나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경326 [1] 서울특별시 광진구 구의동 80-29 구의동 홀가하우스 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 ""서울구의초등학교"" 북동측 인근에 위치하며,
주위에는 다가구주택, 연립주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는
지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제3층 제303호, 제304호로서,
(사용승인일:2020.08.20)
외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

기호(1, 2)
본건은 오피스텔(후첨 ""내부구조도"" 참조)로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 도시형생활주택
단지형다세대, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약25m, 약4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 광진구 80-29
도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 건축선(자세한 사항은 건축과
에 문의)임.

기호(2) 광진구 80-30
도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 건축선(자세한 사항은 건축과에 문의)임.

기호(3) 광진구 620-20
도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 건축선(자세한 사항은 건축과에 문의)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경326 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 80-29 구의동 홀가하우스 3층 303호

용도: 오피스텔

감정가: 3억 3천 9백만원

토지면적: 15.82㎡ (약 4.78평)

토지지분: 15.82㎡ (약 4.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.77㎡ (약 8.40평)

건물지분: 27.77㎡ (약 8.40평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

건축물 정보:

건축년도: 2020년

사용승인일: 2020년 8월 20일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

건물 규모: 지하 1층 / 지상 10층 건물 중 3층 303호

2. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "서울구의초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 다가구주택, 연립주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

교통상황:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태:

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m, 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등에 해당합니다.

주변 시설:

* 교육시설: 서울구의초등학교가 인근에 위치하며, 그 외 다수의 학교가 주변에 분포하고 있습니다.

* 상업시설: 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오시설: 본건 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

말소기준권리: 2023년 7월 27일 접수된 이동근 근저당권 (1억 2천만원)

주요 권리 내역:

* 을구 3번 주택임차권 (김 ):

보증금: 2억 5천만원

전입일자: 2021년 1월 4일

확정일자: 2020년 12월 14일

배당신고일자: 2025년 1월 14일

대항력: 있음

인수 여부: 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 근저당권 및 압류: 을구 1, 2, 4번 근저당권, 갑구 6번 임의경매, 갑구 8번 압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 12억 2천만원

특이사항:

* 중복사건, 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, 공동담보 등의 특수 물건 정보를 확인하였습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 광진구 구의동 지역은 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 오피스텔 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 이용되고 있습니다.

서울구의초등학교 등 교육시설 접근성이 좋고, 생활 편의시설이 풍부하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

교통 여건 또한 양호하여 도심 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능

* 교육시설: 서울구의초등학교 등

* 교통: 차량 접근 및 대중교통 이용 편리

* 건축물 설비: 위생급배수, 난방, 승강기 설비 완료

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (김 ): 2억 5천만원의 보증금 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 해당 금액을 매수인이 부담해야 하는 위험이 있습니다. 이는 입찰가 산정에 가장 중요한 고려사항입니다.

* 중복사건 및 공동담보: 사건 처리 과정이 복잡할 수 있으며, 관련 채무 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 신축된 비교적 신축성이 좋은 오피스텔로, 입지 및 생활 환경은 양호합니다.

그러나, 2억 5천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당 과정에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 상당한 부담이 있습니다.

이러한 인수 조건으로 인해, 본건의 실제 취득 비용은 예상보다 높아질 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 함께 인수될 보증금액을 예상하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 준공)

* 강남 접근성이 좋은 광진구 구의동 역세권/학세권 입지

* 안정적인 임대 수요 기대 가능 지역

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3억 3천 9백만원이나, 2억 5천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당 결과에 따라 해당 보증금의 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 보증금 인수 금액을 고려하여 산정해야 합니다.

최근 매매 사례 (21.37㎡ 기준 약 2억 1천 5백만원) 및 본건의 면적(27.77㎡)을 고려하고, 임차인 인수 보증금을 최악의 경우(전액 인수)와 최상의 경우(전액 배당) 사이에서 예상하여 보수적으로 접근합니다.

예상 총 취득 비용은 약 2억 5천만원 ~ 3억 3천만원 선으로 예상되며, 이를 고려한 예상 입찰가는 1억 8천만원 ~ 2억 2천만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

이는 임차인이 배당을 통해 일정 부분을 회수하고, 인수 금액이 줄어드는 것을 전제로 한 가격입니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 임차인의 실제 배당 예상액을 추정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.