나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72710 [1] 경기도 포천시 선단동 111-2 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 ""대진대입구 교차로"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 연립주택, 상가 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

1997년 1월에 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건내 4층 402호로서 외벽은 드라이비트마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창임.

이용상태

후첨 ""내부 구조도"" 참조.

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 사다리형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 각각 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72710 (1)

소재지: 경기도 포천시 선단동 111-2 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 111,000,000원

토지면적: 61.06㎡ (약 18.47평)

토지지분: 61.06㎡ (약 18.47평)

건물면적: 74.50㎡ (약 22.54평)

건물지분: 74.5㎡ (약 22.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 1997년 1월

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "대진대입구 교차로" 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 주변은 다세대주택, 연립주택, 상가 등이 혼합된 지대입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로: 본건 북서측 및 남서측으로 각각 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부요약 분석 결과, 말소기준권리는 한국주택금융공사의 근저당권(접수일자 2022-09-22, 권리금액 62,700,000원)이며, 이후 접수된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

본건은 한국주택금융공사의 임의경매개시결정(의정부지방법원 2025타경72710)에 따른 경매 절차 진행 중입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

주의사항: 임대관계가 미상으로, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 보증금 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용은 비고란에 없어 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 지역은 다세대주택, 연립주택, 상가 등이 혼합된 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있습니다.

최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 8일, 선단동 25-2번지 소재 1995년식 다세대주택(35.74㎡, 약 10.81평)이 4,800만원에 거래되었습니다. (평당 약 44.4만원)

* 2026년 6월 9일, 선단동 113번지 소재 2002년식 다세대주택(44.56㎡, 약 13.48평)이 6,700만원에 거래되었습니다. (평당 약 49.7만원)

* 2026년 6월 1일, 선단동 539-17번지 소재 2015년식 다세대주택(67.185㎡, 약 20.32평)이 13,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 63.9만원)

본건(74.50㎡, 약 22.54평)의 감정가는 111,000,000원으로, 평당 약 49.2만원 수준입니다. 이는 최근 거래된 2002년식 다세대주택의 평당 거래 단가(약 49.7만원)와 유사한 수준으로, 감정가는 시세 대비 적정하게 책정된 것으로 판단됩니다. 신축 건물의 경우 더 높은 가격에 거래되고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변은 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대진대입구 교차로 인근에 위치하여 상가 시설 접근성이 양호합니다.

간단한 지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 폐기물 처리 시설 관련 정보가 북동쪽 장암동 방향에서 언급되므로, 해당 방향으로의 조망이나 소음 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. (실제 영향 여부는 현장 확인 요망)

1.5. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 현재 점유자와의 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

건축물 노후: 1997년 준공되어 약 29년 경과한 건물로, 향후 수선 및 유지보수에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항: 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역, 비행안전제4구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 다수의 규제가 존재하여 향후 건축이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 선단동에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 이용이 가능하고 주변에 생활 편의시설이 있어 실거주지로 고려할 수 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 임대차 관계 미확인에 따른 명도 리스크는 잠재적 위험 요소입니다.

감정가는 유사 연식의 최근 거래 사례와 비교할 때 적정 수준으로 보입니다.

장기적인 시세 차익보다는 실거주 목적 또는 안정적인 임대 수익을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

토지와 건물을 일괄 매각하여 취득할 수 있습니다.

감정가 대비 시세가 합리적인 수준으로, 낙찰받아 명도 및 필요한 수리 후 재매각 또는 실거주 시 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

인근 지역의 발전 가능성 및 교통망 개선 여부에 따라 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례(2026년 6월) 분석 결과, 해당 지역 다세대주택의 평당 거래 단가는 약 44.4만원에서 63.9만원 사이로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 111,000,000원으로, 약 22.54평의 건물 면적 대비 평당 약 49.2만원 수준입니다. 이는 최근 거래된 2002년식 다세대주택의 평당 단가(약 49.7만원)와 유사한 수준으로, 감정가가 현재 시세를 잘 반영하고 있다고 판단됩니다.

명도 비용, 수리 비용, 세금 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향한 105,000,000원에서 115,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.