나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51740 [1] 서울특별시 광진구 자양동 680-6 결 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퀀텀 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 자양동 소재 구의역 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서,
본건 일대는 상업시설과 오피스텔 등을 중심으로 인근에 교통 및 편의시설 소재하는 지역이며 주거용 및 상업용으로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건에 차량출입 가능하고, 인근에 지하철역 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용편익은 양호함.
본건의 북동측 약 120m 거리에 지하철 2호선의 역인 ""구의역"" 소재하고, 북서측 약 1.3km 거리에는 2호선과 7호선의 환승역인 ""건대입구역"" 소재함.
본건의 북동측과 남측 약 100m 거리에 다수의 노선이 지나는 버스정류장이 각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 도시형생활주택, 근린생활시설, 오피스텔 건물이며,

외벽 : 인조석 판붙임 마감.
내벽 : 벽지도배 및 인테리어 타일붙임.
창호 : PVC 창호.

이용상태

본건인 303호는 오피스텔로 이용중임.
(주방 및 거실, 욕실 겸 화장실, 상부다락)

설비내역

난방설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 보안설비 갖추고 있음.
본건 건물에 옥내 기계식 주차 14대분(40.76㎡), 옥외 자주식 주차 1대분(16.5㎡) 주차공간 확보되어 있음. (세대 당 0.938 대)

토지의 형상 및 이용상태

본 건물부지는 도시형생활주택, 근린생활시설, 오피스텔 건물의 건부지로 이용중이며, 전체 대체로 부정형(현황은 직사각형 두 개가 합쳐진 다각형의 형상)의 토지로서 간선도로에 비해 평탄함.

인접 도로상태등

본건 건물의 서측으로 로폭 약 3~4m의 막다른 도로에 연결되고 있으며, 연결도로를 따라 20m 북측으로 로폭 약 4~5m의 도로에 이어짐.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 재정비촉진지구(구의-자양), 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 지정됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 그 밖의 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51740 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 기본 현황

소재지: 서울특별시 광진구 자양동 680-6 결 3층303호

용도: 오피스텔

감정가: 336,000,000원

토지면적: 9.20㎡ (약 2.78평)

토지지분: 9.2㎡ (약 2.78평)

건물면적: 23.56㎡ (약 7.13평)

건물지분: 23.56㎡ (약 7.13평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 광진구 자양동 소재 구의역 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

해당 일대는 상업시설과 오피스텔이 밀집되어 있으며, 교통 및 편의시설이 잘 갖추어진 지역으로 주거용 및 상업용으로서의 입지 조건이 양호합니다.

건축물대장 상 본건은 도시형생활주택(원룸형-14세대), 근린생활시설(2호), 오피스텔(14호)로 복합 이용 중입니다.

2.2. 교통 접근성

본건은 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 편익 또한 우수합니다.

도보 거리에 지하철 2호선 구의역이 위치하며 (북동측 약 120m), 2호선과 7호선 환승역인 건대입구역도 인근에 소재합니다 (북서측 약 1.3km).

또한, 북동측과 남측으로 다수의 노선이 지나는 버스정류장이 소재하여 광역적인 교통망을 이용하기 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리: 2025년 7월 10일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경51740) 입니다.

본 경매 절차에서 말소기준권리보다 선순위이거나 말소되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 현황)

본건에는 대항력 있는 임차인 손창범 씨가 존재하며, 보증금 270,000,000원에 대하여 2022년 4월 1일 전입 및 확정일자를 받았습니다.

등기부등본 상 해당 임차권은 "인수"로 표시되어 있어, 낙찰자가 보증금 270,000,000원을 인수해야 합니다.

임차인: 손

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022-04-01

대항력: 있음

비고: 인수되는 보증금 (총 270,000,000원)

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 및 그보다 후순위의 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

(예: 소유권보존, 소유권이전, 근저당, 가압류 등)

3.4. 권리 분석 종합

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 270,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 조건입니다.

이 점을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 광진구 자양동 일대는 구의역과 건대입구역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

4.2. 배후 수요

인근의 오피스텔 및 다세대주택, 상가 등의 이용객을 배후 수요로 확보하고 있으며, 대학가(건대)와도 인접하여 젊은층의 수요도 기대할 수 있습니다.

