나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71965 [1] 경기도 남양주시 별내동 974-1 동광비즈타워별내 1동 9층 929호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나인감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 ""별가람 초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 지식산업센터 및 지원시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통으로 보임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통으로 보임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건 내 9층 929호, 930호로서
외벽: 칼라 복층 강화유리 마감.
내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 및 강화유리 마감.
창호: 샤시 창호임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급·배수시설, 위생설비, 상·하수도시설, 승강기시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접지와 등고 평탄한 가장형 평지로서 ""공장 및 지원시설"" 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 대로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역(수도권시행령 제14조의3 1호), 택지개발지구(별내지구).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71965 (1)

소재지: 경기도 남양주시 별내동 974-1 동광비즈타워별내 1동 9층 929호

용도: 지식산업센터 (공장)

감정가: 689,000,000원

토지면적: 42.56㎡ (약 12.87평)

토지지분: 42.56㎡ (약 12.87평)

건물면적: 148.88㎡ (약 45.04평)

건물지분: 148.88㎡ (약 45.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 인OOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "별가람 초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터 및 지원시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 바, 전반적인 교통사정은 보통으로 판단됩니다.

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 13층 건물 중 9층 929호, 930호에 해당합니다. 외벽은 칼라 복층 강화유리 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감 및 강화유리 마감, 창호는 샤시로 구성되어 있습니다.

이용상태: 현재 공장(지식산업센터) 용도로 이용 중입니다.

토지 형상 및 이용상태: 토지는 대체로 인접지와 등고 평탄한 가장형의 평지로, "공장 및 지원시설" 부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태: 본건 토지는 동측 및 서측으로 각각 대로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구)으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35m~40m) 및 대로2류(폭 30m~35m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역(수도권시행령 제14조의3 1호), 택지개발지구(별내지구)에 해당합니다.

공부와의 차이: 공부상 현황과의 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2023년 7월 5일 접수된 인천수산업협동조합의 근저당권 (채권금액: 696,000,000원)입니다.

등기부 요약:

주식회사이에이정보통신의 소유권이전1번신탁등기말소 (2020-11-17 접수) - 매매 신탁재산 처분 관련 등기이며, 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

인천수산업협동조합의 근저당권 (2023-07-05 접수) - 말소기준권리로서, 매각으로 소멸됩니다.

하나카드의 가압류 (2025-05-08 접수, 36,477,024원) - 매각으로 소멸됩니다.

기술보증기금의 가압류 (2025-06-16 접수, 896,750,000원) - 매각으로 소멸됩니다.

인천수산업협동조합의 임의경매 (2025-07-10 접수, 593,836,153원) - 본 경매 사건의 개시 결정입니다.

국민건강보험공단의 압류 (2025-07-21 접수) - 매각으로 소멸됩니다.

구리세무서장의 압류 (2025-11-20 접수) - 매각으로 소멸됩니다.

국민건강보험공단의 압류 (2026-05-06 접수) - 매각으로 소멸됩니다.

총 채권액: 등기부상 채권 총액은 1,629,227,024원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 삼영디앤비(주) 안

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-05-01

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원 (임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.)

권리분석 종합: 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하고 있으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

입지: 본건은 남양주시 별내동의 택지개발지구 내에 위치하여 아파트 단지, 상업시설, 지식산업센터가 밀집한 복합 상권의 일부입니다.

유동인구 및 배후수요: 주변의 다수의 아파트 단지와 지식산업센터, 지원시설 등은 안정적인 배후 수요를 제공하며, "별가람 초등학교"가 인근에 있어 학생 및 학부모 등 유동인구의 영향을 받을 수 있습니다.

교통 접근성: 동측과 서측으로 대로에 접해 있어 차량을 이용한 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 역시 편리한 편입니다.

상권 특성: 지식산업센터 밀집 지역의 특성상 관련 업종의 사업체들이 입점해 있을 가능성이 높으며, 근린생활시설 등 지원시설 또한 함께 발달하여 상권의 기능성을 높이고 있습니다.

혐오시설: 현재까지 조사된 정보와 주변 환경 분석 결과, 본건과 인접하거나 영향권을 가진 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: "별가람 초등학교"가 남동측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

의료시설: 인근 지역으로의 이동을 통해 종합병원 및 다양한 의료시설 이용이 가능합니다.

녹지 및 휴식공간: 별내지구의 개발 계획에 따라 공원 등 녹지 공간 조성 및 이용이 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 2018년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

공실 리스크: 지식산업센터 시장의 공급량 및 수요 변화에 따라 공실 발생 가능성이 있으며, 이는 임대수익에 영향을 줄 수 있습니다.

임차인 명도: 현재 임차인은 대항력이 없으나, 원활한 명도를 위해 협의가 필요할 수 있습니다.

지역 경기 변동: 남양주시 및 별내지구의 부동산 시장 경기 변동에 따른 자산 가치 하락 가능성이 존재합니다.

토지이용계획상 제한: 준주거지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역 등의 용도 및 행위 제한 사항은 향후 건물 증축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 별내동의 택지개발지구 내에 위치한 지식산업센터로, 교통 및 주변 환경이 양호하며 교육시설 접근성도 갖추고 있습니다. 건물은 비교적 신축에 해당하며, 현재 공장 용도로 이용 중입니다. 등기부상 권리관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 권리를 인수할 사항은 없습니다. 다만, 공실 리스크 및 지역 경기 변동, 용도 제한 등의 잠재적 리스크는 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

개발 잠재력이 높은 별내 택지지구 내 위치.

지식산업센터로서의 사업체 운영 용이성.

대로변 접합으로 인한 우수한 차량 접근성.

권리관계가 명확하여 인수 부담 없음.

별가람 초등학교 인접으로 교육 환경 우수.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 689,000,000원입니다.

제공된 정보를 바탕으로 권리 인수 부담은 없으며, 상권 및 입지 조건을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭의 유찰을 감안한 가격을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰 시에는 최근 유사 물건의 실거래가, 시장 동향, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 제시된 감정가를 기준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.