나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10795 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 306-53 대우스위트힐 제7층 제703호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10795 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 306-53 대우스위트힐 제7층 제703호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10795
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉로17다길 62-6 대우스위트힐, 제7층 제703호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2025타경10795 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로17다길 62-6 대우스위트힐, 제7층 제703호 | 감정가: 241,000,000원 | 최저가: 154,240,000원 | 용도: 오피스텔

1. *서울남부지방법원 2025타경10795 (1) 물건 보고서

1.1. *물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10795 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 306-53 대우스위트힐 제7층 제703호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 241,000,000원

토지면적: 13.53㎡ (약 4.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 32.03㎡ (약 9.69평)

* 본 건은 오피스텔이므로, 해당 면적을 전용면적 및 분양면적으로 함께 표기합니다.

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2019년 4월 8일

1.2. *입지조건

본 건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, "서울한영대학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대로 형성되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

교통 여건으로는 차량의 진출입이 자유로운 편이며, 인근에 다수의 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 1호선 "개봉역"이 도보 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

1.3. *권리분석

본 건은 임의 경매 물건으로, 채권자로는 주OOOOOOO가 있습니다.

가장 중요하게 고려해야 할 사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 점입니다. 이는 해당 물건의 임차인이 매수인에게 대항력을 포기한다는 조건 하에 매각이 진행됨을 의미합니다.

현재 임차인 정보는 다음과 같습니다.

임차보증금: 241,000,000원 (2022년 5월 5일부로 1,100만원 증액)

임대차계약일자: 2020년 5월 22일, 2022년 5월 5일

임차권자: 임수진

매수인은 본 건 인수 시 임차인의 대항력 포기 조건이 성립되는지 여부를 면밀히 확인해야 하며, 조건 불이행 시 임차인의 대항력을 인수하게 될 수 있는 잠재적 리스크를 인지해야 합니다.

1.4. *상권분석

본 건이 위치한 개봉동 지역은 주거 시설과 상업 시설이 균형 있게 발달한 지역입니다. 특히, "서울한영대학교"가 인근에 위치하고 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

또한, 지하철 1호선 "개봉역" 역세권으로 유동 인구가 비교적 많으며, 주변에 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 이는 오피스텔의 임대 수익률 측면에서도 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 주소지 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. *생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 8층 건물 중 7층에 위치하고 있으며, 2019년 4월 8일 사용승인을 받아 비교적 신축에 속합니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기, 화재 탐지 설비, 옥내 소화전 설비, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있어 현대적인 주거 및 업무 편의를 제공합니다.

인근에 서울한영대학교가 있어 교육 환경이 우수하며, 개봉역을 중심으로 한 교통망과 다양한 생활 편의 시설(마트, 병원, 식당 등) 접근성이 좋습니다.

1.6. *잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 앞서 언급한 "임차인의 대항력 포기 조건"입니다. 이 조건이 명확하게 이행되지 않을 경우, 매수인이 임차인의 보증금 반환 의무를 부담하게 될 가능성이 있습니다. 따라서, 명확한 권리 포기 확인 절차가 필수적입니다.

토지 이용 계획상 "일반철도(저촉)" 표기가 있으나, 7층 오피스텔로서 철도 소음이나 진동의 직접적인 영향은 크지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, 지하철 노선 인근의 일반적인 특성을 참고해야 합니다.

장애물 제한 표면 구역, 대공방어협조 구역 등은 법적 규제로, 향후 증축 등 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. *종합 의견

본 건 서울남부지방법원 2025타경10795 (1) 물건은 서울한영대학교 인근에 위치하며, 개봉역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 신축 오피스텔입니다. 편리한 교통 및 생활 인프라를 누릴 수 있으며, 교육 기관 인접으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

그러나, "임차인의 대항력 포기 조건"이라는 매우 중요한 법적 쟁점이 존재하므로, 이 부분에 대한 철저한 분석과 확인이 선행되어야 합니다. 이 조건이 명확히 해결된다면, 상대적으로 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. *투자 포인트

1. 우수한 입지: 서울한영대학교와 개봉역 역세권이라는 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 높습니다.

2. 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호하여 임차인 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

3. 임대 수요: 대학가 주변이라는 특성상 학생, 교직원, 젊은 직장인 등의 임대 수요가 꾸준할 것입니다.

4. 잠재적 가치: 임차인의 대항력 포기 조건이 원만히 해결될 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하여 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계