나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12899 [1] 서울특별시 강북구 수유동 468-34 제지하층 제비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 ""유현초등학교""남동측 인근에 위치(인수봉로 130
-26)하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택
지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

1996.07.19일 사용승인된 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제지하층
제비01호로서,
외벽 : 드라이비트 및 일부 석재붙임 마감
내벽 : 벽지 및 일부타일마감
창호 : 알루미늄 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후면""건물개황도""참조)

설비내역

난방설비, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 약 3m 도로, 서측으로 약3m 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로
인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물
대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부
구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동 468-34번지에 위치한 다세대주택 지하층입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경12899 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

감정가는 108,000,000원 (1억 8백만원)입니다.

토지 면적은 25.69㎡ (약 7.77평)이며, 토지 지분도 25.694㎡ (약 7.77평)입니다.

건물 면적은 51.20㎡ (약 15.49평)이며, 건물 지분은 51.2㎡ (약 15.49평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동에 소재하며, "유현초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택가로, 대체로 보통 수준의 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 차량으로 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 상태: 인접 토지 및 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 북측으로 약 3m 도로, 서측으로 약 3m 막다른 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 고도지구 (28m 이하)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

1.2. 권리분석

본 건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2023년 01월 19일자 금천세무서장의 압류(갑5)입니다.

* 임차인 현황:

주택도시보증공사(황 )는 보증금 99,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-08-31, 확정일자 2020-07-23에 해당 물건에 거주 중인 것으로 파악됩니다.

본 건의 특이사항으로 '대항력있는임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'이 기재되어 있으며, 권리분석상 '대항력: 없음'으로 명시되어 있습니다.

또한, 등기부등본상 주택임차권은 말소 예정으로 확인됩니다.

현재 제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이나, '대항력있는임차인'이라는 문구는 잠재적 인수 부담 가능성을 시사하므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 전문가와 상담하여 최종 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

* 기타 권리 사항:

* 주택임차권 (황은지): 말소 예정

* 압류 (금천세무서장): 말소기준권리

* 가압류 (주택도시보증공사): 말소

* 압류 (강북구): 말소

* 강제경매 (주택도시보증공사): 말소

등기부채권 총액은 2,631,600,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주택가에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

유현초등학교가 인근에 있어 교육 환경 접근성이 있습니다.

다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 지역으로, 지역 내 상권은 안정적인 편입니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 1996년 07월 19일 사용승인된 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제지하층 제비01호입니다.

건물 외벽은 드라이비트 및 일부 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 알루미늄 새시입니다.

난방설비, 위생설비 등이 되어 있습니다.

별도로 확인된 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: '대항력: 없음'으로 명시되었으나, '대항력있는임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 상존하여, 임차인 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 지하층: 지하층이라는 특성상 채광, 환기, 습기 등에 대한 고려가 필요하며, 이는 일반 지상층 대비 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

* 건축 연도: 1996년 준공 건물로, 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 도로 접근성: 북측 및 서측으로 3m 도로에 접하고 있으며, 특히 서측은 막다른 도로이므로 차량 통행 및 회차에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 고도지구 등 건축 규제가 존재하므로 향후 재건축 또는 증축 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동의 주택가에 위치한 다세대주택 지하층 경매 물건입니다.

감정가는 1억 8백만원이며, 1996년에 건축된 건물을 포함하고 있습니다.

가장 중요한 판단 기준은 대항력 있는 임차인 문제의 최종 해결 여부입니다. 현재 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있으나, '대항력있는임차인'이라는 문구는 입찰 전 반드시 추가 확인을 요합니다.

지하층이라는 점과 건축 연도를 고려할 때, 제시된 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 향후 발생할 수 있는 추가 비용을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 수유동은 비교적 안정적인 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 지하층임을 감안하여 책정된 감정가는 시세 대비 메리트가 있을 수 있습니다.

* 임차인 문제 해결 시: 만약 임차인 관련 문제가 추가 비용 없이 명확히 해결된다면, 저평가된 물건을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 전용 면적은 51.20㎡ (약 15.5평)입니다.

최근 주변 다세대주택의 거래 사례를 분석한 결과, 평당 약 1,210만원에서 1,481만원 수준으로 거래되었습니다.

이를 바탕으로 본건의 적정 시세 범위를 추정하면 약 1억 8,700만원에서 2억 3,000만원 수준으로 예상되나, 본 물건은 지하층이라는 점을 감안해야 합니다.

일반적으로 지하층은 지상층 대비 상당한 가격 하락 요인이 존재합니다. 이를 고려하여 보수적으로 시장 가치를 산정하면 약 9,400만원에서 1억 6,000만원 범위로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 108,000,000원 (1억 8백만원)으로, 이는 예상되는 지하층 시세 범위 내에 위치합니다.

가장 큰 변수인 임차인 관련 사항이 인수 보증금 0원으로 종결된다는 전제 하에, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액을 고려할 수 있습니다.

다만, '대항력있는임차인'이라는 문구는 잠재적인 위험 요소이므로, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원 (1억 1천만원 ~ 1억 3천만원)

* 주의사항: 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 기반으로 산정된 것이며, 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 확인, 임차인과의 명확한 권리 관계 확정, 명도 비용 및 기간 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.