나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51764 [1] 서울특별시 광진구 자양동 861 자양호반써밋아브뉴프랑센트럴 1층119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 자양동 소재 지하철 2호선 및 7호선 환승역인 '건대입구역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 지하철 2호선 및 7호선 환승역인 '건대입구역' 및 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상2층 건물 내 제1층 제119호로서,
(사용승인일 : 2021.08.30)
외 벽 : 치장 벽돌 붙임 마감 등,
내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설(상호 : 끌랩)로 이용중임.
(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 급·배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 35M, 북측으로 노폭 약 16M, 남측 및 서측으로 노폭 약 12M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(자세한 사항은 도시계획과에 별도 확인 요함), 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망), 상대보호구역(200m), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선(자세한 사항은 건축과에 문의)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-근린생활시설
-감정조사시점 당시 상호 '끌랩'으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51764 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 자양동 861 자양호반써밋아브뉴프랑센트럴 1층 119호

용도: 근린상가

감정가: 810,000,000원

토지 면적: 11.04㎡ (약 3.34평)

토지 지분: 11.038㎡ (약 3.34평)

건물 면적: 32.37㎡ (약 9.79평)

건물 지분: 32.37㎡ (약 9.79평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 북서울농업협동조합 (등기부 요약 기반)

건물 사용승인일: 2021년 08월 30일

등기부채권 총액: 795,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 광진구 자양동 소재 지하철 2호선 및 7호선 환승역인 '건대입구역' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로서, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 2호선 및 7호선 환승역인 '건대입구역' 및 다수의 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건은 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 동측으로 노폭 약 35M, 북측으로 노폭 약 16M, 남측 및 서측으로 노폭 약 12M 내외의 포장도로와 각각 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선 등의 규제사항이 있습니다. 세부 내용은 관련 부서 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 08월 31일 접수된 북서울농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* (주)에스앤케이웰니스 대표 신

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2023-09-04

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 상호 '끌랩'으로 이용 중. 차임이 0원이나 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 지하철 2, 7호선 환승역인 건대입구역 인근에 위치하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 혼재하여 배후 수요가 탄탄합니다.

* 현재 '끌랩'이라는 상호로 근린생활시설로 이용 중이며, 신축 건물(2021년 사용승인)로 상가 시설로서의 가치가 있습니다.

* 건축물대장 상 본 건물은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설로 복합 용도로 사용 중입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 2, 7호선 건대입구역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 대형 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 다수의 교육시설이 주변에 위치하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

* 주거환경: 대규모 아파트 단지와 주거 지역이 인접해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 검색 결과, 건대입구역 및 자양동 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 건축선 지정 등 다수의 도시계획적 제약사항이 있어 향후 개발이나 이용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 795,000,000원으로 감정가 810,000,000원과 근접한 수준입니다. 경매 진행 상황 및 입찰 경쟁률을 주의 깊게 살펴야 합니다.

* 임차인: 대항력 없는 임차인이 있으나, 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 임차인의 사업자 등록일이 비교적 최근(2023-09-04)이며 차임이 0원이므로, 실제 점유 및 사용 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 동부권의 핵심 상권 중 하나인 건대입구역 초역세권에 위치한 신축 근린상가입니다.

* 뛰어난 교통 여건과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

* 다만, 다소 복잡한 토지 이용 계획과 높은 채권 총액으로 인한 잠재적 리스크는 존재하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 신중하게 접근해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 2, 7호선 환승역인 건대입구역 도보 이용 가능한 초역세권 상가입니다.

* 풍부한 배후 수요: 인근 대단지 아파트, 오피스텔, 오피스 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 최신 시설을 갖추고 있어 경쟁력이 높습니다.

* 소형 면적: 32.37㎡ (약 9.79평)의 비교적 작은 면적으로 초기 투자 부담을 줄일 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 경매 물건은 인수되는 보증금이 없어 권리 분석상 부담은 없습니다.

* 감정가는 810,000,000원이며, 채권 총액은 795,000,000원입니다.

* 건대입구역 역세권 상가 시세, 임대 수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 임대 현황, 공실률, 유사 물건 실거래가 등을 상세히 분석해야 하므로, 본 보고서에서는 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.