나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63641 [1] 경기도 고양시 일산동구 장항동 1800 라몬테이탈리아노 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 고양시 일산동구 장항동 소재 ""한류초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무.상업 혼합의 미성숙지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 수도권광역급행열차(GTX-A) 킨텍스 역이 소재하는 등 대중교통수단 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상5층 건물 중 1층 제105호로서,
외벽 : 석재 및 적벽돌 및 몰탈위 페인트 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인트 마감 등
창호 : 프레임 창호 마감 등

이용상태

공부상 판매시설(상점)이나 현황 공실임.

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 시스템 냉난방설비, 승강기 설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 상업용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 차량출입 가능한 폭 약 10m 포장도로 및 북축으로 폭 약 10m의 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63641 (1)

물건종별: 근린상가

소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 1800 라몬테이탈리아노 1층 105호

토지면적: 25.98㎡ (약 7.86평)

건물면적: 50.02㎡ (약 15.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 916,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에이치에프더블유삼이에이유동화전문

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 한류초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 업무, 상업 시설이 혼합된 지역으로, KINTEX(킨텍스), CJ그룹의 문화콘텐츠단지 조성 예정지, 한류월드 등 대규모 개발 계획이 진행 중이거나 예정되어 있어 향후 발전 가능성이 높은 지역입니다.

수도권 광역급행철도(GTX-A) 킨텍스 역이 인접해 있어 서울역까지 15분대, 강남(삼성역)까지 20분대로 접근이 가능하며, 이는 교통 환경의 주요 호재로 작용합니다.

주변으로는 차량 출입이 가능한 폭 약 10m의 포장도로 및 보행자도로에 접해 있어 차량 및 보행 접근성이 양호합니다.

1.2. 건물정보

건물명은 '라몬테 이탈리아노'이며, 철근콘크리트구조의 지하 2층, 지상 5층 건물 중 1층 105호입니다.

건물 외벽은 석재, 적벽돌, 페인트 마감 등이며, 내벽 및 창호는 일반적인 마감 상태를 갖추고 있습니다.

공부상 용도는 판매시설(상점)이나, 현황은 공실 상태입니다.

기본 위생, 급배수, 화재 탐지, 시스템 냉난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

또한, 소로1류(폭 10m-12m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당됩니다.

2. 권리분석

말소기준권리는 2019년 5월 2일 접수된 우리은행 근저당권(666,000,000원)입니다.

등기부상 채권 총액은 794,494,342원입니다.

매각으로 인해 신탁등기, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등 등기부상 모든 권리는 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (물건명세서상 지상권 개요 비고란 공란)

2.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

주의: 임대 관계가 미상이며 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 임차인 현황을 재확인해야 합니다.

3. 상권분석

본건이 위치한 '라몬테 이탈리아노'는 일산 한류월드 내에 자리하며, 킨텍스와 CJ문화콘텐츠단지 개발의 수혜 지역으로 꼽힙니다.

대한민국 최초의 블랙라벨 명품 할인 복합 상가로 기획되어, 1층은 카페거리, 2층은 골프브랜드존, 3층은 명품관, 4층은 뷰티/성형 관련 숍, 5층은 테라스 레스토랑 등으로 MD 구성이 계획되어 있습니다.

GTX-A 킨텍스 역의 개통은 광역 교통망을 획기적으로 개선하여 잠재적인 유동인구 및 외부 방문객 증가를 기대하게 합니다.

현재는 업무, 상업 시설이 혼합된 미성숙 지역이지만, 주변의 대규모 개발 호재와 함께 상권이 점진적으로 활성화될 것으로 예상됩니다.

4. 생활정보

주요 편의시설로는 KINTEX(킨텍스)와 연계된 상업시설, 행정복지센터, 문화시설 등이 있습니다.

교육시설로는 한류초등학교가 인근에 위치하며, 중고등학교 접근도 용이합니다.

의료시설 또한 주변 종합병원 및 병의원 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

미성숙지대: 현재 상권이 완전히 형성되지 않아 단기적인 공실 발생 가능성이 있습니다.

공실 현황: 물건의 현재 이용 상태가 공실이므로, 향후 임대 수익 확보를 위한 적극적인 마케팅 및 공실 해소 방안이 필요합니다.

유동화 물건: 채권이 유동화되어 경매가 진행된 물건으로, 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으나, 본건의 경우 등기부상 권리는 모두 말소 예정입니다.

혐오시설: 고양시 일부 지역(예: 고봉동, 백석동)에 산업 및 폐기물 처리 시설 등이 존재하며, 장기적인 지역 환경 영향 등을 고려할 필요가 있습니다. (인접 지역의 환경 문제 등 잠재적 이슈 확인 필요)

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동에 소재하며, GTX-A 킨텍스 역을 중심으로 한 교통망 개선과 CJ문화콘텐츠단지, KINTEX 확장 등 미래 가치 상승 요소를 다수 보유한 지역에 위치합니다.

'라몬테 이탈리아노'는 독특한 콘셉트의 상업시설로, 향후 주변 개발과 맞물려 상권 활성화 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

건물은 비교적 신축에 속하며(사용승인일 2019년), 현황은 공실이나 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

권리 관계는 명확하게 정리될 예정이나, 임대차 현황은 미상인 점에 유의해야 합니다.

미성숙지대라는 점과 현재 공실 상태는 주의해야 할 사항이지만, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

GTX-A 킨텍스 역 인접으로 인한 뛰어난 광역 접근성 및 미래 교통 호재.

KINTEX, CJ문화콘텐츠단지 등 대규모 개발 계획에 따른 배후 수요 증가 및 상권 활성화 기대.

대한민국 최초 블랙라벨 명품 할인 복합 상가라는 독특한 MD 콘셉트.

현재 공실 상태로, 시세 대비 저렴하게 취득하여 직접 운영 또는 임대 수익 창출 가능성.

토지와 건물을 일괄 매각하여 재산권 행사에 유리.

8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 916,000,000원을 기준으로, 본건의 현재 상태(공실), 지역 상권의 성숙도, 향후 개발 가능성, 유사 물건의 시세, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

현재 임대 관계가 미상인 점과 공실 상태, 그리고 미성숙지대라는 점을 감안할 때, 감정가 이하에서 잠재적 가치를 반영한 적정 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

유찰 가능성 및 재매각 절차 진행 여부에 따른 가격 변동 가능성을 염두에 두고, 충분한 시장 조사를 바탕으로 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.