나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10818 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1031-28 돌체비타타워 제11층 제1102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '금천소방서' 북측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 업무시설, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 제11층 제1102호로서,
- 외벽 : 석재 붙임 마감 등
- 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(원룸형)으로 등재되어 있음. (후첨""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, ""오피스텔, 제2종근린생활시설 및 도시형생활주택(원룸형)"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8~10m, 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역([독산지구]자세한사항별도확인: 도시계획과), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역 (서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 도시관리계획 입안중(2022-08-11), 도시관리계획 입안중(2023-04-20)(독산지구)임.

일련번호 2) : 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역([독산지구]자세한사항별도확인: 도시계획과), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역 (서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 도시관리계획 입안중(2022-08-11), 도시관리계획 입안중(2023-04-20)(독산지구)임.

일련번호 3) : 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역([독산지구]자세한사항별도확인: 도시계획과), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역 (서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 도시관리계획 입안중(2022-08-11), 도시관리계획 입안중(2023-04-20)(독산지구)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인인 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환채권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10818 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1031-28 돌체비타타워 제11층 제1102호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 143,000,000원

* 토지면적: 3.60㎡ (약 1.09평)

* 토지지분: 3.5999999999999996㎡ (약 1.09평)

* 건물면적: 13.09㎡ (약 3.96평)

* 건물지분: 13.09㎡ (약 3.96평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 서울보증보험 주식회사 (서OOOOOOOOOO)

* 건축물 표제부상 용도: 도시형생활주택(원룸형)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '금천소방서' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 업무시설, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지형상 및 이용상태: 인접 토지 대비 등고 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 오피스텔, 제2종근린생활시설 및 도시형생활주택(원룸형) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 폭 약 8~10m, 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(독산지구)

* 소로3류(폭 8m 미만), 소로2류(폭 8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역

* 장애물제한표면구역(진입표면구역)

* 교육환경보호구역 (서울시남부교육지원청 확인 요망)

* 대공방어협조구역(위탁고도: 해발 194m)

* 과밀억제권역

* 주차환경개선지구

* 중점경관관리구역(주요 산 주변)

* 도시관리계획 입안 중 (2022-08-11, 2023-04-20 독산지구 관련)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 압류(평택세무서장, 2023-02-09)

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (2018-11-15, 주식회사더그린주택건설 외 2명)

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2020-09-25, 주식회사더그린주택건설 외 2명)

* 갑4: 공유자전원지분전부이전 (2020-11-05, 소섭지에프주식회사, 매매 금142,000,000원)

* 을1: 주택임차권 (2024-03-27, 한국토지주택공사, 권리금액 120,000,000원, 말소: 인수)

* 전입일자: 2021-12-09

* 확정일자: 2021-11-05

* 갑5: 압류 (2023-02-09, 평택세무서장, 말소기준권리)

* 갑6: 강제경매 (2025-07-10, 서울보증보험, 권리금액 124,043,830원, 말소)

* 임차인 현황:

* * 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 한 )

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2021-12-09

* 확정일자: 2021-11-05

* 배당신고일자: 2024-03-27

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권등기

* * 임차인: 서울보증보험주식회사 (신청채권자)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2021-12-09

* 확정일자: 2021-11-05

* 배당신고일자: 2024-03-27

* 대항력: 있음

* 비고:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 등기부상 을1 주택임차권은 '인수'로 기재되어 있으나, 특이사항 및 주의사항에 따라 신청 채권자인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환채권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 따라서 매수인이 인수하는 보증금은 0원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 대상 물건은 독산동에 위치하며, 주위는 아파트단지, 업무시설, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 소형 도시형생활주택으로 1인 가구 수요를 기반으로 하는 상권입니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 상권 이용에 무리가 없습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 금천소방서 북측 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하고, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육환경: 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 서울시남부교육지원청 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* SGI의 조건부 권리 포기 및 말소: 신청 채권자인 서울보증보험 주식회사가 조건부로 주택임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 해당 조건의 명확한 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다. 조건 불이행 시 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 협소한 면적: 건물 면적이 13.09㎡ (약 3.96평)으로 매우 작아 활용도에 제약이 있을 수 있습니다.

* 도시관리계획 입안 중: 독산지구 관련 도시관리계획 입안이 진행 중으로, 향후 지역 개발에 따라 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다. (이는 긍정적 또는 부정적 영향 모두 가능합니다.)

* 주변 시설 정보: 제공된 자료에는 주변 혐오시설에 대한 정보가 포함되어 있지 않아 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

대상 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 소형 도시형생활주택입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 주변에 주거 및 상업시설이 혼재되어 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 압류 및 강제경매는 매각으로 소멸됩니다. 을1 주택임차권은 등기상 '인수'로 기재되어 있으나, 신청 채권자의 조건부 채권 포기 및 등기 말소 조건에 따라 매수인이 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 이 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다. 협소한 면적과 도시관리계획 입안 중이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 주택으로 소액 투자 접근이 가능합니다.

* 독산지구 지구단위계획 관련 도시관리계획 입안 중으로, 향후 지역 개발 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 적극적인 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수 부담 여부를 명확히 확인하고 투자 결정을 내려야 합니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 서울 금천구 독산동 일대의 다세대주택(빌라)은 2026년 7월 초 기준으로 면적 28.56㎡~49㎡에 26,500만원~33,500만원에 거래되었습니다. 평당 약 684만원~1039만원 수준입니다.

* 대상 물건의 건물 면적은 13.09㎡ (약 3.96평)입니다.

* 감정가 143,000,000원은 평당 약 3,611만원에 해당하며, 이는 주변 다세대주택의 시세 대비 높은 수준입니다.

* 제공된 시세는 다세대주택이며, 본 건은 도시형생활주택(원룸형)으로 직접 비교는 어렵습니다.

* 최근 매매 사례 중 2020년 준공된 28.56㎡ 건물이 26,500만원에 거래된 점(약 928만원/㎡)을 고려하면, 13.09㎡ 면적은 약 12,140만원 수준으로 환산해볼 수 있습니다.

* 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가(143,000,000원) 대비 약 70%~80% 선에서 접근을 고려할 수 있습니다.

* 주변 시세, 협소한 면적, 권리 조건 이행 여부 등 제반 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 95,000,000원 ~ 110,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.