나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12901 [1] 서울특별시 성북구 삼선동3가 102 한강뉴스타102동 3층 303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼호감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 삼선동3가 소재 ""삼선초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택 및 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사
정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제3층 제303호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배, 타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 무난하며, 기본 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 평지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

삼선동3가 102번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019
-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)임.
삼선동3가 103번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019
-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주
변)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12901 (1)

* 소재지: 서울특별시 성북구 삼선동3가 102, 한강뉴스타 102동 3층 303호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 291,000,000원

* 건물면적 (전용면적): 27.76㎡ (약 8.39평)

* 토지 지분면적: 16.70㎡ (약 5.05평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 성북구 삼선동3가 소재 삼선초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역 (주요 산 주변)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 부산지방법원 2023카단105243 (가압류, 주택도시보증공사, 2023.08.30 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 본건 부동산에 등기된 권리 중 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(을3), 가압류(갑8), 압류(갑10), 강제경매(갑11) 등은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (등기부등본 상 소멸되지 않는 권리는 기재되지 않았습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (황규우)

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-22

* 확정일자: 2022-02-10

* 배당신고일자: 2024-04-04

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 배당금으로 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. (2025.07.14. 접수)

* 따라서 본 건 매수 시 임차인과 관련된 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 삼선초등학교와 인접하고 있어 기본적인 수요가 뒷받침됩니다.

* 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 도시형생활주택으로, 1인 가구 또는 소규모 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 삼선초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 용이합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 양호한 편입니다.

* 주거환경: 주위 환경은 주거, 상업, 교육 시설이 혼합된 지역으로 생활 편의성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사가 임차인으로 존재하며, '인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, 권리분석 결과 대항력이 없고 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였기에 매수인에게 인수되는 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 토지이용계획상의 규제: 제2종일반주거지역 (7층 이하), 대공방어협조구역 등 여러 도시계획 및 법규상의 제한이 존재하므로, 건축 또는 개발 시 관련 규제를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합의견

* 본 물건은 서울 성북구 삼선동에 위치한 도시형생활주택으로, 2018년에 준공된 신축급 건물(한강뉴스타 102동 3층 303호)입니다.

* 교통 및 교육 환경이 양호하며, 권리관계도 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 주택도시보증공사가 임차인으로 존재하나 대항력이 없고 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하여 인수 부담이 없습니다.

* 감정가는 2억 9,100만원이며, 전용면적 27.76㎡(약 8.39평)의 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수요: 주거 밀집 지역 내 초등학교 인접이라는 입지조건은 꾸준한 임대 수요를 기대하게 합니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 선호도가 높으며 관리 용이성이 좋습니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없고, HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금이나 추가적인 권리 문제가 없어 안전하게 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건과 동일한 단지인 '한강뉴스타' 내 2018년식 43.65㎡ 면적의 물건이 2026년 3월 30일 41,000만원에 거래되었습니다.

* 이를 기준으로 본건(27.76㎡)의 면적 비율을 적용하여 환산 시, 약 26,100만원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

* 인근 유사 연식 및 면적의 다세대주택 시세(2026년 3월 기준, 26,300만원 ~ 34,500만원)를 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 약 26,000만원에서 29,000만원 사이로 판단됩니다.

* 감정가 대비 분석:

* 본 건의 감정가(29,100만원)는 인근 유사 거래 사례 및 동일 단지 거래 사례에서 산출된 가격보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가 제안:

* 안정적인 시세 범위를 고려하고, 감정가 대비 합리적인 가격으로 접근하기 위해, 본 건의 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 285,000,000원 사이로 제안합니다.

* 이는 감정가(29,100만원)를 기준으로 하되, 시장 시세를 반영하여 보수적으로 책정한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.