례 (참고용)

* 2026년 1월 18일, 7층, 84.85㎡ 전세: 30,000,000원 (월세 90만원)

* 2026년 1월 10일, 12층, 59.46㎡ 전세: 18,000,000원 (월세 0만원)

* 2026년 6월 26일, 6층, 59.46㎡ 전세: 17,500,000원 (기존 보증금 17,000,000원)

4.2. 시세 분석

본 건의 감정가는 332,000,000원이며, 동일 면적(85㎡)의 최근 실거래가는 330,000,000원 수준으로 조사되었습니다. 이는 감정가와 유사한 수준으로, 시장 가격을 잘 반영하고 있는 것으로 판단됩니다. 더 큰 면적(119.27㎡)의 실거래가도 335,000,000원으로 시세가 안정적으로 형성되어 있음을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이 놀이터 등이 갖추어져 있습니다. 주변에는 생활 편의시설들이 다양하게 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 학교 정보

인근에 오남초등학교, 오남중학교, 오남고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 관리 정보

아파트명: 오남1차 청구아파트

관리사무소 연락처: 031-529-6093

총 주차 대수: 440대 (지하 기계식 228대, 옥외 자주식 212대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 별도의 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 주의사항

제공된 정보 상 특별한 주의사항은 명시되지 않았습니다. 다만, 경매 물건의 특성상 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 권리관계 재확인이 필수적입니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본 아파트 단지 인근에 특별히 인지되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리에 위치한 오남1차청구아파트 103동 15층 1503호로, 전용면적 85㎡의 아파트입니다. 아파트 단지로서 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 교통 및 교육 환경도 양호한 편입니다. 등기부 상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인 또한 없어 권리관계가 비교적 명확한 물건으로 판단됩니다. 최근 실거래가 또한 감정가와 유사한 수준을 유지하고 있어 안정적인 시세를 보이고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적음

* 안정적인 주변 시세와 감정가의 일치

* 준수한 입지 및 생활 편의 시설

* 85㎡의 선호도 높은 면적

9. 예상 입찰가

감정가: 332,000,000원

최근 85㎡ 실거래가: 330,000,000원

본 건은 권리상의 인수 부담이 없고 시세가 안정적인 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 또한, 향후 시장 상황 및 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

보수적으로 접근할 경우: 320,000,000원 ~ 330,000,000원

적정 수준으로 고려할 경우: 330,000,000원 ~ 345,000,000원

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 최근 부동산 시장 동향, 입찰 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.