나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경360 [1] 서울특별시 송파구 삼전동 58-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 송파구 삼전동 소재 ""삼전초등학교"" 서측 인근에 위치하며,
인근은 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 및 각급학교 등이 소재하는 주택지대로서,
제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고,
인근에 노선버스정류장 및 삼전역 및 석촌고분역(지하철9호선) 등이 소재하는 등
제반교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

정방형 토지로서, 현황 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 8m, 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선
및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역
(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트조 평스라지붕 지하 1층, 지상 5층 건으로서,
외 벽 : 타일붙임 마감 등,
내 벽 : 페인팅, 벽지도배 및 내부 인테리어 마감 등임.
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

지하1층 : 근린생활시설(현황 공실)로 이용중임.
지상1층 : 근린생활시설(상호명 : 치킨과 국물닭발, 뚱보네 쭈꾸미)로 이용중임.
지상2층 : 근린생활시설(상호명 : 경희태권도)로 이용중임.
지상3층 : 근린생활시설(상호명 : 삼성영어, 미래엔 수학)로 이용중임.
지상4층 : 근린생활시설(상호명 : 경희키즈태권도)로 이용중임.
지상5층 : 공부상 근린생활시설이나, 현황 주택으로 이용중인 것으로 판단됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""사진용지"" 및 ""건물이용도""와 같이 제시외건물㉠~㉢ 및 제시외수목이
소재하여 경매업무의 원활한 진행을 위해 구조, 용도, 현상, 수종,
규격 및 관리상태 등을 감안하여 감정평가하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물, 수목 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경360 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 푸른저축은행 (푸OOOOO)

감정가: 6,014,032,360원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 송파구 삼전동 58-4

용도: 근린생활시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 296.20㎡ (약 89.60평)

건물면적: 843.69㎡ (약 255.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 16.70㎡

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물, 수목 포함.

1.3. 토지 이용계획 및 제한상태

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

제한사항: 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 송파구 삼전동 소재 "삼전초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 및 각급 학교 등이 소재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 삼전역 및 석촌고분역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 등 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

물건지 동측으로는 노폭 약 8m, 남측으로는 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 3월 8일 접수된 하나은행 근저당권(을4)입니다. 이후 설정된 근저당권 및 임의경매 개시결정(갑4, 푸른저축은행)은 모두 말소될 예정입니다.

총 채권액: 4,200,000,000원

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 다수의 임차인이 존재하며, 특히 다음과 같은 임차인이 대항력을 갖추고 있습니다.

* 김 (보증금 20,000,000원, 차임 800,000원, 전입 2011-09-22, 대항력: 있음)

* 박 (보증금 20,000,000원, 차임 900,000원, 전입 2007-03-13, 확정 2007-03-13, 대항력: 있음)

* 송 (보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입 2015-12-24, 확정 2015-12-24, 배당신고 2025-09-10, 대항력: 있음)

* 허 (보증금 15,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입 2015-08-17, 확정 2025-07-28, 배당신고 2025-08-25, 대항력: 있음)

* 허 (보증금 15,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입 2015-08-17, 확정일자 미상, 배당신고 2025-09-11, 대항력: 있음)

최진리(보증금 15,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입 2024-04-05, 대항력: 없음)

한준희(보증금 15,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입 2025-07-10, 대항력: 없음)

3.3. 특이사항

물건명세서상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있습니다. 이는 매각으로 인해 낙찰자가 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없음을 의미합니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 다수 존재하므로, 배당 여부 및 잔존 채권과의 관계 등 상세한 권리분석이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본 건물은 지하 1층은 근린생활시설(현황 공실), 지상 1~4층은 다양한 상호명의 근린생활시설(치킨집, 닭발집, 태권도장, 학원 등)로 이용 중이며, 지상 5층은 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용 중인 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 상권

인근 지역은 근린생활시설과 주택이 혼재된 주거지대로, 삼전초등학교 등 교육시설이 위치하고 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

물건지 인근은 삼전초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 지하철 9호선 삼전역 및 석촌고분역을 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되는 등 교통이 편리합니다.

5.2. 주변 시설

주위에는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 밀집해 있으며, 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

다수의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임차인과의 명도 협상 과정 또는 배당에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 특히, 확정일자가 미상인 허상희 임차인에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 제시외 건물 및 수목

본건 매각 시 제시외 건물 및 수목이 포함되므로, 이에 대한 현황 및 처리 방안을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지거래계약에 관한 허가구역(2025.3.24.~2025.9.30.)으로 지정되어 있어, 건축물의 용도(아파트)로 사용하는 경우 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 건축 및 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 확인

주변 지역에 특별히 문제 될 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 삼전동의 우수한 입지에 위치한 근린생활시설 건물입니다. 지하철역 및 초등학교가 인접해 있어 교통 및 교육 환경이 뛰어나며, 다양한 업종의 임차인이 이용 중인 것으로 파악됩니다. 하지만 대항력 있는 임차인 다수 존재, 제시외 건물 포함, 특정 기간 토지거래 허가 구역 지정 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 우수성

송파구 삼전동이라는 지역적 가치와 함께 지하철 9호선 역세권에 위치하여 접근성이 매우 좋습니다.

8.2. 안정적인 임대 수익 가능성

현재 다수의 근린생활시설이 운영 중이며, 5층 주택 활용 가능성을 고려할 때, 명도 완료 후 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

8.3. 지역 개발 잠재력

송파구는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 6,014,032,360원입니다. 등기부상 총 채권액은 4,200,000,000원이며, 임의경매 신청 채권액은 2,591,990,812원입니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 점은 긍정적 요소이나, 대항력 있는 임차인들의 보증금 총액(약 300,000,000원)을 고려할 때, 법원 배당 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 법원 현황 조사 보고서, 매각물건명세서, 현장 조사 등을 통한 상세한 권리관계 분석 및 시장 조사가 선행되어야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.