나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10932 [1] 서울특별시 금천구 독산동 299-20 체리빌 제6층 제602호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-03-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10932 [1] 서울특별시 금천구 독산동 299-20 체리빌 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10932 | 소재지: 서울특별시 금천구 두산로13길 27-1 체리빌, 제6층 제602호 | 감정가: 290,500,000원 | 최저가: 232,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10932 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

물건 요약

1. 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10932 (1)

2. 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 299-20 체리빌 제6층 제602호

3. 용도: 오피스텔

4. 감정가: 290,500,000원

5. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

6. 경매구분: 부동산강제경매

7. 채권자: 주OOOOOOO

면적 정보

1. 토지면적: 26.19㎡ (약 7.92평)

2. 건물면적: 52.28㎡ (약 15.82평) - 오피스텔 전용면적

3. 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

4. 건물 제시외면적: 3.40㎡ (약 1.03평) - 매각 포함

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 가산중학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 소규모 아파트, 다세대주택, 쇼핑몰 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

제반 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인접 도로의 폭은 약 3미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

지하철 1호선 독산역 및 예정된 신안산선과의 접근성 또한 고려할 수 있는 지역입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 사항은 '대항력있는 임차인'과 '선순위 임차권'의 존재입니다. 이는 매수인에게 인수될 수 있는 권리로서, 해당 임차인의 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사' 관련 주의사항에 따르면, 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차인과의 관계 및 보증금 승계 여부에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

'제시외 건물(약 3.40㎡)'이 매각에 포함되어 있으므로, 이에 대한 현황 및 관리 상태를 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 독산동 일대는 아파트 단지와 다세대주택, 오피스텔, 상업시설이 밀집된 복합 지역입니다.

주변에 쇼핑몰 및 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높으며, 이는 오피스텔로서의 임대 수요를 뒷받침할 수 있는 요소입니다.

세장형 토지에 다세대주택 및 오피스텔이 복합적으로 이용되고 있어, 지역 내에서의 입지적 가치를 평가할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 가산중학교 북측 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

또한, 주변의 쇼핑몰 및 근린생활시설은 입주민들에게 편리한 생활 인프라를 제공합니다.

건물은 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

본 지역 주변에 특별한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 규제의 영향을 받습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 대항력있는 임차인 및 선순위 임차권: 매수인이 임차인의 보증금 잔액을 인수하거나, 임대차 관련 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다. HUG 인수조건에 따른 매수인의 부담(보증금 반환 청구권 포기 등)을 명확히 이해하고 법률 검토가 필요합니다.

2. 제시외 건물: 포함 매각 대상인 제시외 건물의 현황, 합법성, 활용 가치 및 철거/이전 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.

3. 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 장애물 제한 표면 구역, 대공방어협조구역 등 다양한 도시계획 및 법규의 영향을 받습니다. 이는 향후 건축 행위 등에 제한을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 오피스텔로, 입지 및 주변 환경은 양호한 편입니다. 교통 접근성이 우수하고 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 잠재적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

그러나 '대항력있는 임차인'과 '선순위 임차권'으로 인한 권리 분석상의 복잡성과 잠재적 위험이 높습니다. HUG 인수조건에 따른 매수인의 부담을 명확히 이해하고, 임차인과의 명확한 관계 설정을 최우선으로 고려해야 합니다. 제시외 건물 또한 추가적인 검토가 필요합니다.

감정가 2억 9,050만원 대비 실투자금액 산출 시, 명확한 권리 관계 정리 및 예상 명도 비용 등을 포함하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 교통이 편리하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2. 생활 인프라: 주변 상업시설 및 근린생활시설이 풍부하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

3. 향후 개발 가능성: 금천구 일대의 개발 계획 및 지역 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

4. 협상 가능성: 권리 분석상 복잡성이 높은 만큼, 적극적인 협상 및 법률 자문을 통해 리스크를 최소화한다면 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계