나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10836 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 153-65 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 구로구 개봉동 소재 고척초등학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 본건과 유사한
단독주택, 다가구 및 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건으로 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 개봉역이 소재하는
등 제반교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형 완경사 토지로 현황 주택 1동의 건부지임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면) 교육환경보호
구역(남부교육청에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도 해발165m)(지반+건축
+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

의견란 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가요항표 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지층/2층 단독주택으로서(사용승인일: 1995.12.27)
외벽 : 벽돌 치장 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 샤시창호

이용상태

다가구용 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 도시가스 난방설비 등

부합물 및 종물

의견란 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
본건 현장조사시 거주인 폐문 부재로 내부상태 등은 건축물 현황도를 기준으로 외부
조사 등을 통해 조사한바 참작하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10836 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 153-65 (도로명: 서울특별시 구로구 경서로1길 30-6)

용도: 다가구주택

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

특수물건정보: 대항력있는 임차인, 제시외 건물 포함

1.2. 물건 내역

토지 면적: 169.00㎡ (약 51.12평)

건물 면적: 246.45㎡ (약 74.55평)

건물 제시외 면적: 27.00㎡ (약 8.17평)

건물 구조: 벽돌조 슬래브지붕, 지층/2층 단독주택 (사용승인일: 1995.12.27)

1.3. 감정가

총 감정가: 1,198,898,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 고척초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

토지는 가장형 완경사 토지입니다.

2.2. 교통 상황

본건으로 차량 출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선 개봉역이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로

서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

장애물제한표면구역(진입표면)

교육환경보호구역 (남부교육청에 반드시 확인 요망)

대공방어협조구역(위탁고도 해발165m)

과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부채권 총액: 약 357,000,000원

건물 등기부채권 총액: 약 743,400,000원

말소기준권리: 2009.10.15. 근저당권 (고척2동새마을금고)

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

압류(갑12) 및 임의경매(갑13, 을8) 등기된 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 건물 공통적으로 정순자 명의의 소유권 이전 (1997.12.04.) 이후 다수의 근저당권 및 임차권 등기가 설정되었으며, 모두 말소 예정입니다.

말소기준 권리보다 후순위인 권리들은 일반적으로 매각으로 소멸합니다.

3.2. 임차인 현황

* 이용호 (74,000,000원 보증금, 1998.02.23. 전입, 1998.08.21. 확정일자, 대항력 있음)

* 정명국 (0원 보증금, 2006.04.13. 전입, 대항력 있음)

주의: 정명국 임차인은 보증금 0원이지만 대항력이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 이금옥 (0원 보증금, 2019.07.19. 전입)

* 한국토지주택공사 (107,000,000원 보증금, 2019.07.19. 전입, 2019.06.26. 확정일자)

* 정순자 (0원 보증금, 2020.11.04. 전입)

* 이규아 (0원 보증금, 2021.10.18. 전입)

* 한국토지주택공사 (128,300,000원 보증금, 2021.10.18. 전입, 2021.09.15. 확정일자)

* 박천남 (0원 보증금, 2023.09.22. 전입)

* 서울주택도시개발공사 (29,900,000원 보증금, 2023.09.22. 전입, 2023.08.30. 확정일자)

* 한국토지주택공사 (120,000,000원 보증금, 2023.05.30. 전입, 2023.04.25. 확정일자)

* 손희산 (0원 보증금, 2023.05.30. 전입)

3.3. 특이사항

대항력 있는 임차인 (이용호, 정명국) 존재.

제시외 건물(27.00㎡) 포함 매각.

일괄매각.

4. 상권분석

본건은 주택가에 위치하며, 인근에 고척초등학교가 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다.

상업 시설은 개봉역 주변으로 형성되어 있어 해당 지역 접근 시 이용 가능합니다.

주변에 대규모 쇼핑몰이나 공공시설은 직접적으로 보이지 않으나, 지하철 개봉역을 통해 타 지역 상권 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 교육: 고척초등학교 인접

* 교통: 지하철 1호선 개봉역 인근, 버스정류장 인접

* 편의시설: 개봉역 주변 상업시설 이용 가능

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이용호, 정명국 임차인의 보증금 및 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 특히 정명국 임차인은 보증금 0원에 대항력을 가지고 있어, 명도 및 권리관계에 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 제시외 건물: 면적이 27.00㎡로, 관련 법규 및 행정 처분에 따른 문제가 없는지 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 각종 규제가 존재하므로 건축 및 개발 시 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다. (특히 교육환경보호구역은 남부교육청 확인 필수)

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 특별히 확인되지 않았습니다.

* 건물 노후도: 1995년 사용승인된 건물로, 내외부 상태 및 유지보수 필요 여부를 현장 조사 및 건축물 대장 등을 통해 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 다가구주택으로, 지하철 개봉역과 인접한 주택가에 자리하고 있습니다.

토지와 건물 모두 일괄 매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

말소기준 권리보다 후순위인 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인(이용호, 정명국)의 존재는 인수 또는 배당 관련 추가적인 확인과 주의가 요구됩니다.

특히 정명국 임차인은 보증금이 0원임에도 대항력을 가지고 있어, 명도 및 권리관계에 복잡성이 따를 수 있습니다.

건물 연식이 20년 이상 되었으므로, 향후 리모델링 또는 재건축 시 건축 규제를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 구로구 개봉동이라는 지역적 이점을 가집니다.

* 교통: 지하철 개봉역을 이용한 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 개발 가능성: 제2종일반주거지역으로, 향후 건축 규제 범위 내에서의 활용 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 매각 대상에 포함된 제시외 건물을 활용하거나 처리하는 방안을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,198,898,000원

인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보 기준)

현황 상 대항력 있는 임차인(이용호, 정명국)이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보를 바탕으로 계산합니다. 실제 인수 금액은 법원 공고 및 권리 분석 결과를 재확인해야 합니다.

예상 입찰가 산정 시, 위 '인수 보증금 합계' 외에도 명도 비용, 수리 비용, 향후 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰을 고려하나, 본 건의 경우 대항력 있는 임차인 및 복잡한 권리관계로 인해 보다 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사와 현장 조사를 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.