나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경593 [1] 서울특별시 구로구 온수동 122-5 제2층 제203호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경593 [1] 서울특별시 구로구 온수동 122-5 제2층 제203호 연립주택 경매

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서울남부지방법원 경매12계 2025타경593 | 소재지: 서울특별시 구로구 온수동 122-5 제2층 제203호 | 감정가: 350,000,000원 | 최저가: 350,000,000원 | 용도: 연립주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경593 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 온수동 122-5 제2층 제203호

용도: 연립주택

감정가: 350,000,000원

토지면적: 82.60㎡ (약 25.0평)

건물면적: 56.86㎡ (약 17.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 고OO

채무자: 고OO

채권자: 오OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 온수동에 위치하며, 지하철 1·7호선 온수역에서 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대·연립주택 및 근린생활시설이 밀집한 주상복합지대로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 공존하는 환경입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자인 고OO 씨의 채무 불이행으로 인해 채권자인 오OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청으로 경매가 개시되었습니다. 일반적으로 임의경매는 담보권 실행으로 진행되므로, 매수인이 인수하는 권리는 제한적일 수 있습니다. 다만, 모든 권리 관계는 등기부등본 및 관련 서류를 통해 면밀히 재확인해야 하며, 인수주의 또는 소멸주의 여부에 대한 상세한 권리 분석이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

온수역 인근은 주거지 밀집 지역으로, 역세권의 이점을 바탕으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 주상복합지대로서 지역 주민들의 생활 편의를 위한 상업 시설이 발달되어 있으며, 교통의 편리성으로 인해 유동 인구 또한 일정 수준 유지될 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

건물은 1979년 7월 23일 사용승인을 받은 연립주택으로, 건축된 지 약 45년가량 되었습니다. 연와조 시멘트 기와지붕 구조이며, 본건은 지상 2층 건물 중 2층 제203호에 해당합니다. 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 개별난방 설비 등이 구비되어 있습니다. 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건물 부지로 이용 중입니다. 남서측으로 폭 약 6~8m의 포장도로가 개설되어 있어 차량 진출입이 가능합니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종 일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대공방어협조구역(해발 165m 이하), 정비구역, 과밀억제권역에 해당하여 건축 및 개발에 대한 다양한 규제와 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 제2종 일반주거지역으로 7층 이하의 건축 제한이 있으며, 군사시설보호법에 따른 고도 제한, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역 지정 사항 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 노후화된 건물: 1979년 준공된 건물로, 상당한 노후화가 진행되어 유지보수 또는 리모델링에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 토지이용계획 및 규제: 제2종 일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획적 제한 사항이 존재하여 향후 건물 증축이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 임대 관계 미확인: 현재 임대 관계가 불분명하여 명도 시 발생할 수 있는 추가적인 부담이나 시간이 소요될 수 있습니다.

4. 혐오시설 확인: 주변 시설 검색 결과, 해당 주소지 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 지도상 명확히 표기된 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 도시계획 및 개발 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 요인은 지속적인 모니터링이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 지하철 온수역 역세권이라는 장점과 더불어 주거 및 근린생활시설이 공존하는 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 1979년 준공된 노후 건물이라는 점과 제2종 일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 정비구역 등 다양한 도시계획적 규제 사항을 고려해야 합니다. 이러한 규제들은 향후 건물 가치 상승 또는 개발 잠재력에 영향을 미칠 수 있으므로, 상세한 사전 검토가 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 온수역이라는 더블 역세권(1, 7호선) 인접으로 교통 편의성이 우수하여 주거 선호도가 높은 편입니다.

2. 정비구역 지정: 도시 및 주거환경정비법에 따라 정비구역으로 지정된 점은 향후 지역 개발 및 재건축/재개발을 통한 가치 상승의 잠재력을 시사합니다.

3. 실거주 목적: 노후 건물에 대한 수리 및 리모델링 의지가 있다면, 실거주 목적으로 접근하여 장기적인 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

4. 규제 완화 가능성: 향후 도시계획 변경이나 정비사업 진행에 따라 일부 규제 사항이 완화될 가능성도 배제할 수 없으므로, 관련 정책 변화를 주시할 필요가 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매12계