나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51761 [1] 서울특별시 송파구 거여동 603 유원플러스송파 4층411호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 ""서울거원초등학교"" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공원, 아파트단지, 오피스텔 및 업무·상업용빌딩, 근린주택 등으로 형성된 주거 및 상업지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 북측 약 620미터 지점에 전철역(거여역 : 지하철 5호선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건내 제4층 제411호로서,
외 벽 : 인조석 붙임 및 페어글래스 마감 등,
내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창 호 : 페어그라스 창호 마감,

이용상태

업무시설(사무소 : 현황 ""공실"" 상태)임.
(별첨 ""호별배치도 및 내부구조도 ""참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지 및 경보장치, 천장에어컨설비, 열병합발전에 의한 지역난방설비 등의 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건은 인접 도로 대비 등고 ·평탄한 정방형의 토지로서, 건부지(업무시설(사무소))로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 대중교통이 운행하는 노폭 약 40미터의 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 남서측 일부가 노폭 약 15미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-07)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)<수도법>, 택지개발지구(세부사항 주거정비과 문의)<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.(현장 답사시 ""공실"" 상태임.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51761 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 603 유원플러스송파 4층 411호

용도: 업무시설

감정가: 583,000,000원

토지면적: 12.42㎡ (약 3.76평)

토지지분: 12.42㎡ (약 3.76평)

건물면적: 38.75㎡ (약 11.72평)

건물지분: 38.75㎡ (약 11.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남동농업협동조합 (근저당권 설정)

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 송파구 거여동에 위치하며, 서울거원초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 공원, 아파트 단지, 오피스텔 및 업무·상업용 빌딩, 근린주택 등이 혼재된 주거 및 상업지역으로 형성되어 있어 전반적인 주변 환경은 양호한 편입니다.

차량 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

지하철 5호선 거여역이 북측 약 620미터 지점에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본 건은 서울동부지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리인 남동농업협동조합의 근저당권(을1)을 기준으로, 해당 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 요약에 따르면, 소유권이전(신탁등기말소)이 있었으며, 남동농업협동조합 및 주식회사포유산업개발의 근저당권이 설정된 후 임의경매가 개시되었습니다.

채권액 총액은 682,499,400원으로, 감정가 583,000,000원과 비교 시 채무 규모가 높은 편입니다.

임차인 현황은 별도로 보고된 내용이 없으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

현장 답사 시 '공실' 상태로 확인되었습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 송파구 거여동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼합된 복합 상권입니다.

인근에 아파트 단지, 오피스텔, 업무·상업용 빌딩 등이 밀집해 있어 직장인 수요와 배후 주거 수요를 동시에 확보할 수 있는 입지입니다.

특히, 유원플러스 송파 건물 자체도 업무시설로 사용되고 있으며, 다수의 호실로 구성되어 있어 다양한 업종의 사업체가 입점하기에 적합합니다.

지하철 5호선 거여역 인근 상권은 꾸준한 유동인구를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

다만, 해당 건물의 구체적인 상권 내 위치(대로변, 이면 등) 및 인근 경쟁 상가 현황에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조의 17층 건물로, 4층에 위치한 업무시설(사무소)입니다.

기본적인 위생 및 급배수 시설, 승강기, 화재 탐지 및 경보 장치, 천장형 에어컨, 지역난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 서울거원초등학교가 소재하며, 대중교통 여건 또한 양호하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

주변에 공원, 아파트 단지, 근린주택 등이 있어 주거 환경과 상업 활동이 공존하는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 현황 '공실' 상태로, 즉시 임대 수익 발생이 어렵습니다. 공실 장기화 시 투자 회수 기간이 늘어날 수 있습니다.

토지이용계획 상 '가축사육제한구역', '교육환경보호구역', '대공방어협조구역', '비행안전제6구역', '준보전산지', '과밀억제권역' 등 다수의 제한사항이 존재합니다. 이러한 용도지역 및 지구단위계획상 규제는 향후 건물의 증축, 개축 또는 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나(2025.3.24.~2025.9.30.), 이는 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지에 한정되므로, 업무시설 용도로는 직접적인 제한이 없을 수 있습니다. 그러나 관련 법규의 변동 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

총 채무액이 감정가를 초과하는 점은 경매 낙찰가의 상한선을 설정하는 데 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 거여동의 역세권에 위치한 업무시설로서, 안정적인 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 현재 공실 상태이지만, 준주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 속해 있어 장기적으로 업무시설로서의 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

다만, 다수의 토지 이용 제한 사항과 높은 총 채무액은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

경매 진행 시 경쟁률 및 낙찰가 추이를 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5호선 거여역(약 620m) 이용이 편리하여 직장인들의 접근성이 우수합니다.

업무시설로서의 잠재력: 준주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 위치하며, 주변 상업·업무시설 밀집 지역으로 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

명확한 권리관계: 매각으로 인해 권리가 소멸되는 임의경매 물건으로, 인수 부담이 적습니다. 임차인 관련 인수 보증금 또한 없는 것으로 확인됩니다.

