나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10762 [1] 서울특별시 구로구 온수동 158 스마트타운 제101동 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 온수동 소재 ""온수역(지하철 1·7호선)"" 북측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택 및 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1·7호선 온수역)이 소재
하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건내 제6층 제602호로서,
(사용승인일: 2015.09.04)

외벽: 치장벽돌마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(온수역일대, 관련문의 (도시계획
과 02-860-2384))
교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 온수동 158번지, 스마트타운 제101동 제6층 제602호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10762 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 245,000,000원입니다.

토지면적은 20.75㎡ (약 6.28평)이며, 건물면적은 33.46㎡ (약 10.12평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 온수동 소재 지하철 1·7호선 온수역 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통 여건이 우수합니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

건축물 정보에 따르면, 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 제6층 제602호이며, 사용승인일은 2015년 9월 4일입니다.

외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

내부 설비로는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 남측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 용이합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(온수역일대)이며, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한 도시관리계획 입안 중인 사항이 있어 관련 부서 확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 수원지방법원 2023카단253호의 가압류(접수일자 2023-07-07, 권리자 서민금융진흥원, 금9,692,880원)입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리인 주택임차권(을3, 권리자 이영민, 금229,000,000원) 및 강제경매개시결정(을7, 권리자 주택도시보증공사, 금229,000,000원) 등은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

등기부등본상 총 채권액은 238,692,880원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑2: 공유자전원지분전부 이전 (접수일자 2015-10-06)

* 을3: 주택임차권 (접수일자 2022-11-14, 권리자 이영민, 금229,000,000원, 말소 예정)

* 갑3: 소유권이전 (접수일자 2020-09-23)

* 갑4: 소유권이전 (접수일자 2020-11-24)

* 갑5: 가압류 (접수일자 2023-07-07, 권리자 서민금융진흥원, 말소 기준권리, 말소 예정)

* 갑7: 강제경매 (접수일자 2025-07-08, 권리자 주택도시보증공사, 말소 예정)

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사(이영민)

보증금: 229,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-09-04

확정일자: 2020-08-14

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

본건은 특별매각조건으로, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

이에 따라 인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

1.4. 상권분석 및 시세 동향

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근 2026년 3월경 인근에서 다음과 같은 거래가 있었습니다.

* 성원빌라(1985년식, 68.53㎡)가 425,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 620만 원).

* 동진빌라(1988년식, 36.99㎡)가 505,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 1365만 원).

* 성원빌라(1985년식, 68.53㎡)가 710,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 1036만 원).

본건 스마트타운은 2015년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 면적은 33.46㎡ (약 10.12평)으로, 감정가는 245,000,000원입니다 (평당 약 732만 원).

본건의 감정가는 인근 빌라의 최근 거래 사례와 비교했을 때, 면적 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 동진빌라의 경우 면적 대비 높은 가격에 거래되었으며, 성원빌라의 경우 거래 가격 편차가 있으나 본건의 감정가는 중간 수준에 해당합니다. 신축 연도와 입지 조건을 고려할 때, 향후 시세 상승 여력이 있을 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 온수역 인근으로 교통이 편리하고 주거 지역 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 좋습니다. 주변에 학교와 공원이 있어 교육 및 여가 환경도 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 도시관리계획이 입안 중에 있어 향후 용도 지역 변경 등의 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 지역지구 등 관련 법규 준수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 다만, 본건의 경우 권리 분석상 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없고, 임차인 관련 조건이 매수인에게 유리하게 명시되어 있어 법적 리스크는 매우 낮습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 온수역 역세권에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 특히, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리 및 보증금이 없어 매우 깨끗한 권리 상태를 자랑합니다. 이러한 점을 고려할 때, 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물(2015년 준공)로 관리 상태 및 상품성이 양호합니다.

* 온수역 역세권 입지로 교통 및 생활 인프라가 뛰어납니다.

* 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 분석으로 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 임차인 관련 특별매각조건으로 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 안정적인 임대수익 또는 시세차익을 기대할 수 있는 지역입니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 감정가 245,000,000원이며, 주변 시세 및 본건의 장점을 고려했을 때, 감정가 이상에서의 낙찰 가능성이 높습니다. 인수할 권리 및 보증금이 없는 점, 신축 건물이라는 점 등을 감안하여, 250,000,000원에서 290,000,000원 사이의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.