나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51681 [1] 서울특별시 강동구 천호동 223-3 신주리버빌 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""서울천호초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철역(5호선 굽은다리역) 및 버스정류장이 소재하는 바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건 내 제6층 제602호로서,
외벽 : 석재판넬 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중이며 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도' 참조바람.

설비내역

급배수/위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측, 동측 및 남측으로 세로변의 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(2004-11-05), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)(서울시강동송파교육지원청 고시 제2024-161호 참조)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비사업의 사업시행구역(2025-01-02)(조합설립인가:2024.12.30.)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51681 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 223-3 신주리버빌 6층602호

용도: 도시형생활주택

감정가: 4억 5,500만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOO

건물면적: 47.75㎡ (약 14.44평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지면적: 33.18㎡ (약 10.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 건물 현황

구분건물감정평가요항표 요약

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "서울천호초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 굽은다리역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로, 외벽은 석재판넬 마감, 창호는 샷시창호 마감입니다.

* 이용상태

도시형생활주택으로 이용 중이며, 내부 구획 및 이용 상황은 별도 도면을 참조하시기 바랍니다.

* 설비내역

급배수/위생 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지로 이루어져 있으며, 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 현재 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건은 북측, 동측 및 남측으로 세로변의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 소규모주택정비사업의 사업시행구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

2. 권리분석

2.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 10월 14일자 성남세무서장의 압류 (갑4) 입니다.

2.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 2015-12-16, 김종선

* 소유권이전: 2017-03-31, 양호성

* 소유권이전: 2020-07-06, 서윤호 (매매)

* 압류: 2024-10-14, 성남세무서장 (말소기준권리)

* 가압류: 2024-11-29, 주식회사지에이개발 (말소)

* 강제경매: 2025-07-07, 주식회사지에이개발 (말소)

전체 등기부채권 총액은 2,812,393,072원 입니다.

2.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

전입일자: 2020-06-12

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

참고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 금액 미상이더라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 박

전입일자: 2022-12-30

확정일자: 2022-12-13

배당신고일자: 2025-09-24

대항력: 있음

보증금: 3억 5,300만원

차임: 0원

* 임차인: 주택도시보증공사

전입일자: 2022-12-30

확정일자: 2022-12-13

배당신고일자: 2025-09-08

대항력: 있음

보증금: 3억 5,300만원

차임: 0원

인수 보증금 합계: 0원 (경매 절차상 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다.)

3. 상권분석

3.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 다세대 주택 거래 사례들이 있었습니다.

* 2026년 5월, 25.69㎡, 3억원 (30,000만원)에 거래됨.

* 2026년 5월, 48.13㎡, 3억 5,250만원 (35,250만원)에 거래됨.

* 2026년 5월, 50.07㎡, 4억 8,000만원 (48,000만원)에 거래됨.

본건 건물의 면적(47.75㎡)과 비교했을 때, 48.13㎡ 면적의 3억 5,250만원 거래 사례가 가장 유사합니다. 감정가 4억 5,500만원은 최근 거래 사례들과 비교 시, 본건의 입지와 상태를 고려한 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 2003년 준공된 건물(50.07㎡, 4억 8,000만원)의 거래가가 높은 점은 참고할 만합니다.

3.2. 혐오시설 및 주변 환경

현재까지 파악된 정보에 따르면, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 본건은 서울천호초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

4. 생활정보

* 단지 정보: 신주리버빌은 2015년에 사용승인된 도시형생활주택으로, 총 6층 건물에 본건은 6층에 위치합니다.

* 편의시설: 인근에 지하철 5호선 굽은다리역이 있어 강남, 광화문 등 주요 업무지구로의 접근이 용이합니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 서울천호초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경으로도 적합합니다.

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박세영 임차인의 경우 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 박은영 및 주택도시보증공사 또한 대항력이 있으며, 보증금 3억 5,300만원이 있습니다. 비록 경매 절차상 인수 보증금은 0원으로 표시되었으나, 임차인과의 관계 및 법적 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 소규모 주택 정비사업 구역 지정: 본건 토지가 소규모주택정비사업 구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 등의 가능성이 있으나 사업 진행 상황 및 방식에 따라 잠재적 변동성이 존재할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 서울 강동구 천호동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 편입니다. 감정가는 주변 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다. 다만, 대항력을 갖춘 임차인, 특히 보증금 0원으로 설정된 임차인의 존재는 본건 경매에서 가장 중요하게 고려해야 할 리스크 요인입니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되나, 이에 대한 추가적인 확인과 법률 자문이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 서울시 강동구 천호동 역세권 입지

* 도시형생활주택으로서의 실거주 및 임대 수요 기대

* 인근 학교 및 편의시설 접근성 우수

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4억 5,500만원입니다. 제공된 최근 매매 사례들을 종합적으로 분석한 결과, 본건의 면적(47.75㎡)과 입지, 건물의 상태 등을 고려할 때, 유사 면적의 실거래가 수준은 3억 5천만원에서 4억 8천만원 사이로 나타났습니다.

대항력 있는 임차인 존재 및 특이사항(보증금 0원)으로 인한 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 긍정적이나, 임차인 관련 사항에 대한 충분한 검토가 이루어진다는 가정 하에, 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

예상 입찰가: 3억 9,000만원 ~ 4억 1,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.