양호한 건물 상태: 2021년 준공된 신축 건물로, 건물 자체의 노후도가 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 583,000,000원입니다.

총 채권액이 감정가를 상회하고 있으며, 현재 공실 상태임을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 추천합니다.

예상 입찰가는 감정가 수준에서 또는 약간의 조정을 거친 금액으로 고려할 수 있습니다.

다만, 최종 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 법원 경매 동향, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

예를 들어, 감정가의 80~100% 범위 내에서 입찰가격을 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.1.물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51761 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 603 유원플러스송파 4층 411호

용도: 업무시설

감정가: 583,000,000원

토지면적: 12.42㎡ (약 3.76평)

토지지분: 12.42㎡ (약 3.76평)

건물면적: 38.75㎡ (약 11.72평)

건물지분: 38.75㎡ (약 11.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남동농업협동조합 (근저당권 설정)

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 송파구 거여동에 위치하며, 서울거원초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 공원, 아파트 단지, 오피스텔 및 업무·상업용 빌딩, 근린주택 등이 혼재된 주거 및 상업지역으로 형성되어 있어 전반적인 주변 환경은 양호한 편입니다.

차량 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

지하철 5호선 거여역이 북측 약 620미터 지점에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본 건은 서울동부지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리인 남동농업협동조합의 근저당권(을1)을 기준으로, 해당 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 요약에 따르면, 소유권이전(신탁등기말소)이 있었으며, 남동농업협동조합 및 주식회사포유산업개발의 근저당권이 설정된 후 임의경매가 개시되었습니다.

채권액 총액은 682,499,400원으로, 감정가 583,000,000원과 비교 시 채무 규모가 높은 편입니다.

임차인 현황은 별도로 보고된 내용이 없으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

현장 답사 시 '공실' 상태로 확인되었습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 송파구 거여동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼합된 복합 상권입니다.

인근에 아파트 단지, 오피스텔, 업무·상업용 빌딩 등이 밀집해 있어 직장인 수요와 배후 주거 수요를 동시에 확보할 수 있는 입지입니다.

특히, 유원플러스 송파 건물 자체도 업무시설로 사용되고 있으며, 다수의 호실로 구성되어 있어 다양한 업종의 사업체가 입점하기에 적합합니다.

지하철 5호선 거여역 인근 상권은 꾸준한 유동인구를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

다만, 해당 건물의 구체적인 상권 내 위치(대로변, 이면 등) 및 인근 경쟁 상가 현황에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조의 17층 건물로, 4층에 위치한 업무시설(사무소)입니다.

기본적인 위생 및 급배수 시설, 승강기, 화재 탐지 및 경보 장치, 천장형 에어컨, 지역난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 서울거원초등학교가 소재하며, 대중교통 여건 또한 양호하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

주변에 공원, 아파트 단지, 근린주택 등이 있어 주거 환경과 상업 활동이 공존하는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 현황 '공실' 상태로, 즉시 임대 수익 발생이 어렵습니다. 공실 장기화 시 투자 회수 기간이 늘어날 수 있습니다.

토지이용계획 상 '가축사육제한구역', '교육환경보호구역', '대공방어협조구역', '비행안전제6구역', '준보전산지', '과밀억제권역' 등 다수의 제한사항이 존재합니다. 이러한 용도지역 및 지구단위계획상 규제는 향후 건물의 증축, 개축 또는 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나(2025.3.24.~2025.9.30.), 이는 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지에 한정되므로, 업무시설 용도로는 직접적인 제한이 없을 수 있습니다. 그러나 관련 법규의 변동 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

총 채무액이 감정가를 초과하는 점은 경매 낙찰가의 상한선을 설정하는 데 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 거여동의 역세권에 위치한 업무시설로서, 안정적인 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 현재 공실 상태이지만, 준주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 속해 있어 장기적으로 업무시설로서의 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

다만, 다수의 토지 이용 제한 사항과 높은 총 채무액은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

경매 진행 시 경쟁률 및 낙찰가 추이를 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5호선 거여역(약 620m) 이용이 편리하여 직장인들의 접근성이 우수합니다.

업무시설로서의 잠재력: 준주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 위치하며, 주변 상업·업무시설 밀집 지역으로 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

명확한 권리관계: 매각으로 인해 권리가 소멸되는 임의경매 물건으로, 인수 부담이 적습니다. 임차인 관련 인수 보증금 또한 없는 것으로 확인됩니다.

양호한 건물 상태: 2021년 준공된 신축 건물로, 건물 자체의 노후도가 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 583,000,000원입니다.

총 채권액이 감정가를 상회하고 있으며, 현재 공실 상태임을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 추천합니다.

예상 입찰가는 감정가 수준에서 또는 약간의 조정을 거친 금액으로 고려할 수 있습니다.

다만, 최종 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 법원 경매 동향, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

예를 들어, 감정가의 80~100% 범위 내에서 입찰가격을 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

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