나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51722 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 62-50 정원하이빌 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해민 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 ""서울용마초등학교"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 ""중곡역(지하철7호선)""이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제3층 제302호로서,
(사용승인일 : 2020.11.24.)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 이중 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

집합건축물대장상 용도 '도시형생활주택 단지형다세대'로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방 설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 인접 도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 현황 '다세대주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 5m 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산주변)
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 겸 임차권자 강민수의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하고, 임대차보증금한환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 2026. 5. 21.자로 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51722 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 62-50 정원하이빌 3층302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 389,000,000원

토지면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

토지지분: 29.9226㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.67㎡ (약 12.00평)

건물지분: 39.675㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축연도: 2020년 11월 24일 사용승인

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 서울용마초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 7호선 중곡역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 북측으로 폭 약 6m, 동측으로 폭 약 5m의 막다른 도로에 접해 있어 차량 통행 및 주정차에 약간의 제약이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 규제를 받습니다.

주변에서 혐오시설은 확인되지 않으며, 전반적으로 주거 환경이 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건에는 신청 채권자 겸 임차권자였던 강민수의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 임차권등기를 설정하였으나, HUG는 해당 임차권에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였습니다. 또한, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

등기부등본상 권리분석 결과, 현재 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 압류, 가압류, 강제경매, 임차권 등기 등 다수의 권리들이 모두 말소되었거나 말소될 예정으로, 매각으로 인하여 모든 권리가 소멸되는 것으로 판단됩니다.

따라서 본건 낙찰 시 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다(인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

본건이 위치한 중곡동 지역은 주거 밀집 지역으로, 인근에 다세대주택, 단독주택 등 주거 시설과 함께 소규모 근린생활시설이 발달해 있습니다.

지역 주민을 위한 생활 편의시설 이용이 용이하며, 대중교통망을 통해 강남, 강북 등 주요 도심으로의 접근성이 좋습니다.

최근 거래된 인근 유사 물건들의 시세 분석 결과, 전용면적 35.85㎡(2002년 준공)가 2억 5천만원에, 전용면적 19.93㎡(2019년 준공)가 2억 4천 5백만원에 거래되었습니다. 본건은 비교적 신축(2020년 준공)이며 전용면적 39.67㎡로, 거래 사례들과 비교 시 유사하거나 조금 더 높은 시세가 형성될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 중 제3층 제302호에 해당합니다.

집합건축물대장상 용도는 '도시형생활주택 단지형다세대'로 등재되어 있습니다.

건물 내부에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 개별난방 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 전용면적은 39.67㎡이며, 총 대지권 면적은 29.92㎡입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 감정가는 3억 8천 9백만원이나, 최근 인근 유사 물건들의 실거래가(전용면적 35.85㎡ 2억 5천만원, 전용면적 19.93㎡ 2억 4천 5백만원)를 고려할 때 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

다수의 채권 및 임차권 등기가 존재하였으나, 현재는 모두 말소 예정이거나 말소되어 낙찰 후 권리 인수 문제는 없는 것으로 보입니다. HUG와의 임차권 관련 확약서로 인해 임차인 관련 리스크는 최소화되었습니다.

본건은 2020년에 준공되어 건물 노후화에 대한 위험은 적습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울동부지방법원에서 진행하는 강제경매 물건으로, 비교적 신축(2020년 준공)인 도시형생활주택입니다. HUG의 대항력 포기 및 임차권 말소 동의로 인해 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금이 없어 권리 분석상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다.

주변 편의시설 및 교통 환경이 양호한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

다만, 감정평가액과 최근 실거래 사례 간의 차이가 존재하므로, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 준공)로 하자 및 노후화 위험이 적음.

* HUG의 대항력 포기 및 임차권 말소 동의로 인한 낙찰 후 인수되는 임차보증금 없음.

* 편리한 교통 여건 및 양호한 주거 환경.

* 경매 절차 진행으로 권리 관계가 명확하게 정리될 예정.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래 사례(전용면적 35.85㎡, 2002년 준공)가 2억 5천만원에 거래된 점과 본건의 전용면적(39.67㎡) 및 신축 연도(2020년)를 고려할 때, 본건의 시장가치는 약 2억 8천만원에서 3억 2천만원 사이로 추정됩니다.

인수 보증금이 0원임을 감안하여, 감정가(3억 8천 9백만원)와의 차이를 고려한 합리적인 입찰가는 300,000,000원으로 예상합니다. 이는 시세와 낙찰 가능성을 종합적으로 고려한 보수적인 추정가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.