나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51690 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 82-29 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 ""역촌초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 인근은
단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철 ""6호선 응암역"" 및
노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호로서,
외벽 : 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
창호 : 하이새시 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 ""다세대주택""으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남서측으로 세로변의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기타 : 본건은 건축물현황도상 자연발코니가 있으며, 현장조사일 현재 이해관계인 부재
및 폐문 등으로 외부관찰 등에 의할 때 해당부분을 판넬 등으로 확장하여 이용하고 있으며,
감정평가목적 및 통상적인 거래관행 등을 고려하여 확장부분을 포함하여 감정평가하였으니,
경매 진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

건축물현황도상 자연발코니가 있음. 감정평가서에 의하면 해당부분을 판넬 등으로 확장하여 이용하고 있으며, 확장부분을 포함하여 감정평가 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51690 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 82-29 5층501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 327,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (본 건 신청 채권자)

* 토지 면적: 26.74㎡ (약 8.09평)

* 건물 면적: 43.96㎡ (약 13.30평)

* 건축년도: 2016년경 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본 건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 응암역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획: 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(교육환경), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 6월 17일 접수된 홍주희 근저당권 (을3)이 말소기준권리입니다.

* 낙찰 후 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 설정된 근저당, 압류, 임차권 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(박채희) (보증금: 290,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-04-12, 확정일자: 2021-02-19)

* 주의사항: 본 건의 신청 채권자인 주택도시보증공사는 박채희의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인입니다. 주택도시보증공사는 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다(2026. 3. 24.자). 따라서 본 임차인은 매수인에게 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액: 472,000,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 역촌초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 지하철 6호선 응암역 및 버스정류장이 가까워 서울 도심 및 주요 업무지구로의 접근성이 우수합니다.

* 주변에 다수의 다세대주택 및 단독주택이 분포하고 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 역촌초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 지하철 6호선 응암역을 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 응암역 주변 상업시설, 역촌시장 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 의료시설: 서울적십자병원, 은평구보건소 및 다수의 개인 병의원이 인근에 위치하고 있습니다.

* 자연환경: 불광천 산책로 및 백련산이 가까워 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 확장된 발코니: 건축물현황도 상 자연발코니가 있으며, 감정평가서에 따르면 해당 부분을 판넬 등으로 확장하여 이용 중이고, 확장 부분을 포함하여 감정평가하였습니다. 이는 공부상 면적과 실제 이용 면적 간 차이가 발생할 수 있으며, 향후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과의 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 확장 면적이 감정가에 반영되었으므로 가격적인 측면에서는 일부 반영되었다고 볼 수 있습니다.

* 임차인 관련: 주택도시보증공사(박채희)의 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되나, 혹시 모를 법적 분쟁의 가능성은 잔존합니다. 다만, 신청 채권자가 매수인에게 대항력 포기 확약서를 제출한 점은 긍정적 요인으로 작용합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 주요 권리인 주택도시보증공사의 임차보증금 채권이 경매 신청 원인이 되었으나, 해당 채권자가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 확약서를 제출하여 인수 부담이 없는 것으로 분석됩니다.

* 건축물 현황상 확장된 발코니 부분이 존재하나, 이는 감정평가에 반영되었으므로 경매 진행 시 참고해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 인수 부담이 없으므로, 명도 절차 진행 시 비교적 원활할 것으로 예상됩니다.

* 주변 실거래가 및 감정가를 고려하여 적정 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

* 확장된 발코니 부분의 현황 및 향후 시세 반영 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 327,000,000원이며, 최근 인근 유사 물건의 매매 사례를 분석한 결과, 건물 연식 및 면적을 고려했을 때 본 건과 유사하거나 더 높은 가격에 거래된 사례가 있습니다.

* 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금반환 청구권 포기 확약으로 인해 매수인의 잠재적 인수 부담이 크게 줄어든 점은 입찰 참여에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 따라서, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 330,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.