나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51760 [1] 서울특별시 강동구 천호동 303-15 좋은빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 ""암사역"" 남동측 인근에
위치하며, 대상물건 인근은 다세대주택 및 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는
지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 지하철 5호선 ""암사역"" 및 인근 버스정류장까지의
거리 및 운행 빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕, 지상 5층 건물 내 제2층 제202호로서,
외 벽 : 치장 벽돌 붙임 마감 등,
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설
등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 현황 2필 일단의 ""다세대주택 건부지""로
이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

천호동 303-15, 303-20번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역(2004.11.05)(7층 이하),
가축사육제한구역(2014- 06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51760 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 303-15 좋은빌 2층202호

용도: 다세대주택

건축년도: 2011년

감정가: 232,000,000원

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 21.23㎡ (약 6.42평)

토지지분: 21.228㎡ (약 6.42평)

건물면적: 31.30㎡ (약 9.47평)

건물지분: 31.3㎡ (약 9.47평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.3. 기타 기본정보

채권자: 박OO

건물층수: 지상 5층 중 2층

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 암사역 남동측 인근에 위치합니다. 주위에는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 지하철 5호선 암사역 및 인근 버스정류장과의 거리, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로

대상 물건은 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로, 현재 2필 일단의 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로는 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 도시계획법상 제한 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 5월 23일 접수된 박정은의 가압류(갑3)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

본 경매 절차를 통해 소유권보존(갑1), 지분 이전(갑2), 가압류(갑3), 압류(갑5, 갑6), 강제경매(갑8) 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

을구 7번으로 등기된 박근수 씨의 주택임차권(2023년 11월 20일 접수, 권리금액 210,000,000원)은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 다만, 해당 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수하게 됩니다. 현재 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 높습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박근수

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-29

확정일자: 2021-08-12

배당신고일자: 2023-11-20

대항력: 있음

비고: 선순위 임차인으로 대항력이 있으나, 보증금 전액 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건 인근에는 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

천호동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

물건지 인근에 학교가 소재하며, 지하철 5호선 암사역 및 버스 정류장 이용이 용이하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

5.2. 환경 정보

주변 주거 환경은 다세대주택 및 연립주택이 주를 이루고 있어 조용하고 안정적인 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본 건에는 대항력 있는 임차인 박근수 씨가 거주 중입니다. 보증금 210,000,000원에 대한 권리를 가지고 있으며, 배당 절차 결과에 따라 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당에서 전액 변제될 것을 가정한 것으로, 실제 배당 금액에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로 면밀한 권리 분석이 필요합니다.

6.2. 건축물 노후도

건축물 사용승인일이 2011년으로, 최근 신축 건물들에 비해 연식이 있는 편입니다. 이는 향후 리모델링 또는 유지보수 비용 발생 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동의 지하철 5호선 암사역 인근에 위치한 다세대주택입니다. 편리한 교통 여건과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있으며, 감정가 대비 시장가치가 높을 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 인수 여부를 신중하게 고려해야 할 중요한 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 5호선 암사역을 도보로 이용 가능한 거리에 있어 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 주거 환경: 주변에 학교 등 교육 시설과 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 주변 실거래가를 비교했을 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 232,000,000원입니다. 최근 유사 지역의 다세대주택 실거래가 분석 결과, 면적 및 층수 등을 고려했을 때 시세는 약 300,000,000원에서 370,000,000원 수준으로 추정됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원이 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상되나, 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

따라서, 보증금 인수 부담이 없다고 가정하고, 감정가와 시세 차익 가능성을 고려하여 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위로 제안합니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 정확한 물건 상태와 임차인과의 소통을 통해 인수 여부를 최종 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.