나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12890 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 1295 헤렌하우스 제7층 제704호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12890 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 1295 헤렌하우스 제7층 제704호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경12890
• 주소: 서울특별시 중랑구 면목로84길 47 헤렌하우스, 제7층 제704호
• 용도: 다세대주택

서울북부지방법원 경매9계 2025타경12890 | 소재지: 서울특별시 중랑구 면목로84길 47 헤렌하우스, 제7층 제704호 | 감정가: 300,000,000원 | 최저가: 300,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2025타경12890 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12890 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 1295 헤렌하우스 제7층 제704호

용도: 다세대주택

감정가: 300,000,000원

토지면적: 15.73㎡ (약 4.76평)

건물면적(전용면적): 29.73㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 배OO

구분건물감정평가요항표 요약:

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면목초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 7호선 면목역이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 지상 7층 중 제7층 제704호이며, 외벽은 석재 및 벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시입니다.

현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 급탕, 위생, 승강기, 화재경보, 도시가스 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로로는 북측 및 서측 약 4미터, 남측 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 제3종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 도심 공공주택 복합 지구(예정지구), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

공부와의 차이는 없습니다.

1.2. 입지조건

위치: 서울특별시 중랑구 면목동 1295번지 헤렌하우스 제7층 제704호입니다.

주변 환경: "면목초등학교" 북동측 인근에 자리 잡고 있으며, 주변에는 단독주택, 다세대주택, 학교 및 다양한 근린생활시설이 혼재하여 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

교통: 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 면목역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 시설 검색 결과:

본건 인근에는 면목초등학교가 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 또한, 7호선 면목역이 인근에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다. 면목종합사회복지관의 '열면놀이터'와 같은 아동 관련 시설도 이용 가능합니다. 주변에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

혐오시설: 현재 검색된 정보만으로는 해당 소재지 인근에 뚜렷한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리(부동산강제경매 개시결정 등기)보다 선순위 권리 존재 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

주택임차권등기가 설정되어 있으며, 해당 임차보증금은 304,000,000원입니다. 이 임차인의 대항력 및 우선변제권 유무에 따라 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 본건 입찰 시 가장 중요하게 고려해야 할 리스크 요인입니다.

기타 임대관계는 현재 미상입니다.

강제경매 사건이므로 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸되나, 임차인의 권리 관계는 명확한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 7호선 면목역을 중심으로 형성된 주거 지역 내에 위치하고 있습니다.

주변에 다양한 상업 시설과 편의 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

인근 면목초등학교 등 교육 시설이 있어 주거 안정성이 예상됩니다.

국토교통부 발표에 따르면, 중랑구 면목동 사가정역, 용마터널 인근이 도심 공공주택 복합사업 예정지구로 지정된 바 있습니다. 이러한 지역 개발 계획은 향후 상권 활성화 및 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물 정보: 해당 물건은 철근콘크리트구조의 '헤렌하우스' 빌딩 7층 중 704호에 위치합니다. 건물은 총 7층 규모이며, 2019년에 준공된 것으로 파악됩니다.

전용면적은 29.73㎡(약 9.00평)입니다.

내부 구조: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 일반적인 방, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성된 것으로 추정됩니다. (세부 내부 구조는 내부구조도 참조 필요)

설비 내역: 급탕 및 위생 설비, 승강기 설비, 화재경보 설비, 주차장 시설, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 구비되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

도로 접근성: 본건 건물은 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터, 남측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접해 있어 차량의 진출입이 원활합니다.

1.6. 잠재적 리스크

주택임차권등기 존재: 임차보증금 304,000,000원이 설정되어 있어, 임차인의 법적 지위(대항력, 우선변제권 등)에 따라 낙찰자가 이를 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 본 건에서 가장 중요하게 검토해야 할 부분입니다.

도심 공공주택 복합 지구(예정지구) 지정: 해당 지역이 도심 공공주택 복합 지구 예정지구로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있지만, 사업 추진 과정의 불확실성 및 장기화 가능성도 존재합니다.

권리관계 복잡성: 강제경매 사건이지만, 선순위 임차인의 존재로 인해 명도 절차가 복잡해지거나 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동의 7호선 면목역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하다는 장점이 있습니다.

건물은 비교적 신축(2019년 준공)이며 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다.

하지만, 3억 원이 넘는 거액의 임차 보증금이 설정된 주택임차권등기가 존재하는 점은 상당한 투자 리스크입니다. 해당 임차인의 권리 관계를 철저히 분석하여 인수 여부 및 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

이러한 권리 문제를 해결하거나 감안할 수 있는 합리적인 입찰가 산정이 필요해 보입니다.

1.8. 투자 포인트

면목역 역세권 입지: 지하철 7호선 면목역을 도보로 이용 가능한 위치에 있어 직주근접성이 뛰어나며, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

도심 공공주택 복합 지구 예정지구: 지역 개발 기대감으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

실수요자 적합성: 소형 면적(전용 29.73㎡)으로 1인 가구, 신혼부부 등 실수요자의 관심이 있을 수 있습니다.

임대 수익 또는 시세 차익: 권리 관계의 불확실성을 잘 해소한다면, 안정적인 임대 수익 확보 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매9계