나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51693 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 80-7 에스엠벨리체 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성림 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ""녹번역(3호선)"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
오피스텔, 소규모의 공동주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 대중
교통편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 10층건 내 9층 903호로서,

외 벽: 외장타일 및 석재 마감 등.
창 호: 하이샷시 창호 등 임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식주차장설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 업무
시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 3종일반주거지역,지구단위계획구역(역촌역세권,자세한 사항 별도확인:도시계획과),
소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사
시설 보호법>,정비예정구역<도시 및 주거환경정비법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,
기호(2): 준주거지역,지구단위계획구역(역촌역세권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과),소로
2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,대공방어협
조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,정비예정구역<도시 및 주거환경정
비법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 수회 방문하였으나, 폐문부재로 인하여 내부이용상황은 집합건축물대장 건축물현황
도를 기준하였으니 경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 서울특별시 은평구 녹번동 80-7 에스엠벨리체 9층 903호에 위치한 오피스텔입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 10층 건물 중 9층에 해당하며 전용면적은 39.22㎡ (약 11.86평)입니다.

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 2017년 12월 7일 소유권 보존 등기가 이루어졌습니다.

1.2. 토지 정보

토지 면적은 15.93㎡ (약 4.82평)이며, 건물과 일괄 매각 대상입니다. 토지 제시외면적은 0.00㎡입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본 건의 감정가는 287,000,000원입니다.

매각 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 지하철 3호선 녹번역 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 소규모 공동주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대이며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 9월 8일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 주요 권리로는 주택임차권(을1, 2024-02-19), 서울특별시 은평구의 압류(갑4, 2024-06-19), 서초세무서장의 압류(갑5, 2024-12-16), 주택도시보증공사의 강제경매(갑6, 2025-07-11) 등이 있습니다.

등기부채권 총액은 1,538,000,000원으로 감정가 대비 높은 편입니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (송 )

보증금: 259,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-08

확정일자: 2022-05-30

배당신고일자: 2024-02-19

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 매각으로 소멸되는 권리로 분류됨. 주택도시보증공사는 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하며 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 원준희

보증금: 1,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

3.3. 인수/소멸 권리 분석

등기부상 말소기준권리(갑3)보다 늦은 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 송 는 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, HUG의 확약서 제출로 인해 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않을 것으로 보입니다. 원준희 임차인 역시 대항력이 없습니다. 따라서 권리 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

녹번역 역세권이라는 지리적 이점과 함께, 역촌역세권 도시정비형 재개발사업 구역에 포함될 가능성이 있어 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 현재 재개발 사업은 계획 검토 단계에 있습니다.

5. 생활정보

지하철 3호선 녹번역을 이용한 서울 도심 접근성이 양호합니다.

주변에 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 사항: 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 기재되었으나, 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, HUG 측의 확약서 제출로 실제 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 법률 전문가와 상담하여 최종 확인이 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 1,538,000,000원의 등기부채권 총액은 감정가(287,000,000원) 대비 상당히 높으므로, 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 내부 이용상황 미확인: 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 이용상황은 집합건축물대장 기준으로 작성되었으므로, 실제 이용 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 녹번동에 위치한 오피스텔로, 녹번역 초역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 관련 특이사항과 높은 채권 총액은 신중한 접근이 필요합니다. 역촌역세권 재개발사업 진행 여부에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 서부권의 역세권 오피스텔로 안정적인 수요 기대.

* 역촌역세권 재개발 사업 추진 시 잠재적 시세 상승 요인 보유.

* 권리 인수 부담이 적어 명확한 투자 판단 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 287,000,000원입니다.

임차인 보증금 중 매수인이 인수해야 할 금액은 0원으로 분석됩니다.

정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시점의 주변 오피스텔 실거래가, 임대 시세, 유사 물건 낙찰가율 등에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 현재 시세 기준의 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

일반적으로 예상 입찰가는 감정가에 낙찰률을 곱하여 산정하며, 낙찰률은 시장 상황, 물건의 장단점, 경쟁률 등에 따라 달라집니다. 본 물건의 경우, 역세권 입지와 개발 가능성 등 긍정적인 요인이 있으나, 높은 채권 총액과 임차인 관련 불확실성(비록 인수 부담은 없을 것으로 보이나) 등이 고려되어야 합니다.

따라서, 추가적인 시세 조사 및 현장 확인을 통해 보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 검토하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.