나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10901 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-72 더포레스트(화곡2) 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10901 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-72 더포레스트(화곡2) 제4층 제402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10901
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡로42나길 14-12, 더포레스트(화곡2) 제4층 제402호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10901 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로42나길 14-12, 더포레스트(화곡2) 제4층 제402호 | 감정가: 312,000,000원 | 최저가: 249,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10901 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10901 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-72 더포레스트(화곡2) 제4층 제402호

건물구분: 오피스텔 (주거용) - 감정평가요약 기준

감정가: 312,000,000 원

토지면적: 8.66㎡ (약 2.62평)

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평) - 전용면적 기준 (분양면적 별도 확인 필요)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '우장초등학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 숙박시설, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 곳으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

건물까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.3. 건물 정보

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물로, 해당 물건은 4층 제402호입니다. (사용승인일: 2021.12.24.)

건물의 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다.

내부 이용 상태는 오피스텔(주거용)로 현재 사용 중입니다.

건물에는 기본적인 난방시설, 위생설비, 급배수시설, 승강기, 화재탐지시설, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지이며, 오피스텔 건물 부지로 이용 중입니다.

물건 소재 토지 북동측으로 세로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한 지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 관련 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 사항으로는 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경이 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인 김한나의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 해당 임차인에 대해 추가적인 보증금 부담이 없을 가능성을 시사하지만, 이 조건의 완벽한 이행 여부 및 절차 진행 상황을 반드시 철저히 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

물건이 위치한 화곡동 일대는 오피스텔, 주거용 건물, 그리고 다양한 근린생활시설이 복합적으로 형성된 지역입니다.

인근에 우장초등학교가 있어 교육 환경을 고려하는 수요층에게 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

주변에 다양한 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 편리한 편입니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 2021년 12월 사용승인된 신축급 오피스텔로, 주거용으로 활용되고 있습니다.

기본적인 주거 편의시설(난방, 위생, 급배수, 승강기 등)이 잘 갖추어져 있어 생활에 불편함이 없습니다.

차량 이용이 편리하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 접근성도 양호합니다.

1.7. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 관련 주의사항이 존재합니다. 임차인 김한나의 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)과의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 매각 절차에서 명확하게 해소되는지, 매수인에게 추가적인 분쟁이나 부담이 발생하지 않는지에 대한 철저한 법률적 검토가 필수적입니다.

토지이용계획상의 다수의 제약 사항(공항 관련 구역, 건축물 최고 높이 제한 지역 등)은 향후 건물 증축, 재건축 등 개발 행위에 일부 제한을 줄 수 있습니다.

혐오시설 존재 여부: 현재까지 공개된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 해당 물건 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 그러나, 매수 전 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하시는 것이 중요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축급 소형 오피스텔로, 비교적 우수한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

최신 건물임에도 불구하고 감정가를 고려할 때 투자 가치를 검토해 볼 만합니다.

다만, 대항력 있는 임차인과 관련된 특이사항이 존재하므로, 권리 분석 및 법률적 검토를 최우선으로 진행해야 하며, 해당 조건의 해소 과정을 면밀히 살펴보아야 합니다.

1.9. 투자 포인트

신축급 소형 오피스텔로, 1인 가구 등을 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

우장초등학교 인근에 위치하여 교육 환경을 고려하는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

차량 이용 및 대중교통 접근성이 양호하여 거주 편의성이 높습니다.

임차인 관련 주의사항을 명확히 해소할 경우, 추가적인 보증금 부담 없이 인수가 가능해 투자 매력이 높아질 수 있습니다. (단, 이 부분은 반드시 철저한 확인이 선행되어야 합니다.)

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계