나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12908 [1] 서울특별시 성북구 삼선동3가 102 한강뉴스타102동 OOO OOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 삼선동3가 소재 ""서울삼선초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대·연립주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 전철역(보문역, 6호선·우이신설선/ 한성대입구역, 4호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제202호로서,
외벽 : 석재붙임 등,
창호 : PVC계열 합성수지 창호 등으로 마감됨.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 왕복2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

102번지: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변),

103번지: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12908 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 310,000,000원

최저매각가격: (정보 없음 - 재매각으로 인해 변경될 수 있음)

매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 서울특별시 성북구 삼선동3가 102 한강뉴스타 102동 제2층 제202호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 17.99㎡ (약 5.44평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보

주의사항: 재매각임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 성북구 삼선동3가에 위치하며, 주변에는 서울삼선초등학교가 남측 인근에 있고, 다세대·연립주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재된 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 6호선 및 우이신설선 보문역, 4호선 한성대입구역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대·절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 규제를 받고 있습니다. (상세 내용은 제공된 정보 참조)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 8월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

이후 접수된 권리인 주택임차권(을3, 안유진), 압류(서초세무서장, 갑6), 강제경매(주택도시보증공사, 갑7) 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

주택도시보증공사(안유진)가 임차인으로 등재되어 있으나, 보증금 310,000,000원, 차임 0원이며 전입일자 2021-07-19, 확정일자 2021-06-30으로 기재되어 있습니다. 그러나 '대항력 없음'으로 표시되어 있으며, 등기부상 해당 임차권은 말소 예정입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다. 따라서 본 물건은 낙찰 시 특별한 권리를 인수하지 않고 명도를 진행할 수 있을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 삼선동3가 일대는 주거지역이면서도 초등학교 등 교육시설과 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 또한, 지하철역이 인근에 위치하여 도심 접근성이 우수한 지역으로, 배후 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능.

* 교육시설: 서울삼선초등학교 인근 위치.

* 교통: 지하철 보문역, 한성대입구역 이용 가능, 버스정류장 인접.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 물건은 이전 경매에서 유찰되어 재매각되는 물건입니다. 유찰 사유를 면밀히 파악하고, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: HUG 관련 조건 변경이나 임차권 관련 사항이 언급되어 있으나, 권리분석 결과 대항력 있는 임차인이 인수되지 않는 것으로 판단됩니다. 다만, 상세 내용은 현장 확인 및 추가 조사 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 성북구의 주요 도로변에 위치하며, 대중교통 접근성이 양호하고 생활 편의시설 및 교육시설이 인접해 있어 거주하기에 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수될 권리가 없어 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 재매각 물건이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준 권리보다 후순위 권리들이 정리될 예정이며, 인수되는 임차 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 재매각을 통한 가격 메리트 기대: 재매각 물건으로서 이전 경매가보다 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 도시형생활주택: 소형 주택으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일 건물인 한강뉴스타(2018년 준공) 102동 2층 43.65㎡ 물건이 2026년 3월 30일에 41,000만원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 939,267원/㎡입니다. 본건의 건물 면적은 29.91㎡이므로, 같은 가격대로 산정 시 약 28,097만원 수준이 됩니다.

감정가는 310,000,000원이나, 본건은 재매각 물건이므로 이전 경매에서의 유찰 사유와 시장 상황을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 시세 및 유사 물건 거래 사례를 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 295,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.