나이스옥션 법원경매 고양 2025타경3599 [1] 경기도 파주시 목동동 647 해솔마을1단지두산위브 109동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 목동동 소재 ""해솔중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 근린공원, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골박공지붕 19층 중 8층 803호로서,

외벽: 돌붙임 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트단지 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(파주운정지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-10)(2024.12.10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해솔중학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-02-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해솔중학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(파평윤씨정정공파묘역(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경3599 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 목동동 647 해솔마을1단지두산위브 109동 8층803호

* 용도: 아파트

* 감정가: 49200만원

* 토지면적: 76.79㎡ (약 23.23평)

* 건물면적: 124.67㎡ (공급면적 기준, 약 37.71평). 해당 면적과 유사한 전용면적(약 84.9㎡ ~ 124.9㎡)을 가진 타입이 확인됩니다.

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 건축년도: 2010년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 목동동 소재 "해솔중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 근린공원, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 주변시설: 단지 주변으로 학교, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있습니다. 인근에서 광범위하게 조사한 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 46000만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-18

* 확정일자: 2021-12-30

* 대항력: 있음

* 권리분석: 본건에는 대항력 있는 임차인 이 (보증금 46000만원)가 존재합니다. 권리분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금이 경매를 통해 모두 변제되거나 임차인이 채권자인 경우 낙찰자가 별도로 보증금을 인수할 의무가 없을 가능성이 높습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 절차 및 최종 권리관계 확정에 있어 중요한 고려 사항이므로, 이에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다.

* 말소기준권리: 하나카드주식회사의 가압류 (2025-04-14 접수)

* 기타 권리: 등기부상 갑4, 갑5, 갑6, 갑7 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 기능이 강조되는 지역입니다.

* 편의시설: 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 아파트 (해솔마을1단지두산위브)

* 건축 구조: 철근콘크리트구조, 19층 중 8층에 위치하고 있습니다.

* 이용 상태: 아파트로 현재 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수, 승강기, 난방, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 아파트 단지 정보:

* 사용승인일: 2010년 4월 9일

* 총 세대수: 668세대

* 주차: 총 1,100대 (세대당 약 1.64대)

* 최고층: 25층

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이 (보증금 46000만원)의 대항력 존재. "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 명도 과정에서의 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없으므로, 철저한 사전 조사 및 협상이 필요합니다.

* 감정가와 실거래가 차이: 본건 감정가는 49200만원이나, 동일 면적(124.66㎡)의 최근 실거래가가 42000만원으로 확인되어 시세와 감정가 간의 괴리가 있습니다. 이는 향후 낙찰가 산정에 중요한 고려 요소가 됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 목동동에 위치한 해솔마을1단지두산위브 아파트로, 대단지 아파트로서 주거 환경 및 생활 편의성이 양호합니다. 교통 접근성도 보통 수준입니다. 감정가는 49200만원으로 책정되었으나, 동일 면적의 최근 실거래가는 42000만원으로 확인되어 시세 조사가 더욱 중요합니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(이 / 보증금 46000만원)의 존재입니다. 다만, 경매 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접 보증금을 인수할 가능성은 낮아 보입니다. 그럼에도 불구하고, 명도 절차의 원활한 진행과 정확한 보증금 처리 확인은 필수입니다.

이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근한다면, 시세 대비 합리적인 가격에 매입할 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 대단지 주거 환경: 대규모 아파트 단지에 속해 있어 주거 선호도가 높습니다.

* 실거주 및 임대 수익 가능성: 파주시의 지속적인 발전과 주택 수요를 고려할 때, 실거주 또는 임대 수익 목적 모두 고려 가능합니다.

* 합리적인 가격 매수 기회: 최근 실거래가와 감정가의 차이, 그리고 대항력 있는 임차인 문제 해결 시, 시장가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건 감정가는 49200만원입니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적인 124.66㎡ (47평) 물건이 2026년 9월 6일에 42000만원에 거래되었습니다.

* 이는 감정가 대비 약 14.6% 낮은 수준입니다.

* 인근 유사 면적 물건의 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시장 가치는 감정가보다는 최근 실거래가에 더 근접할 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

* 대항력 있는 임차인의 보증금 46000만원이 인수되지 않는다는 전제 하에, 최근 실거래가 42000만원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 잠재적인 협상 여지 및 시장 상황을 고려하여 40000만원에서 45000만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.