나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경1258 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 472-11 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 ""구산역(지하철 6호선)"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(6호선 구산역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교
육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁
고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서,

외벽: 벽돌쌓기마감 및 페인팅마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 주택으로 기재되어 있으나, 일반건축물대장 및 현황은 근린생활시설임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2.이 사건 건물은 등기사항증명서상 주택으로 기재되어 있으나, 일반건축물대장 및 현황은 근린생활시설임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경1258 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 472-11

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 2,492,330,000원

토지면적: 272.40㎡ (약 82.4평)

건물면적: 202.64㎡ (약 61.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOO (등기사항증명서상 신한은행으로 추정)

특이사항: 중복사건, 유동화물건

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동에 소재하며, 지하철 6호선 구산역 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 구산역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로상태

본건은 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

을5, 2015년 2월 9일 접수된 신한은행의 근저당권(채권최고액 360,000,000원)입니다.

등기부 현황

본 물건의 등기부채권 총액은 2,400,000,000원입니다. 경매개시결정일 현재 등기사항증명서에는 소유권이전, 다수의 근저당권 및 임의경매개시결정 등기들이 기재되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 안

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2019년 11월 28일

* 확정일자: 2025년 2월 6일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 건 임차인 안 은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

지역 특성

단독주택, 다세대주택, 아파트 등 주거시설과 근린생활시설, 학교가 혼재하는 지역으로, 일정한 배후 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

주요 이용 현황

본 건 토지는 근린생활시설 용도의 건물 부지로 이용되고 있습니다.

인근 시설

지하철 6호선 구산역을 중심으로 상업시설 및 주거시설이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

교통 및 접근성

지하철 6호선 구산역 이용이 편리하며, 대중교통 접근성이 양호합니다. 차량을 이용한 본건까지의 접근도 용이합니다.

주변 편의 및 생활 시설

주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재된 곳으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

혐오시설

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 존재 여부를 확인할 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

중복 및 유동화 물건

본 건은 중복사건 및 유동화물건으로, 경매 진행 과정에서 복잡한 절차가 수반될 수 있습니다.

건물 용도 불일치

등기사항증명서상 주택으로 기재되어 있으나, 일반건축물대장 및 현황상으로는 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 이는 향후 건물 활용, 증축, 재건축 시 관련 법규 검토 및 인허가 과정에서 문제가 될 수 있으므로, 취득 전 반드시 확인이 필요합니다.

임대 관계

본 건 건물 내 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 비록 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으나, 실제 점유 관계는 현장 확인 등을 통해 명확히 파악해야 합니다.

토지 이용 제한

제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건폐율, 용적률, 높이 제한 등이 적용되므로, 건축 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 6호선 구산역 인근에 위치한 근린생활시설 건물로, 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이어서 비교적 명확하나, 중복 및 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

가장 중요한 잠재적 리스크는 건물 등기부상 용도(주택)와 현황(근린생활시설)이 불일치한다는 점입니다. 이로 인해 향후 건축 행위나 건물 이용에 제약이 발생할 수 있으므로, 매수 전 반드시 전문가와 상의하여 법률적, 행정적 검토를 해야 합니다.

현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 실제 점유 여부 및 명도 과정은 별도로 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 가치

구산역과 인접하여 유동인구 확보 및 상업 시설로서의 가치가 기대됩니다.

일괄매각

토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

잠재적 시세 상승 가능성

향후 주변 개발 및 지역 활성화에 따른 건물 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원 (임차인 안 의 대항력이 없어 인수 대상 보증금 없음)

예상 입찰가 산정을 위한 고려사항:

* 감정가: 2,492,330,000원

* 건물 용도 불일치 문제 해결에 필요한 추가 비용 및 시간

* 현장 조사를 통한 건물 상태, 임대 수요, 시장 시세 분석

* 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역(7층 이하) 제한으로 인한 건축 가능성 및 가치 평가

* 중복사건, 유동화물건 등 경매 절차상의 변수

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 본 물건의 잠재적 리스크(특히 건물 용도 불일치)와 추가적인 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.