나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51710 [1] 서울특별시 성동구 사근동 183-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 사근동 소재 ""한양대학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위로는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 위치하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 2호선 용답역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 2~3미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지목 도로 한정 지정(지정기간: 2024. 9. 10. ~ 2029. 9. 9.))

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 벽돌조 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 지하1/지상2층 건으로
외벽: 적벽돌 마감 등
창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 주거용으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

일괄매각.
지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51710 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OOOOO

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

1.2. 물건현황

소재지: 서울특별시 성동구 사근동 183-7

용도: 단독주택

감정가: 46,904,800원

토지면적: 99.00㎡ (약 29.95평)

토지지분: 5.999㎡ (약 1.81평)

건물면적: 120.08㎡ (약 36.32평)

건물지분: 7.28㎡ (약 2.20평)

1.3. 특이사항

중복사건, 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인, 일괄매각.

주의사항: 지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 서울특별시 성동구 사근동 소재 "한양대학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위로는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 용답역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 건물 이용현황

본 토지는 인접지 대비 등고평탄한 가장형이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

건물은 벽돌조 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 2층 건물로 주거용으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방 설비 등이 되어 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 남서측으로 노폭 약 2~3미터의 도로와 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 기타 제한사항: 교육환경보호구역, 상대보호구역 (성동교육청 확인 필수), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지목 도로 한정 지정, 2024.9.10.~2029.9.9.)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 건물 등기부 갑8 (박덕임, 2025-07-03), 토지 등기부 갑11 (박덕임, 2025-07-03)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2008-11-17

대항력: 있음

비고: (정보 없음)

* 임차인: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2008-11-17

확정일자: 2025-09-05

배당신고일자: 2025-09-23

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

3.3. 인수되는 권리 (임차인 보증금)

인수 보증금 합계: 0원.

* 주석: '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인(오 )이 존재하므로, 해당 임차인의 보증금 10,000,000원은 배당 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이 부분은 반드시 사전에 확인이 필요합니다.

3.4. 기타 권리 사항

* 지분 매각: 본 물건은 토지 및 건물의 일부 지분만 매각 대상입니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자가 우선매수 신고를 할 수 있으며, 이 경우 낙찰이 무효 처리될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

한양대학교 북측 인근에 위치하여 대학생 및 관련 종사자들의 임대 수요가 예상됩니다.

4.2. 교통 접근성

2호선 용답역 인근으로 대중교통 접근성이 우수합니다.

4.3. 상권 활성화 수준

인근에 대학 및 상업시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 지구보다는 지역 기반 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 2호선 용답역 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행됩니다.

5.2. 교육

성동교육청 확인이 필요한 교육환경보호구역 및 상대보호구역에 해당됩니다.

5.3. 편의시설

단독주택 및 근린생활시설이 주변에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.4. 주변 시설 (혐오시설 여부)

본 물건 소재지 주변 지역을 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 대학가 및 주거 지역이 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 취득하므로, 다른 공유자와의 관계 및 협의가 필수적입니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 다수 경매 사건 진행으로 인한 복잡성.

* 공유자 우선매수신고: 공유자의 우선매수 신고 시 낙찰 무효 가능성.

* 대항력 있는 임차인: 오 임차인의 보증금 10,000,000원 인수 가능성 (별도 확인 필요).

* 토지 이용 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 지정 등으로 향후 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 좁은 도로 접면: 남서측 2~3미터 도로 접함으로, 차량 진출입 및 건축 시 용적률 산정에 불리할 수 있습니다.

* 높은 감정가: 주변 시세 대비 지분 매각 물건의 감정가가 과도하게 높게 책정되어 유찰 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 성동구 사근동에 위치한 단독주택의 지분 경매 물건입니다. 2호선 용답역 역세권으로 입지는 양호한 편이나, 지분 매각, 중복 사건, 공유자 우선매수 신고 가능성, 대항력 있는 임차인 존재 등 권리 및 거래 과정에서 주의가 요구되는 복합적인 요소를 가지고 있습니다. 또한, 토지 이용 제한 사항과 좁은 도로 접면 등 물리적 제약 사항도 고려해야 합니다. 특히, 주변 시세 대비 감정가가 과도하게 높게 책정된 점이 가장 큰 부담 요인으로 작용할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 시내 역세권에 위치한 주거용 부동산으로, 장기적인 시세 상승 잠재력.

* 대학가 인근으로 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* 현재 감정가가 시세보다 높게 책정되어 있어, 다회 유찰 후 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 발생할 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변의 최근 매매 사례 (2026년 6월~7월)는 다세대 주택으로, 전용면적 기준 평당 약 311만원 ~ 484만원 수준입니다.

본 물건은 단독주택의 지분 매각이며, 토지 지분 약 1.81평, 건물 지분 약 2.20평으로 총 약 4.02평의 지분을 취득하게 됩니다.

본건의 감정가는 46,904,800원으로, 지분 면적(약 4.02평) 기준으로 환산 시 평당 약 1,165만원 수준입니다. 이는 주변 시세 대비 현저히 높은 수준입니다.

채권액 66,459,176원은 현재 감정가보다 높아, 첫 경매에서 취하될 가능성은 낮아 보입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 오 (보증금 1000만원)의 보증금 인수 여부는 반드시 확인해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

주변 시세, 지분 매각의 불확실성, 공유자 우선매수 가능성, 대항력 있는 임차인 존재, 그리고 가장 중요한 높은 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 1차 경매에서 유찰될 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 첫 입찰 시에는 적극적인 참여보다는 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점을 감안하여, 1차 경매에서는 감정가 대비 보수적으로 접근하여 20,000,000원 ~ 30,000,000원 범위 내에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

이는 매우 보수적인 예측이며, 실제 낙찰가는 추가 유찰 여부, 현장 조사 결과, 공유자 및 임차인과의 협의 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

반드시 입찰 전 권리 관계 및 시세 변동을 재확인하고 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.