나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12855 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 1295 헤렌하우스 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 중랑구 면목동 소재 ""면목초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 면목역(7호선), 상봉역(7호선) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 내 제3층 제301호로서,
외벽 : 치장석 및 벽돌 붙임 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 용도는 ""사무소"" 이나 현황 ""다세대주택""으로 이용중인것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재 탐지 및 경보설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 10m 내외의 북측, 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

면목동 1295 :도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도심 공공주택 복합지구(예정지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건의 공부상 용도는 ""사무소"" 이나 현황 ""다세대주택""인 것으로 탐문 조사되며, 이를 감안하여 평가하였으나 건축법상 용도변경 가능여부는 경매 응찰시 재확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12855 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 1295 헤렌하우스 제3층 제301호

용도: 공부상 '사무소', 현황 '다세대주택' 이용 중

감정가: 260,000,000원

토지 면적: 25.37㎡ (약 7.68평)

토지 지분: 25.373㎡ (약 7.68평)

건물 면적: 47.97㎡ (약 14.51평)

건물 지분: 47.97㎡ (약 14.51평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

건축물 정보:

건물명: 헤렌하우스

층수: 지하 0층, 지상 7층

사용승인일: 2019년 01월 09일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 세대수: 16세대

연면적: 1084.24㎡

등기부 요약:

소유권 보존: 2019년 01월 15일 (최광훈 외 2명)

소유권 이전: 2020년 02월 03일 (강현숙)

말소 기준 권리: 2020년 02월 26일 접수된 심충섭 근저당 (48,000,000원)

총 등기부 채권액: 358,000,000원

2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

서울특별시 중랑구 면목동 소재 '면목초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 기존 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

차량 진출입이 가능합니다.

인근에 노선 버스정류장이 있으며, 지하철 7호선 면목역, 상봉역 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

인접 도로 상태:

남측으로 폭 약 10m 내외의 도로, 북측 및 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 도심 공공주택 복합지구(예정지구)로 지정되어 있어 향후 개발 계획을 확인해야 합니다.

그 외 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

경매 종류 및 채권자:

본 건은 채권자 송OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리:

2020년 02월 26일 접수된 심충섭 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리:

말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 경매로 인해 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황:

임차인: 송해준 (송 )

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 02월 03일

확정일자: 2020년 02월 17일

대항력: 있음

배당신고일자: 2025년 07월 03일

분석:

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 240,000,000원에 대해 배당받지 못하는 금액이 있다면 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

다만, 본건의 채권자인 송해준이 강제경매를 신청한 점을 고려할 때, 보증금 전액을 배당받을 가능성이 높아 낙찰 시 인수 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

하지만 배당 결과는 확정 전까지 불확실하므로 주의가 필요합니다. (제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보 참고)

기타 권리 분석:

본건 등기부등본 상에는 다수의 근저당, 가압류, 압류, 강제경매 개시결정 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차상 소멸될 예정입니다.

공부상 용도와 현황 불일치:

본 건은 공부상 용도가 '사무소'로 되어 있으나, 현황은 '다세대주택'으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

이에 따라 건축법상 용도 변경 가능 여부 및 관련 규제 사항을 경매 응찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

주변 상업 시설:

단독주택 및 다세대주택이 밀집된 주거지역으로, 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점 등)은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

유동인구 및 상권 연계성:

지하철 7호선 면목역 및 상봉역과 인접하여 상권 형성에 긍정적인 영향을 줄 수 있으며, 해당 역을 중심으로 형성된 상권과의 연계성을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

교육 시설:

'면목초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 해당 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통 시설:

지하철 7호선 면목역 및 상봉역을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 용이합니다.

편의 시설:

주거 밀집 지역 내에 있어 기본적인 편의 시설 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

주변 환경:

기존 주택가에 위치하여 비교적 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

혐오 시설:

제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 주변에 혐오 시설이 있다고 판단되는 정보는 없습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문을 통한 주변 환경 조사가 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 가능성:

송해준 임차인의 보증금 240,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. (단, 채권자 겸 신청인이므로 배당 가능성 높음)

공부상 용도와 현황 불일치:

'사무소'와 '다세대주택'의 용도 불일치는 향후 건축법 위반 등 행정적 문제 발생 소지가 있습니다. 건축물대장 및 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

공동담보:

'공동담보' 물건 정보가 제공되지 않아, 경매 절차 및 배당에 미칠 수 있는 영향에 대한 정확한 판단이 어렵습니다. 추가적인 확인이 필요합니다.

토지 이용 계획:

'도심 공공주택 복합지구(예정지구)' 지정으로 인해 향후 재개발 등 지역 개발 계획에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 이는 가치 상승 또는 제한 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역 접근성이 양호한 편입니다.

공부상 용도와 현황이 상이한 점, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 주요 특징입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 임차인 송해준의 경우 채권자 겸 경매 신청인으로 보증금 전액 배당 가능성이 높아 인수 위험은 낮다고 예상되나, 배당표 확정 전까지는 주의가 필요합니다.

공부상 용도와 현황 불일치는 응찰 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

양호한 교통망: 지하철 7호선 면목역, 상봉역 인접.

개발 가능성: 도심 공공주택 복합지구(예정지구) 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 주변 시세가 높을 가능성이 있어 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 260,000,000원

주변 시세 분석:

제공된 JSON 정보들을 분석한 결과, 면목동 일대의 유사 다세대주택 매매가는 다음과 같습니다. (참고: 제공된 JSON 정보는 본건과 다른 지번의 물건이 포함되어 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.)

- 면목동 385-8 (헤렌하우스): 전용 26.92㎡ 거래가 342,800,000원 (약 1273만원/㎡), 전용 19.68㎡ 거래가 258,990,000원 (약 1316만원/㎡).

- 면목동 576-7 (편한빌라): 전용 46.12㎡ 거래가 360,000,000원 (약 781만원/㎡).

본건의 건물 면적은 47.97㎡입니다.

주변 유사 물건의 평균 시세를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가(약 542만원/㎡)보다 높게 형성될 가능성이 있습니다. 특히, 면목동 576-7번지 물건과 유사한 가격 형성 시, 본건의 시세는 약 374,000,000원 수준으로 추정됩니다.

예상 입찰가:

'인수 보증금 합계'가 0원으로 제시되어 있고, 대항력 있는 임차인의 보증금이 경매 신청 채권자의 채권액과 일치하여 배당 가능성이 높다고 판단되는 점을 고려했습니다.

주변 시세 및 감정가 대비 가치 상승 잠재력을 감안할 때, 본건에 대한 경쟁이 치열할 수 있습니다.

보수적인 접근과 함께 시세 상승 가능성을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 약 130~140% 수준인 350,000,000원에서 360,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

추천 입찰가: 350,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.