나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63649 [1] 경기도 파주시 문산읍 선유리 1372-7 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 ""선유중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공업용 부동산이 밀집된 통칭 '선유일반산업단지'로서, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

대상물건 까지 차량진출입 용이하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지상철 경의중앙선(문산역)이 소재하는 등 대중교통상황은 대체로 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 20미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반공업지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

대상물건 기호(1) 토지 지상에 별지 “지적 및 건물개황도”, “사진용지”와 같이 제시외건물㉠,㉡이 소재하여 이를 개략적으로 실측한 후 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄 경매여부를 재확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 일반철골구조 샌드위치패널경사지붕 지상1층 건물로서,
-외 벽 : 판넬 마감 등,
-내 벽 : 판넬 마감 등,
-창 호 : 새시 창호 등으로 시공되었습니다.

기호(3) : 일반철골구조 평스라브지붕 지상2층 건물로서,
-외 벽 : 복합판넬 마감 등,
-내 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등,
-창 호 : 새시 창호등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호(2) : 공장(일부 클린룸)으로 이용중입니다.

기호(3) : 사무실 등으로 이용중이며,
1층 : 회의실 및 접견실, 직원숙소 등으로 이용중입니다.
2층 : 사무실, 임원실, 대표이사실 등으로 이용중입니다.
옥탑0층 : 계단실로 이용중입니다.

설비내역

기호(2) : 전기설비 및 위생설비, 공조설비 등을 갖추었습니다.
기호(3) : 전기설비 및 위생설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물{파이프조 천막지붕 단층(창고) 약 201㎡, 철골조 목재지붕 단층(휴게실) 약 9.9㎡} 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63649 (1)

소재지: 경기도 파주시 문산읍 선유리 1372-7

용도: 공장

감정가: 3,912,615,700원

토지면적: 3340.70㎡ (약 1010.56평)

건물면적: 1684.74㎡ (약 509.63평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

총 채권액 (등기부채권총액): 4,999,259,545원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 "선유중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공업용 부동산이 밀집된 "선유일반산업단지" 내에 속해 있어 전반적인 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고, 근거리에 경의중앙선 문산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 서울외곽순환도로 자유로JC와 국지도77 당동IC가 인근에 위치하여 광역 접근성 또한 갖추고 있습니다.

* 토지이용 및 형태: 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로, 현재 공업용 건부지로 이용 중에 있습니다. 북서측으로 노폭 약 20미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 일반산업단지 관련 규제를 받습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2018년 4월 25일 접수된 중소기업은행 근저당권(을5)이며, 해당 권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

* 경매개시결정: 2025년 7월 11일 접수된 중소기업은행의 임의경매개시결정(갑13, 토지 / 갑11, 건물)으로 본 건이 진행 중입니다.

* 기타 권리: 다수의 가압류 및 압류 등기(주식회사 진성로보텍, 주식회사 금호하이테크, 신용보증기금, 중소기업은행, 동울산세무서장, 국민건강보험공단, 파주시 등)가 등기되어 있으며, 이들은 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권총액: 총 4,999,259,545원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장은주

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입(사업)일자: 2023년 8월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 임차인 장 의 경우, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

* 산업단지 내 위치: 본 물건은 "선유일반산업단지" 내에 위치하고 있어, 유사 업종의 기업들과의 시너지 효과 및 관련 인프라 활용이 가능합니다.

* 유치 업종: 선유일반산업단지는 식료품, 인쇄, 화학, 의료용물질, 고무·플라스틱, 금속가공, 전자부품, 의료정밀, 전기장비, 기타기계, 창고 및 운송 등 다양한 업종을 유치하고 있습니다.

* 주변 환경: 공업용 부동산이 밀집되어 있어, 산업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 문산역이 근거리에 위치하며, 단지 내외곽으로 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 서울로의 접근성이 좋은 자유로 등 주요 도로망과의 연계성이 좋습니다.

* 편의시설: 물건지 인근에 문산자유시장이 위치해 있으며, 문산읍 내 CGV 파주 문산점, 문산행복센터 등 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 과거 미군 주둔과 관련된 역사적 배경이 있는 지역이나, 현재는 LG디스플레이 단지 등 산업 시설과 주거 지역이 발달하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 등기부채권총액이 감정가를 상회하는 수준으로, 경매 낙찰 후에도 추가적인 채무 부담 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 공동담보: 공동담보로 설정되어 있어, 다른 담보물의 처리 결과에 따라 본 물건의 가치나 매각 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

* 제시외 건물: 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물(창고, 휴게실)의 경우, 건축법상 적법한 증축인지, 또는 철거 대상은 아닌지에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임대관계가 미상으로 되어 있어, 현재 점유 관계 및 명도 시 발생할 수 있는 문제에 대한 사전 파악이 중요합니다.

* 가축사육제한구역: 해당 지역은 가축사육제한구역으로, 특정 축산업 관련 사업 영위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 폐기물 처리 시설 인접 가능성: 파주시에서 신규 소각장 설치를 추진 중이며, 탄현면 낙하리가 유력 후보지로 거론되고 있어, 향후 지역 환경에 영향을 줄 수 있는 시설과의 거리를 확인하는 것이 좋습니다. (다만, 본 물건지와의 직접적인 인접 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문산읍에 위치한 선유일반산업단지 내 공장 부지로, 차량 접근성과 대중교통 연계성이 양호한 편입니다. 현대적인 건물 구조와 공장, 사무실 등으로 활용 가능한 시설을 갖추고 있습니다. 다만, 등기부상 채권 총액이 매우 높아 경매 진행 시 입찰 경쟁률이 낮을 가능성이 있으나, 인수 부담이나 기타 법적 리스크에 대한 철저한 분석이 필수적입니다. 제시외 건물 포함 여부, 임대차 관계 등 명도 관련 사항을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 핵심 입지: 선유일반산업단지에 위치하여 관련 산업 종사자 또는 물류/제조업체에게 매력적인 조건입니다.

* 우수한 교통망: 주요 도로 및 대중교통 접근성이 뛰어나 물류 이동 및 인력 수급에 유리합니다.

* 잠재적 가치: 산업단지 확장이나 도시 개발 계획 등에 따른 미래 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 높은 채권 총액과 관련하여 경매 시 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 3,912,615,700원을 기준으로 산정하되, 다음과 같은 사항을 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

* 상세 권리 분석 결과 (특히 공동담보, 가압류, 압류 등)

* 현장 조사 후 확인되는 물건 상태 (건물 노후도, 제시외 건물의 법적 문제 등)

* 명도 시 소요되는 제반 비용 및 예상 소요 기간

* 향후 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례

* 잠재적 리스크(예: 폐기물 처리 시설 인접 가능성 등)에 대한 자체 평가

정확한 예상 입찰가는 본 물건의 특성과 시장 상황에 대한 보다 심층적인 분석 및 현장 조사를 통해 산출될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.