나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10909 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 789-36 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 ""한울중학교"" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서,
본건 주위로는 오피스텔, 다세대주택 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통 사정은
양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호 건으로서,
(사용승인일:2015.09.18.)

외벽 : 돌붙임 마감 등,
창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 다세대주택으로 이용중임.
(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1):본건은 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1):본건 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([정심생활권]자세한사항별도확인:도
시계획과),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역
(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2016-05-11)(서울시남부교육지원청에 반드
시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축
+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10909 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 789-36 제3층 제302호 (신주소: 서울특별시 금천구 독산로 160-3)

용도: 다세대주택

감정가: 193,000,000원

대지권 면적: 19.41㎡ (약 5.87평)

전용 면적: 29.71㎡ (약 8.99평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "한울중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호이며, 2015년 9월 18일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 새시창호로 마감되었습니다.

* 이용상태

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등을 갖춘 것으로 추정됩니다.

* 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태

본건은 동측으로 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 법률상 제한이 있습니다.

2.2. 권리분석

* 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2020년 9월 8일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존 (2015-09-22)

* 소유권이전 (2016-04-19)

* 주택임차권 (을3, 2022-01-10 접수, 김정근, 180,000,000원, 말소)

* 가압류 (갑5, 2020-09-08 접수, 주택도시보증공사, 300,000,000원, 말소) - 말소기준권리

* 강제경매 (갑6, 2025-07-11 접수, 주택도시보증공사, 180,000,000원, 말소)

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김정근)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-12-20

* 확정일자: 2019-11-29

* 배당신고일자: 2022-01-10

* 대항력: 없음

* 인수/소멸 권리

본건은 임차인의 대항력이 없으며, "물건명세서 참고사항"에 명시된 바와 같이 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

2.3. 상권분석

최근 2026년 7월 기준 주변 실거래가 정보는 다음과 같습니다.

* 서울특별시 금천구 시흥동 838-1번지 한신빌라(1998년식, 연립) 73.84㎡(약 22.34평) 3층, 2026년 7월 7일 320,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 14,324,000원)

* 서울특별시 금천구 시흥동 271-26번지 동오빌라트(2002년식, 다세대) 40.2㎡(약 12.16평) 4층, 2026년 7월 2일 153,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 12,582,000원)

* 서울특별시 금천구 시흥동 943-27번지 인성하이츠D동(2004년식, 다세대) 53.87㎡(약 16.30평) 4층, 2026년 7월 1일 336,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 20,552,000원)

본건은 전용면적 29.71㎡(약 8.99평)이며, 감정가는 193,000,000원입니다. 이는 평당 약 21,468,000원에 해당하여, 최근 거래된 인성하이츠D동의 평당 가격과 유사한 수준입니다. 다만, 본건의 전용면적이 주변 거래 사례 중 가장 작다는 점을 고려해야 합니다.

2.4. 생활정보

* 주변 편의시설

본건 주변으로는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설

"한울중학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

2.5. 잠재적 리스크

* 권리관계

등기부상 채권 총액이 480,000,000원으로 감정가를 상회하지만, 말소기준권리 이하 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 관련

비록 임차인(김정근)의 대항력은 없으나, 주택도시보증공사가 임차인으로 등재되어 있고 관련 특이사항 및 주의사항이 언급되어 있으므로, 매각 조건 및 권리소멸 여부를 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 다만, 명시된 조건에 따라 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다.

* 기타

토지이용계획상 다양한 법적 제한사항(교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등)이 존재하므로, 해당 지역의 세부적인 개발 계획 및 규제 내용을 확인해야 합니다.

2.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치한 비교적 신축(2015년 준공) 다세대주택으로, 감정가는 193,000,000원입니다. 주변에 학교 및 생활 편의시설이 갖추어져 있고 교통 환경도 양호한 편입니다. 등기부상 복잡한 권리관계 및 임차인 현황이 있으나, 물건 명세서 상 매각으로 인한 권리 소멸 조건이 명확히 제시되어 있어 매수인의 부담은 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 작은 전용면적 대비 감정가가 다소 높게 책정된 측면이 있어, 실거래가와의 비교 분석을 통한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

2.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2015년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 양호한 입지: 학교 및 주거밀집지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확화: 임차인의 대항력이 없고, 매각 조건으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

2.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 193,000,000원이며, 전용면적 29.71㎡(약 8.99평)를 고려할 때 평당 약 21,468,000원의 수준입니다.

주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적대의 거래가 153,000,000원(평당 약 12,582,000원)부터 336,000,000원(평당 약 20,552,000원)까지 다양하게 형성되어 있습니다.

특히, 본건의 건물 준공연도가 상대적으로 최신이고, 입지 조건을 고려할 때 감정가가 시장 가치를 적절히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

따라서, 보증금 인수 부담이 없는 점과 신축 건물임을 감안하여, 감정가 수준인 190,000,000원 ~ 195,000,000원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

입찰 희망가는 시장 상황, 본건의 정확한 상태, 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.