나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12892 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 104-70 메이저오피스텔 6층 601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 지하철7호선 ""상봉역"" 남동측 인근에 위치함.
부근은 상업용건물 및 주상용건물·근린생활시설·공동주택·금융기관·의료기관 등이
혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철7호선·경의중앙선·경춘선 ""상봉역""까지 도보로 각각
약2~3분 및 약4~6분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건내 제6층 제601호로서,
외벽은 치장석붙임 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

다세대주택1(원룸형(일부 중2층구조): 현관1·방겸주방1·욕실겸화장실1·발코니1) 등으로
이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·소화전설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임.
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형으로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(문의: 보건행정과)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발132m(지반+건축+옥탑 등),육군수도
방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비
촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉4존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12892 (1)

* 채권자: 조OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 주소: 서울특별시 중랑구 상봉동 104-70 메이저오피스텔 6층 601호

* 건물명: 메이저오피스텔

* 용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 공동주택 및 업무시설)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건

* 층수: 본건은 6층에 위치

* 건축 연도: 2018년 12월 24일 사용승인

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 5.87㎡ (약 1.78평)

* 토지 지분: 5.87㎡ (약 1.78평)

* 건물 면적: 12.77㎡ (약 3.86평)

1.4. 감정가 및 매각 대상

* 감정가: 195,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.5. 경매 구분

* 경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 지하철 7호선 "상봉역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 건물, 주상용 건물, 근린생활시설, 공동주택, 금융기관, 의료기관 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

* 대중교통수단인 버스정류장 및 지하철 7호선, 경의중앙선, 경춘선 "상봉역"까지 도보로 약 2~3분 및 약 4~6분 정도 소요되어 대중교통 이용 편의도는 매우 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 준주거지역, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구(상봉4존치관리구역), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 기타: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 본건 경매개시결정 등기(2025타경12892)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 3번 주택임차권등기(2024.04.24 접수 제67347호)는 매각으로 소멸되지 않으며, 대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 조이슬

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 / 확정일자: 2022-02-25

* 대항력: 있음

* 임차인 이름은 개인정보보호를 위해 '조 '로 표기합니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 관련: 소유권보존(2019), 소유권이전(신탁말소), 공유자전원지분전부이전(2019)

* 권리사항: 주택임차권 (을구 3번, 2024.04.24 접수, 185,000,000원, 인수)

* 경매개시결정: 강제경매 (갑7, 2025.07.09 접수, 말소)

4. 상권분석

* 본 물건은 지하철 7호선 및 경의중앙선, 경춘선 상봉역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 주변에 상업시설, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 발달해 있어 배후수요가 탄탄한 편입니다.

* 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 발전 및 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선, 경의중앙선, 경춘선 상봉역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 주변에 금융기관, 의료기관, 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거환경: 공동주택 및 업무시설이 혼재된 지역으로, 원룸형 주거 공간으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

* 보증금 185,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔액은 낙찰자가 인수해야 하므로 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 재정비촉진지구 관련 리스크

* 재정비촉진지구에 속해 있어 향후 개발 계획에 따른 건물 이용이나 가치 변동의 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 제한사항

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 상봉역 초역세권이라는 매우 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다. 다만, 185,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 가능성이 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인 보증금 인수 여부에 따라 총 투자 비용이 달라지므로, 권리분석 및 배당 분석이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 지하철 7호선, 경의중앙선, 경춘선 상봉역을 도보로 이용 가능한 초역세권 입지.

* 개발 잠재력: 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 도시 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 시세 대비 수익성: 주변 시세 분석 결과, 적정 입찰가 산정 시 시세 차익 및 임대 수익 확보 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건은 전용면적 12.77㎡ (약 3.86평)의 소형 오피스텔/다세대주택입니다.

* 인근 최근 매매 사례를 살펴보면, 2026년 5월, 29.95㎡ (약 9.06평) 면적의 다세대주택이 240,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 26,490,000원).

* 다른 사례로 2026년 5월, 45.93㎡ (약 13.89평) 면적이 247,000,000원에, 47.65㎡ (약 14.41평) 면적이 530,000,000원에 거래된 사례도 있습니다.

* 본 건의 면적이 소형인 점을 고려할 때, 단위 면적당 가격은 더 높을 수 있습니다. 이를 감안하면, 유사 면적의 시세는 약 100,000,000원에서 150,000,000원 범위로 추정되나, 이는 보증금 인수 리스크를 고려하지 않은 시장가치 추정입니다.

* 본건의 감정가는 195,000,000원으로, 대항력 있는 임차인의 보증금(185,000,000원)과 유사한 수준입니다. 이는 시세 대비 감정가가 보수적으로 책정되었거나, 임차인 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 부담해야 할 금액을 고려한 것으로 해석될 수 있습니다.

* 최근 실거래가를 반영한 시장 가치는 감정가 195,000,000원을 상회할 것으로 예상됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 본건의 감정가는 195,000,000원입니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 185,000,000원은 배당으로 전액 회수되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.

* 최근 실거래가(240,000,000원 이상)를 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 판단됩니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 임차인 보증금 인수 금액을 고려하여 총 매수 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

* 임차인이 배당을 통해 최대한 많은 보증금을 회수한다고 가정하고, 시장 가치(약 240,000,000원)를 고려하여 입찰가를 산정하면, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 따라서, 195,000,000원 ~ 210,000,000원 범위의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 이는 임차인의 보증금 전액 회수를 지원하고, 잔여 금액에 대한 낙찰자의 부담을 최소화하면서도 시장 가치 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 가능성을 높이기 위함입니다.

* 정확한 입찰가 결정은 입찰 직전의 배당표 및 현장 조사를 통해 최종 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.