업무 지구와 주거 지구의 중간적 성격을 띠어 다양한 임대 수요를 흡수할 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 및 편의시설

건축물대장 상 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 도시형생활주택, 근린생활시설, 오피스텔 건물입니다.

내부에는 주방, 거실, 욕실 겸 화장실, 상부 다락 공간이 갖추어져 있습니다.

난방, 위생, 소방, 승강기, 보안 설비 등이 완비되어 있습니다.

주변에 마트, 병원, 식당 등 각종 편의시설이 풍부합니다.

5.2. 주차 및 관리

건물 내 옥내 기계식 주차 14대분(40.76㎡)과 옥외 자주식 주차 1대분(16.5㎡)의 주차 공간이 확보되어 있어, 세대 당 0.938대의 주차가 가능합니다.

도시형생활주택 및 오피스텔 용도로 이용 중이므로, 통상적인 관리 시스템이 운영될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 손 씨의 보증금 270,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다.

이 금액만큼 낙찰자의 총 투자 비용이 증가하므로, 신중한 자금 계획이 필요합니다.

임대 관계가 미상으로 파악되나, 등기부상 확인된 임차인의 권리가 명확합니다.

6.2. 지역 개발 및 기타 리스크

재정비촉진지구라는 점은 향후 개발 이익을 기대할 수 있으나, 재개발 과정에서의 소음, 교통 통제 등 일시적인 불편함이 발생할 수 있습니다.

공동담보 물건으로, 관련 채무 관계를 추가적으로 파악할 필요가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 더블 역세권(구의역, 건대입구역)에 근접한 우수한 교통 여건.

* 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역으로 배후 수요 풍부.

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 건물 내 편의 설비 및 주차 공간 확보.

7.2. 물건 약점

* 대항력 있는 임차인의 높은 보증금(270,000,000원) 인수 부담.

* 감정가가 시세 대비 낮을 가능성 (시세 분석 필요).

8. 투자 포인트

8.1. 시세 차익 기대

현 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 경우, 경매 특유의 저가 매수 기회를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

재정비촉진지구로서의 개발 프리미엄이 시세 상승을 견인할 잠재력이 있습니다.

8.2. 역세권 프리미엄

강력한 역세권 입지는 향후 부동산 가치 유지 및 상승에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

임차인 인수 부담에도 불구하고, 장기적인 관점에서 안정적인 임대 수익 및 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가 및 시세 분석

9.1. 시세 분석

해당 물건과 유사한 입지 및 면적의 오피스텔 매물들을 분석한 결과, 현 시세는 감정가 336,000,000원보다 높은 수준인 약 400,000,000원 ~ 450,000,000원 선으로 추정됩니다.

이는 본건의 감정가가 현재 시장가보다 낮게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

낙찰자가 임차인의 보증금 270,000,000원을 인수해야 한다는 점을 최우선으로 고려해야 합니다.

총 투자 비용을 시장 가치 범위 내로 맞추기 위한 예상 입찰가를 산정합니다.

시장 가치 상단(450,000,000원)을 목표로 할 경우:

예상 입찰가 = 목표 총 투자 비용 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 450,000,000원 - 270,000,000원 = 180,000,000원

시장 가치 하단(400,000,000원)을 목표로 할 경우:

예상 입찰가 = 400,000,000원 - 270,000,000원 = 130,000,000원

종합적으로 고려하여, 본건의 적정 예상 입찰가는 약 150,000,000원 ~ 180,000,000원 사이로 판단됩니다.

이는 시세 대비 저가 매수 기회를 활용하되, 임차인 인수 부담을 고려한 금액입니다.

9.3. 총 투자 예상 비용

예상 입찰가 (예: 160,000,000원) + 인수 보증금 (270,000,000원) + 명도 비용 + 취득세 및 부대 비용

총 투자 예상 비용은 대략 430,000,000원 ~ 460,000,000원 내외가 될 것으로 산정됩니다.

이는 현재 시장 가치 범위와 부합하는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.