나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51733 [1] 서울특별시 송파구 방이동 39-2 신동아타워 16층1607호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세화 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 송파구 방이동 소재 지하철8호선 '몽촌토성역' 남서측 인근에 위치한 주상복합 아파트로서, 주변환경은 올림픽공원, 대단지 아파트단지, 업무 및 상업시설, 학교, 근린생활시설이 혼재하는 주상지대로 주거환경은 양호한 편임.

교통상황

지하철2호선과 8호선이 교차하는 '잠실역'과 지하철8호선 '몽촌토성역'이 도보거리 내에 소재하고, 간선도로 변에 노선버스정류장이 소재하여 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

1995.04월에 준공된 철골 철근 및 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 21층 건내, 제16층 1607호 로써,

외벽 : 외장돌붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 알미늄샤시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

단독건물의 주상복합 아파트로 위생설비 및 급배수시설, 도시가스설비, 난방설비, 화재경보 및 소방설비, 엘리베이터, 지하주차장 등 제반설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 세장형토지로 주상복합아파트 건부지로 사용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측과 동측으로 노폭 약6m 정도의 세로에 접해 있으며, 남측으로 노폭 약8-10m정도의 소로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구), 도로(2022-06-30)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.3.24.-2025.9.30, 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51733 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 39-2 신동아타워 16층1607호

용도: 아파트

감정가: 803,000,000원

토지면적: 8.11㎡ (약 2.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.38㎡ (약 17.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 구조: 철골 철근 및 철근콘크리트구조 슬래브지붕 21층 건물 내 제16층 1607호

준공일: 1995년 4월 18일

건물명: 신동아타워

전용면적: 58.38㎡ (약 17.66평)

공급면적: 제공된 정보 내에서 직접적인 공급면적 산출은 어렵습니다.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 송파구 방이동에 위치하며, 지하철 8호선 '몽촌토성역' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 올림픽공원, 대단지 아파트 단지, 업무 및 상업시설, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 지하철 2호선과 8호선이 교차하는 '잠실역'과 지하철 8호선 '몽촌토성역'이 도보 거리에 있어 교통 여건이 매우 우수합니다. 또한, 간선도로 변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(잠실광역중심제1지구)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간 2025.3.24.-2025.9.30, 건축물 용도로 사용되는 부지)에 해당합니다.

* 건물의 구조 및 외벽/내벽/창호: 1995년 4월 준공된 21층 건물로, 본 건은 16층 1607호입니다. 외벽은 외장돌붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 알루미늄샤시로 되어 있습니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수시설, 도시가스, 난방, 화재경보 및 소방설비, 엘리베이터, 지하주차장 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 도로와 등고평탄한 세장형 토지로, 주상복합 아파트의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 서측 및 동측으로 노폭 약 6m, 남측으로 노폭 약 8-10m의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 30일 접수된 서영호 외 1인 명의의 가압류 (갑4) 입니다.

* 주요 권리 분석:

* 선순위 임차권: 2024년 5월 7일 접수된 을구 9번 주택임차권등기 (권리자: 박은형)가 존재하며, 말소기준권리보다 선순위입니다. 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항)

* 인수할 보증금: 박은형 임차인의 보증금은 330,750,000원이며, 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 권리: 소유권 이전(갑1-갑3), 가압류(갑5), 압류(갑6) 등 다수의 권리가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 강제경매 개시결정: 2025년 7월 7일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매(갑7)가 말소기준권리보다 후순위로 존재하며, 본 건의 경매 원인이 되었습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

보증금: 330,750,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-12-16

확정일자: 2019-11-29

배당신고일자: 2024-05-07

대항력: 있음

비고: 선순위 임차권자로, 보증금 전액 미배당 시 인수됨.

* 임차인: 서혜영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-12-16

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (서혜영 임차인 기준. 단, 박은형 임차인의 보증금 330,750,000원은 전액 배당받지 못하면 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 인수 금액은 달라질 수 있습니다.)

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 송파구 방이동의 핵심 지역으로, 올림픽공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 또한, 대단지 아파트, 업무 및 상업시설, 학교, 근린생활시설 등이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통 접근성: 지하철 2, 8호선 환승역인 잠실역과 8호선 몽촌토성역이 도보 가능한 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 지역 개발 잠재력: 본 건이 위치한 지역은 '잠실광역중심지구'로 지정되어 있어, 향후 지역 발전 및 가치 상승에 대한 기대감이 있습니다.

* 상업시설 혼재: 주상복합 아파트의 특성상, 주변 상업시설과의 혼재로 인해 소음이나 유동인구 증가 등 주거 쾌적성에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 올림픽공원이 바로 인접해 있어 여가 및 문화 활동을 즐기기 용이합니다. 주변의 다양한 상업시설과 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 모든 것을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 교통: 지하철 2호선, 8호선 잠실역 및 8호선 몽촌토성역을 도보로 이용 가능하며, 주요 간선도로 및 버스 노선이 발달하여 서울 시내 및 수도권 전역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 교육: 주변에 학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경에 대한 접근성도 고려할 수 있습니다. (구체적인 학교 정보는 제공되지 않았습니다.)

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 박은형 씨의 보증금 330,750,000원 인수 가능성입니다. 해당 보증금이 전액 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 이를 부담해야 합니다.

* 건축물 노후화: 1995년 준공된 건물로 약 30년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주상복합의 특성: 상업시설과 주거시설이 혼재된 주상복합 건물의 특성상, 상층부 또는 주변 상가에서 발생하는 소음, 냄새, 통행량 증가 등으로 인해 주거 쾌적성이 저하될 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역 이력: 과거(2025.3.24.-2025.9.30) 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있습니다. 현재는 지정 기간이 만료되었으나, 해당 지역의 토지 이용 및 거래에 대한 규제가 있었음을 인지할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 방이동의 핵심 입지에 위치한 주상복합 아파트로, 지하철 역세권 및 올림픽공원 인접이라는 뛰어난 입지 조건과 우수한 교통망을 갖추고 있어 높은 가치를 지닙니다. 특히 잠실 광역 중심지구 지정 등 개발 잠재력도 긍정적입니다.

다만, 1995년 준공으로 인한 건물 연식 고려가 필요하며, 무엇보다 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 330,750,000원을 인수할 가능성이 있어, 이 부분에 대한 면밀한 분석과 추가적인 자금 계획이 필수적입니다. 잠실역 및 몽촌토성역 인근의 풍부한 생활 인프라와 함께, 임차인 문제 해결 시 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

주변 지역 조사를 통해 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 2, 8호선 잠실역 및 8호선 몽촌토성역 도보 이용 가능.

* 올림픽공원 인접: 쾌적한 주거 환경 및 여가 활동 용이.

* 잠실 광역중심지구: 향후 지역 발전 및 시세 상승 기대.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상업, 업무, 문화, 교육 시설 접근성 우수.

* 안정적인 투자 가능성 (임차인 리스크 해결 시): 대항력 있는 임차인 보증금 인수 후, 명확한 시세 반영 기대.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 803,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 박은형 씨의 보증금 330,750,000원을 전액 배당받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 총 매수 비용은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가 803,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금 330,750,000원을 반드시 추가로 고려하여 총 취득 비용을 산출하고, 이를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다. (총 예상 취득 비용: 803,000,000원 + 330,750,000원 = 1,133,750,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.